빌딩의 처분과 상속

상속을 앞둔 집안에서 빌딩 같은 부동산을 언제 처분할까 많은 고민을 한다.

처분시기에 따라 세금이 달라지기 때문이다. 그렇다면 이에 대한 의사결정은 어떻게 내려야 할까?

아래의 사례를 가지고 이를 검토해 보자.

사례

73세의 김씨는 주유소를 가지고 있는데 하루가 다르게 건강이 좋지 않아 상속 걱정이 많다. 주유소가 시가가 꽤 많이 나가고 그에 따라 세금이 상당히 많을 것으로 예상된다.  그런데 이 재산을 둘러싸고 장남은 상속을 원하고, 나머지 자녀들은 지금 당장 처분하여 증여를 받았으면 하는 속내를 보이고 있다.  장남은 상속을 통해 기여분을 주장하여 상속지분을 더 획득하고픈 생각이 있고, 다른 자녀들은 처분하는 것이 더 많은 지분을 획득할 수 있다고 생각한다. (주유소 현황) • 주유소의 시세:  80억 원, 기준시가 40억 원 • 주유소 취득가액은 알 수 없으며 보유기간은 20년 이상임. • 주유소 사업 : 자녀 중 A의 명의로 사업 중에 있음. ( 가족현황) • 배우자 : 68세 • 자녀    :  4명 • 상속공제 : 15억 원

주유소가 상속되는 경우에는 부동산인 주유소 건물과 사업에 대한 검토를 동시에 해야 한다.

사업에서도 상속세가 발생하기 때문이다.

다만, 사례의 경우 주유소 사업은 자녀가 하고 있으므로 이번 검토사항과는 무관하다.

첫째, 상속세를 예측한다.

 

① 기준시가로 계산하는 경우
상속세 예상액 = [40억 원-15억 원(상속공제액)] × 10~50% = 8억 4천만 원

 

② 시가로 계산하는 경우
상속세 예상액 : [80억 원-15억 원(상속공제액)] × 10~50% = 27억 9천만 원

이처럼 어떤 금액을 기준으로 하느냐에 따라 세금 차이가 무려 약 20억 원이 난다.

그동안 주유소의 경우 기준시가로 상속세 등을 많이 신고했으나, 2020년 이후부터는 평가심의위원회에서 감정평가를 진행해 경정할 수 있으므로 이에 유의해야 한다.

둘째, 세금을 줄일 수 있는 방법을 마련한다.

• 제3자에게 처분한 대금으로 증여하는 방법
• 자녀들에게 매매하는 방법
• 상속을 받은 후 각자의 지분대로 처분하는 방법
• 법인으로 전환하는 방법 등

이러한 방법들을 좀 더 자세히 살펴보자.

① 제3자에게 처분한 대금으로 증여하는 방법
이 방법은 처분대금이 나오기 때문에 재산을 간단히 이전할 수 있는 장점이 있다.

양도소득세가 과도하게 산출되는 단점이 있을 수도 있다.

취득가액은 8억원, 장기보유특별공제율은 30%로 가정하고 이를 계산해 보자.

• 양도차익 = 80억 원 - 8억 원 = 72억 원
• 과세표준 = 72억 원- 72억 원 × 30% = 50억 4천만 원
• 산출세액 = 과세표준 × 6~45% = 약 22억 원(지방소득세 포함 시 약 24억 원)

주유소를 외부에 처분하면 양도소득세가 나오고, 세후 이익을 현금으로 증여하면 증여세가 나온다.
또 증여를 받은 후 10년 내에 상속이 발생하면 이 증여금액이 상속재산에 합산되므로 궁극적으로 상속세가 과세된다.

상속세는 아래와 같이 예상된다.

• 세후 이익 :  80억 원 - 24억 원 = 56억 원
• 상속세 예상

상속재산가액 :  56억 원 -    상속공제 :  15억 원 =   과세표준 :  41억 원 x         세율 :  50% -    누진공제 :  4억 6천만 원 =   산출세액 :  15억 9천만 원

이처럼 양도소득세와 상속세를 합하면 대략 40억 원이 발생한다.

② 자녀들에게 매매하는 방법
이 방법은 자녀들에게 유상으로 매매하는 것을 말한다.

이렇게 되면 매도자에게는 양도소득세가 그리고 자녀에게는 취득세 등이 부과된다.

이 방법을 선택하려면 우선 자녀들은 자금동원력이 어느 정도 있어야 한다.

그렇지 않으면 증여세를 부담할 수 있다.

 

◆ 직계존비속 간 매매 시 장 · 단점

• 장점 : 10년 합산과세제도 및 유류분 청구를 피할 수 있다. 따라서 재산분산의 방법으로 증여보다는 매매가 더 좋을 수 있다.
• 단점 : 저가양도 시 양도소득세와 증여세 문제, 자금흐름이 명확하지 않으면 증여세 문제, 사용처 불명 양도대금의 증여추정 등이 있다.

③ 상속을 받은 후 각자의 지분대로 처분하는 방법
상속이 임박한 경우에는 상속을 통한 후 재산을 이전받는 것이 저렴할 수 있다.

다만, 이 방법을 선택할 때에는 기준시가로 신고할 수 있는지 여부가 중요하고 언제 처분하는지가 중요하다.

• 기준시가로 신고가 가능한 경우 : 8억 4천만 원의 상속세 발생
• 시가로 신고를 하는 경우 : 27억 9천만 원의 상속세 발생

이후 양도소득세는 상속세를 어떻게 신고했는지의 여부에 따라 취득가액이 달라진다.

 

• 기준시가로 신고하는 경우 :

상속개시일로부터 6개월 내에 양도하면 양도소득세는 없으나, 6개월내에 양도한 금액이 상속재산 가액이 되어 상속세가 27억 9천만 원이 발생한다.

6개월 후에 양도하면 아래와 같이 양도소득세가 발생한다.

양도가액 : 80억 원 -             취득가액 : 40억 원 =            양도차익 : 40억 원 - 장기보유특별공제 : 0원 =            과세표준 : 40억 원 x                  세율 : 15% -            누진공제 : 6,540만 원 =           산출세액 : 17억 3,460만 원(지방소득세 포함 시 약 19억 원)

위의 내용을 정리하면 아래와 같다.

구분	기준시가로 상속세 신고한 경우		시가로 상속세 신고한 경우
	상속 후 6개월내	6개월 후	상속 후 6개월내	6개월후 양도
당초 상속세	8억 4천만 원	8억 4천만 원	27억 9천만 원	27억 9천만 원
부담할 상속세	27억 9천만 원	8억 4천만 원	27억 9천만 원	27억 9천만 원
양도세	-	17억 3천만 원	-	-
계	27억 9천만 원	25억 7천만 원	27억 9천만 원	27억 9천만 원

기준시가로 상속세를 신고하면 상속세를 적게 낼 수 있으나 상속개시일 이후 6개월 내에 양도하면 상속세가 시가로 과세되는 효과가 발생한다.

④ 법인으로 전환하는 방법
이외에도 법인으로 전환하는 방법이 있다. 법인전환에 대해서는 아래의 내용을 참조하기 바란다.

⑤ 공익법인등에 출연하는 방법
비영리법인 중 공익법인등에 출연하는 방법도 있다. 이에 대해서는 제12장을 참조하자.