빌딩임대사업자의 세무

빌딩 임대사업자들은 대부분 재산가액이 고액이다.

그 결과 이들은 상속세는 물론이고 증여세, 소득세 등 각종 세금에 노출되는 경우가 많다.

이러한 관점에서 빌딩임대사업자들이 알아야 할 세무리스크 관리법 등을 알아보자.

1. 빌딩임대사업자 사례

빌딩임대업자가 보유시 부터 상속시까지 부담하는세금은 무엇인가?

⬥ 보유/임대

 

소득세( 법인은 법인세 ), 부가가치세, 재산세 등

⬥ 증여

 

증여세, 취득세, 부가가치세

 

⬥ 양도

양도소득세(법인세), 부가가치세

 

⬥ 상속

상속세

2. 빌딩임대사업자의 리스크

일반적으로 빌딩부자들이 가장 걱정하는 세금은 크게 소득세와 상속세 정도가 된다.

소득세는 임대소득에 대해 발생하는 세금을, 상속세는 사망 시 부과되는 세금을 말한다.

(1) 소득세

소득세는 임대수입에서 경비를 차감한 임대소득에 6 ~ 45%의 세율로 과세하는 직접세를 말한다.
대개 수입을 제대로 신고한 경우라면 필요경비를 어떻게 입증하느냐에 따라 소득세의 크기가 달라진다.
필요경비에 따라 소득세를 예측해 보면 다음과 같다(소득공제 등은 고려하지 않았고 실제 소득세액 계산은 훨씬 복잡하다).

구분	금액
수입금액	5억 원	5억 원	5억 원
필요경비	1억 원	2억 원	3억 원
소득금액	4억 원	3억 원	2억 원
세율	6-45%
산출세액	1억 3,460만 원	9,460만 원	5,600만 원

 

만일 필요경비가 2억 원이라면 산출세액은 9,460만 원 발생한다.

이 금액의 10%는 지방소득세로 별도 부과된다.

실무적으로 임대업의 필요경비 범위는 다른 업종에 비해 아주 좁다.

따라서 관리를 제대로 하지 못하면 소득세 부담이 클 수 있다.

(2) 상속세

K씨가 보유한 빌딩의 가액이 100억 원이고 상속공제액이 10억 원이라면 상속세는 대략 다음과 같이 예상된다.

 

상속세 예상액 = 90억 원 × 50% - 4억 6천만 원(누진공제액) = 40억 4천만 원

 

그런데 상속세는 상속재산을 어떻게 평가하는지 상속공제를 어떻게 적용하는 지에 따라 크기가 달라진다.

 

예를 들어 앞의 재산에 대해 기준시가로 평가하면 50억 원, 상속공제액이 30억 원이라면 예상되는 세금은 다음과 같다.

 

상속세 예상액 = (50억 원 - 30억 원) × 40% - 1억 6천만 원(누진공제액) = 6억 4천만 원

 

앞과 비교하면 무려 34억원 정도가 줄어든다. 

 

■ 빌딩소유자들의 상속 세무리스크 관리법

• 빌딩에 대한 재산평가를 정확히 하여 상속세를 예측한다. • 누적합산과세 시기를 감안하여 사전에 증여한다. • 사전 증여시 노후대비 등을 고려하여 이전할 자산의 크기를 정한다.