토지의 무상임대와 증여세

상가나 빌딩의 건물과 토지의 소유자가 다른 경우가 있다.

토지 소유자가 자녀 등 특수관계인에게 이를 무상임대하는 경우의 과세문제를 살펴보자.

1. 토지의 무상임대 사례

사례 - 임대현황

건물 소유자인 박씨는 나이가 80세인데 이 건물에서 보증금 2억 원 외에 월세 1천만 원을 받고 있다.  박씨는 자녀에게 토지를 제외한 건물 부분만을 증여하고자 한다. 이때 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하면 토지 가격은 약 8억 원이고, 건물가격은 4억 원이다. 상증법상 평가특례에 따라 평가하면 15억원이 된다.

(상황1) 위 건물에 대한 상증법상의 평가액은 얼마인가?
건물에 대한 상증법상의 평가는 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이 일반적이다.

(단, 감정가액으로 결정·경정될 수 있음에 유의).

따라서 사례의 경우 토지와 건물의 기준시가의 합계액이 12억 원이고, 환산가액은 15억 원이므로 15억 원으로 최종 평가된다.

(상황2) 건물의 증여가액은 얼마로 평가되는가?
위 건물의 평가액이 15억 원이므로 이를 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하면 건물의 평가액은 5억 원 ( 15억 원 x 4억원 / 12억 원)이 된다.

따라서 토지는 10억 원으로 평가된다.

(상황3) 박씨의 자녀가 토지를 무상으로 사용하면 어떤 세금문제가 발생하는가?
먼저 이에 대한 답을 내기 위해서는 [상증법] 제37조에서 규정하고 있는 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여규정을 살펴봐야 한다.

[상증법] 제37조에서 규정하고 있는 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여규정

① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 때라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액(1억원) 미만인 경우는 제외한다. ① 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상사용이익 등은 대통령령으로 정한다.

이 규정은 무상 사용 이익이 1억 원 이상인 경우에 한하여 적용된다.

구체적으로 어떻게 그 이익을 계산할까?
이에 대해 「상증령」 제27조 제3항에서는 아래와 같이 계산하도록 하고 있다.

무상임대에 대한 이익의 평가 - 「상증령」 제27조 제3항

1. 각 연도의 무상사용에 따른 이익의 계산 부동산 평가 x 1년 간의 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 율(2%) 2. 위의 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산 복잡한 계산식이 있다(연간무상사용이익을 현재가치로 할인함) *무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 봄.

(상황4) 무상으로 사용함에 따른 증여이익은 얼마인가?
위에서 검토한 내용을 가지고 구체적으로 무상사용에 따른 증여이익을 계산해 보자.

 

① 연간 무상 사용이익
연간 무상 사용이익은 부동산가액에 2%를 곱한다.

여기서 부동산가액은 [상증법]상의 평가액을 말한다.

즉 부동산가액은 상증법상 평가에 (시가, 간주시가, 기준시가)으로 정한다.

따라서 토지의 평가액은 앞에서 계산한 것처럼 10억 원이 된다.

한편 2%는 연간 받아야 할 토지사용료를 말한다.

 

연간 무상 사용이익 = 10억 원 x 2% = 2천만 원

 

② 5년 간의 무상 사용이익

각 연도의 무상사용이익에 대하여 연금의 현가를 계산하여 5년 간의 무상 사용이익을 산출하고 이를 증여재산으로 삼는다

실무에서는 간편법으로 아래와 같이 적용한다. 연간 무상 사용이익 x 3.79079* * 3.79079는 5년간의 부동산 무상 사용 이익을 현재가지로 할인(할인율 10%로 고시됨) 하는 연금현가계수를 말한다.

따라서 증여이익은 아래와 같다.
= 10억 원 x 2% x 3,79079 = 75,815,800원

(상황5) 이 경우 증여세는 과세되는가?
위에서 계산된 증여이익이 1억원 이상이어야 하므로 증여세는 과세되지 않는다.
*개인별로 1억원 기준을 사용하므로 무상임대에 따른 과세기준은 상당히 높다.

2. 토지의 무상임대 리스크 관리

일반적으로 제3자 간에는 무상임대나 저가임대가 발생하지 않는다.

하지만 특수관계인 간에는 이러한 행위가 발생할 가능성이 높다.

무상임대하는 경우에 발생하는 세금문제를 임대인과 임차인 측면에서 정리해 보자.
 

(1) 무상임대인과 세금

① 부가가치세 과세
무상임대인의 경우에는 최근에 신설된 부가가치세 문제에 주의해야 한다.

특수관계인 간에 무상임대를 하는 경우 시가를 기준으로 부가가치세를 부과하도록 하고 있기 때문이다.

⬥상가를 특수관계인에게 무상임대를 하면 부가가치세를 내야 하는가?

