2-8. 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우의 상속

1. 채무로 공제되는 임대보증금 판단

피상속인이 부동산 임대업을 영위하였다면, 상속세를 계산할 때 해당 재산에 대한 임대보증금은 부채로 공제되는데 그 귀속은 다음과 같이 판단한다(상증통 § 14-0-36).

(1) 토지 건물의 소유자가 동일한 경우

토지·건물의 소유자가 동일한 경우에는 토지·건물 각각에 대한 임대보증금은 전체 임대보증금을 토지·건물의 평가액(상속세및증여세법제61조 제5항의 규정에 의한 평가액을 말한다)으로 안분계산한다.

② 토지 건물의 소유자가 다른 경우

토지 · 건물의 소유자가 다른 경우에는 실지 임대차계약내용에 따라 임대보증금의 귀속을 판정하며, 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 해당 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 한다.

피상속인과 상속인 등 타인이 토지와 건물을 각각 소유하여 토지와 건물의 소유자가 다른 경우로서 해당 재산에 임대차계약이 체결되어 있는 경우 상속재산의 가액에서 공제되는 임대보증금에 해당되는지 여부를 판단할 때 의외로 많은 분들이 기준시가로 안분하는 것으로 알고 있다.

그러나 무조건 기준시가로 안분하는 것이 아니라 상기 통칙과 같이 실지 임대차계약 내용에 따라 임대보증금의 귀속을 판정하고, 건물의 소유자만이 임대차계약을 체결한 경우에 있어서 해당 임대보증금은 건물의 소유자에게 귀속되는 것으로 한다.

즉, 만일 피상속인이 건물만 소유하고 있고 임대차계약서상 임대차계약의 당사자가 피상속인 단독인 경우에는 임대보증금 전부를 부채로서 공제받을 수 있다.

그러나 반대로 만일 피상속인이 토지만을 소유한 자로서 임대차계약의 당사자에 해당하지 않는 경우에는 임대보증금을 부채로서 전혀 공제받을 수 없다.

사례

• 父 : 토지 소유 • 子 : 건물 소유 • 父와 子는 공동으로 다음과 같이 임대차계약을 체결함   계약기간 : 15년   임대보증금 : 20억원(父가 수령하기로 함)   임대료 : 월 1,500만원(子가 수령하기로 함) • 父가 사망할 때 임대보증금 20억원은 부채로 공제가능함

 2. 절세전략

• 따라서 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우 임대보증금의 귀속자를 잘 판단해야 상속세를 절세할 수 있으며, 가급적 임대보증금은 연로한 자에게 귀속되는 것으로 임대차계약을 체결하는 것도 상속세를 절세할 수 있는 한 방법이 된다.
• 이 경우 임대보증금을 채무로 공제되는 것 외에 덤으로 임대료를 자녀에게 귀속시킴으로 인하여 자녀의 자금출처를 마련할 수 있으며 또한 임대료 상당액에 대한 상속세를 덤으로 절세할 수 있다.
• 다른 한편으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도가 시행되고 있기 때문에, 임대재산이 주택인 경우에 주택분 건물을 자녀들이 증여받지 않게 함으로써 본인이 소유한 1거주주택에 대하여 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 또는 2주택 이상자에 해당하는 경우에는 양도소득세 중과세도 피할 수 있어서 덤으로 절세된다.
• 다만, 주택의 부수토지를 상속받는 경우에고 그 부수토지는 종합부동산세 과세대상에 세율적용에 있어 주택수에 포함된다.