빌딩의 사전 증여

이제 빌딩에 대한 재산평가가 끝났다면 앞에서 공부한 상속세나 증여세의 계산구조를 바탕으로 이들에 대한 세무상 쟁점들을 자유롭게 다룰 수 있다.

1. 빌딩의 상속 · 증여관련 사례

사례 - 임대빌딩의 상속

• 시세 : 100억 원 • 기준시가 : 50억 원 • 임대료 : 연간 6억 원 • 상속공제액 : 10억 원 가정

(상황1) 상증법상 평가액은 얼마인가?
「상증법」상 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 한다.

임대료 환산가액은 50억원으로 기준시가와 동일하므로 50억 원으로 평가된다.

(상황2) 이 경우 상속세는 얼마나 예상되는가?
50억 원에서 10억 원을 공제한 40억 원에 대해 50%의 세율과 4억 6천만 원의 누진공제액을 차감하면 15억 4천만원 정도의 상속세가 예상된다.

(상황3) 만일 평가심의위원회에서 70억 원으로 감정하면 상속세는 얼마나 나올까?
과세표준 60억 원에 대해 세율을 곱하면 25억 4천만 원으로 앞의 경우와 비교해 볼 때 10억 원이 증가할 것으로 예상된다.

(상황4) 이 경우 배우자 등에게 증여하면 어떤 효과가 발생할까?
위 재산평가액에 대해 증여세와 취득세가 발생하는 대신에 상속세가 줄어들 수 있다.

이외 부가가치세 문제도 검토해야 한다.

건물을 증여하면 부가가치세가 과세되는가?

사업용 건물을 증여하는 경우 「부가가치세법」 제6조에서 규정하는 포괄적 사업양수도에 해당되는 경우를 제외하고는 건물의 증여에 대하여도 부가가치세가 과세된다. 사업양도도 부가가치세 과세대상으로 하고 있기 때문이다. 다만, 사업을 그대로 승계하는 경우에는 부가가치세를 과세하지 않는다. 따라서 임대보증금이나 차입금 등을 빼고 증여하거나, 토지와 건물 중 건물만을 증여하는 경우, 지분의 일부만을 증여하는 경우에는 포괄양수도에 해당하지 않는다. 다만, 사업용 건물의 증여는 무상으로 이전되는 것인 만큼 사업의 양도가 아니므로 이에 대해 부가가치세를 과세하는 것은 문제가 있다고 보인다.

(상황5) 만일 빌딩지분의 10%를 배우자한테 증여하면 어떤 결과가 발생할까?
지분에 해당하는 가액에 대해서는 증여세와 취득세가 부과된다.

예를 들어 재산평가액이 50억 원이고 이 중 5억 원이 증여재산가액이라면 증여세는 없다.

하지만 취득세는 5억 원의 4% 정도 내야 한다.

한편 이렇게 사전에 증여한 재산은 향후 상속재산가액에 합산될 수 있는데 이때에는 10년이 경과하는지의 여부가 중요하다.

▶ 10년 내에 상속이 발생하면 :

상속재산가액에 합산된다.

따라서 이 경우에는 사전 증여의 효과는 증여일 이후의 가치상승분에서 발생한다.

상속재산가액에 가산되는 사전증여재산가액은 '증여일 현재'를 기준으로 하고 있기 때문이다.

▶ 10년 후에 상속이 발생하면 :

상속재산가액에 합산되지 않는다.

따라서 이 경우에는 사전 증여의 효과가 크게 발생한다.

2. 빌딩의 상속·증여관련 리스크

빌딩의 사전 증여와 관련하여 알아둬야 할 상식들을 정리해 보자.

첫째, 빌딩의 재산평가방법에 유의해야 한다.
「상증법」상 평가방법으로 신고를 했다고 하더라도 평가심의위원회에서 감정가액으로 신고내용이 바뀔 수도 있기 때문이다.

둘째, 사전 증여에 의한 효과를 분석한다.
자녀 등에게 사전 증여를 하면 일단 증여세와 취득세가 나온다.

물론 나중에 발생할 상속세는 줄어들 것이다.

따라서 사전 증여에 의한 효과를 따지기 위해서는 다음과 같은 식이 충족되어야 할 것이다.

줄어드는 상속세 > 증가되는 세금(취득세 + 증여세) ** 자녀에게 사전에 증여한 재산이 상속재산가액에 합산되면 상속공제 종합한도가 축소됨에 유의해야 한다.