그렇다.  사업자가 특수관계인에게 토지 및 건물 등 부동산을 무상으로 임대하는 경우에도 부가가치세가 과세된다.  이때 유사거래가액을 과세표준으로 하나 유사거래가액이 없는 경우에는 아래와 같이 계산한다. 부동산임대 과세표준 = [ (자산의 시가 × 50%) - 전세금 등] x 정기예금 이자율(1.2%, 수시 고시) *)위에서 시가는 제3자와의 거래금액을 말하나, 시가나 감정평가액 등이 없다면 재산시가의 50%에서 전세보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율(1.2%, 수시고시)을 곱한 금액을 말한다.

② 소득세 과세
무상임대에 의해 소득세가 줄어들게 되므로 「소득세법」상 부당행위계산의 부인규정을 적용하여 이를 규제하게 된다.

따라서 이 규정이 적용되면 시가에 의한 금액을 수입금액에 포함하여 소득세를 부과하게 된다.

단, 이 규정이 적용되기 위해서는 시가와의 차이가 난 금액이 3억 원 이상에 해당하거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당되어야 한다.

(2) 무상임차인과 세금

 

무상으로 임대를 받은 임차인은 임대인처럼 부가가치세나 소득세 측면에서는 규제를 받지 않는다.

다만, 현행 「상증법」에서는 특수관계인 사이에 부동산을 무상 사용함에 따른 이익이 1억 원 이상인 경우에는 이에 대해 증여세를 부과하고 있다.

앞에서 살펴보았다.

◆무상 사용이익의 증여와 관련되어 알아두면 좋을 사항

• 당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택에 대해서는 본 규정을 적용하지 않는다.
• 무상임대 후 5년이 되기 전에 무상임대를 그만두는 경우에는 잔여기간에 대한 증여세 해당 분은 경정청구를 하여 돌려받을 수 있다.
• 한편 토지를 무상으로 사용하게 한 것에 대해서는 「소득세법」상 부당행위계산의 부인규정이 적용될 수 있다. 이것은 이중과세에 해당하지 아니한다.

 

3. 토지의 무상임대관련 리스크 심화 사례

사례

ㄱ씨는 현재 시가 10억 원의 대지 위에 5억 원의 임대용 건물을 소유하고 있다.  토지를 제외한 건물 부분을 부인에게 증여한 후 공동으로 임대사업을 하려고 한다.

(상황1) 건물만 증여하여도 세무상 문제는 없는가?
그렇다.

토지와 건축물은 별개의 부동산으로 취급되기 때문이다.

(상황2) 임대사업 지분을 5:5로 하면 세무상 어떤 문제가 있는가?
공동사업을 영위함에 있어 정상적인 대가를 지급하고 취득한 출자지분에 대해서는 증여세 문제가 없으나, 그렇지 않은 경우에는 증여세 문제가 있다.

⬥관련 규정 : 서면1팀-1453, 2005.11.30.

「소득세법」 규정에 의한 공동사업을 영위하는 경우로써 정상적인 대가를 지급하고 취득한 출자지분에 대하여는 증여세가 과 세되지 아니하나, 공동사업에 출자한 지분과 다른 손익분배의 비율에 의하여 소득금액을 분배받은 경우에는 그 출자한 지분 에 상당하는 소득금액을 초과하여 받은 금액에 대하여는 증여세가 과세되는 것임.

(상황3) 임대사업 지분을 100% 배우자명의로  하면 세무상 어떤 문제가 있는가?
배우자는 토지를 무상으로 사용하는 결과가 된다.

따라서 위에서 본 토지의 무상사용에 따른 이익에 대해서는 증여세를 부과한다.

단, 증여이익이 1억 원을 초과해야 한다.

■ 특수관계인 간 적정임대료 정하는 방법

어떤 법인이 특수관계인인 개인사업자에게 공장을 임대한다고 하자. 이때 임대료는 어떻게 책정해야 문제가 없을까? 시가가 있는 경우와 없는 경우로 나눠 답을 찾아보면 다음과 같다. (1) 시가가 있는 경우 임대료에 대한 시가가 있는 경에는 이 금액을 기준으로 정하면 된다. 예를 들어 조건이 같은 임대물건의 임대료가 평당 5만원이라면 특수관계인인 임차인도 똑같이 평당 5만원으로 하는 식이다. 만일 동일한 건물에서 시가를 찾을 수 없다면 인근 건물의 시가를 찾아 임대료로 정할 수 있다. 공인중개사를 이용하는 것도 하나의 방법이 된다. (2) 시가가 불분명한 경우 시가가 불분명한 경우에는 다음의 순서에 따라 이 문제를 해결해야 한다.  • 시가가 불분명한 경우에는 감정평가액  • 감정평가액이 없는 경우에는 [상증법]에 의한 평가액 (기준시가)  • 위의 가액이 없는 경우에는 [당해 자산의 시가 50% - 보증금(전세금)] x 정기예금이자율(1.2%, 수시 고시)