빌딩의 구분 소유와 재산평가

상가나 소규모 빌딩은 상증법상 평가방법과 감정가액 등으로 상속세나 증여세가 결정될 가능성이 높음을 알 수 있었다. 그런데 상가나 빌딩의 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우에는 어떻게 평가할 것인지 쟁점이 될 수 있다.

1. 빌딩의 구분소유에 따른 재산평가 사례

사례 - 빌딩의 보유 상황

• 층수 : 4층 • 토지 소유 : K씨 • 건물 소유 : 1~2층은 장남, 3~4층은 차남 • 임대보증금 : 1억 원, 연간 임대료 1.2억 원 • 기준시가 : 토지 5억 원, 건물 5억 원

(상황1) 상증법상 재산평가액은 얼마인가?
기준시가 10억 원과 임대료 환산가액 11억 원 중 큰 금액인 11억 원이 된다.

여기서 임대료 환산가액은 임대보증금 1억 원과 연간임대료를 12%를 나눈 후 이를 합하여 계산한다.

(상황2) 토지와 건물의 재산평가액은 얼마인가?
위에서 산정된 총 11억원을 토지와 건물의 기준시가의 비율로 나누면 토지와 건물의 재산평가액은 각각 5.5억 원씩이 된다.

(상황3) 만일 토지 소유자는 임대료를 받지 않고 건물 소유자만 임대료를 받은 경우 재산평가는 어떻게 하는가?
토지에도 재산가치가 있으므로 임대료를 전체 토지와 건물에 대해 받는 것으로 보아 평가한다.

따라서 앞에서 본 방법대로 안분을 해야 한다.

(상황4) 건물 소유자만 임대료를 받으면 K씨와 그의 자녀에는 세법상 어떤 문제가 있는가?
K씨가 토지를 자녀에게 무상대여한 것이 되어 증여세 과세의 문제가 있다.

이 장의 제5절에서 살펴보자.

 

2. 빌딩의 구분소유에 따른 재산평가

(1) 상증법상 재산평가

빌딩을 구분 소유하더라도 상증법상의 평가방법을 사용해 재산평가를 해야 한다.

(2) 임대료 환산가액 계산시 주의할 사항들

첫째, 공실은 평가에서 제외된다(제외된 부분은 기준시가 등으로 평가).

둘째, 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

셋째, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 아래와 같이 처리한다.

•  토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 이 경우는 토지 소유자와 건물 소유자가 개별적으로 임대차계약을 맺으므로 평가에 있어 큰 문제는 없다.
• 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 이 경우는 토지 소유자와 건물 소유자중 한 사람이 임대차계약을 맺은 경우 제3자가 지급하는 임대료 등을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 환산한다.

(3) 평가심의위원회의 역할에 주의

임대료 환산가액으로 신고한 경우라도 감정가액으로 경정될 수 있음에 유의해야 한다.