셋째, 10년 합산과세에 대해 유의하자.
사전에 증여한 재산에 대해서는 상속세 누적합산과세기간(10년)에 주의해야 한다.

이는 상속세를 줄이기 위해 사전에 증여한 경우 상속개시일로부터 소급하여 10년 내의 증여재산가액을 상속재산가액에 합산하여 과세하는 것을 말한다.
** 정확한 분석을 위해서는 증여세와 취득세에 대한 이자 부담액과 사전 증여에 의해 상쇄된 가격상승분에 대한 상속세 절감분도 고려할 필요가 있다.

■ 빌딩임대사업자들의 절세대책

빌딩 임대사업자들의 주요 세금은 소득세와 상속세인데 이 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는 방법은 없을까? 대안을 생각해 보자. 1.첫 번째 대안 : 현 상태를 유지하는 것   현 상황에 만족하는 경우에는 별다른 대책이 필요 없다.   이런 상황은 대부분 지분이 분산되어 있고, 빌딩가격이 낮은 경우이다.   지분이 분산되어 있으면 임대소득세가 줄어든다.   법에 따라 평가한 가격이 얼마 되지 않으면 상속세도 비교적 적게 부과된다. 2. 두 번째 대안 : 빌딩 지분을 조금씩 사전 증여하는 것  사전에 지분이 분산되어 있지 않은 상황에서 상속세와 임대소득세를 줄일 수 있는 방법에 해당한다.  지분을 분산시키면 일단 임대소득이 분산되므로 소득세가 줄어든다.  그리고 미리 상속하므로 상속재산가액이 줄어들게 되어 상속세가 줄어든다.  단, 여기서 주의할 것은 상속세는 10년 합산과세제도를 적용하므로 사전 증여시기를 잘 맞춰야 한다는 점이다.  이 대안은 지금까지 전통적으로 해왔던 방법에 해당한다. 3. 세 번째 대안 : 빌딩을 처분한 후 현금을 관리하는 것  이 대안은 보유한 빌딩을 처분한 후 나온 현금을 금융상품 등에 투자하는 것을 말한다.  보통 대출금 등이 많거나 재산분쟁이 예상되는 경우 등 처분하는 것이 더 좋을 때 채택되는 대안이다.  이렇게 빌딩을 처분하면 일단 양도소득세를 내게 된다.  더 이상 임대물건이 없으므로 임대소득세도 없다.  양도대금을 비과세 금융상품으로 운용하면 금융소득에 대한 종합과세도 적용받지 않는다.  한편 상속세는 남아 있는 현금자산에 대해 부과되나 현금자산이 없다면 상속세는 부과되지 않는다.  물론 상속세를 피하기 위해 은닉을 한 경우라면 세무조사의 대상이 된다.  빌딩 자체가 없어지고 양도소득세가 발생하며, 처분 후 대금에 세무조사가 발생한다는 점에 유의해야 한다. 4. 네 번째 대안 : 개인사업체를 법인으로 관리하는 것  이 대안은 개인사업체를 법인으로 전환한 후 관리하는 것을 말한다.   이는 임대수입이 많은 개인사업자들이 우선적으로 고려할 때의 대안이 되는 경우가 많다.  법인으로 전환하면 대표이사의 급여를 비용처리하는 등 경비로 인정받을 수 있는 범위가 넓고, 세율이 낮아 세금이 줄어들 수 있기 때문이다.  현재 소득세는 6~45%로 적용되나 법인세는 10~25%로 적용되고 있다. 물론 법인의 경우 배당 등에 대해서는 추가적인 소득에 대해서는 세금을 내야하므로 세부적인 검토를 해야 한다.  상속세의 경우에는 큰 영향이 없으나 주식으로 이전되므로 이전 절차가 간단하며, 취득세 등이 나오지 않는 점이 좋다. 요즘 새롭게 등장한 세무리스크 관리법에 해당한다. 이에 대해서는 잠시 뒤에 살펴본다. 5. 기타 대안  이에는 개인임대업을 영위하는 동시에 개인임대용 건물을 관리하는 법인을 만드는 방법, 공익법인 등에 자산을 출연하는 방법, 멸실 후 도시형 생활주택 등을 신축 · 임대한 후에 양도하는 방법 등이 있다.

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