증여를 이용한 절세-증여세 및 양도소득세에 미치는 영향

 

아버지 소유의 주택을 자녀가 모은 자금으로 매매대금을 지급하며 거래할 수 있고, 또한 시가보다 낮은 금액으로 매매거래를 할 수도 있다.

시가보다 낮은 매매금액의 차액 부분이 증여에 해당되어 증여세를 내야 하지만, 3억원 범위 내에서 시가보다 30% 이내의 낮은 금액으로 매매하는 부분에 대해서는 증여세를 과세하지 않는다.

☞ 특수관계자는 3억원과 30% 금액중 적은 금액, 특수관계자가 아니면 3억원

 

예를 들면, 시가가 8억원인 아버지 소유 아파트를 자녀에게 8억원의 30%에 해당하는 2억4천만원 낮은 5억6천만원에 양도해도 차액 부분에 대해 증여로 보지 않도록 하고 있다.

 

주의할 것은 아버지는 아파트 양도에 대해 양도소득세를 내야 하는데 이때 아파트 양도가액을 매매금액(5억6천만원)이 아닌 시가(8억원)를 적용해야 하므로 양도소득세가 많아지는 문제가 있다.

☞ 특수관계자간에 시가와 5%이상의 차액이 나면 부당행위계산으로 부인된다

그리고 추후 자녀가 아파트 양도시 취득가액은 시가(8억)이 아닌 매매금액(5억6천만원)을 적용하여 양도소득세가 많아질 수 있다.

 

결과적으로 시가보다 저가로 매매하여 발생한 차액에 대해 증여세를 과세하지 않는 경우에도, 양도소득세를 더 부담하는 결과가 된다.

따라서 시가보다 낮은 금액으로 거래하는 것이 절세에 유리하다고 쉽게 판단할 수 없다.

단지 자금출처에 대해 적은 매매금액을 입증하므로 이것이 유리할 수 있다고 생각한다.

 

그리고 다주택자로 양도소득세 중과세되거나, 비사업용 토지로 양도소득세가 10% 추가 과세되는 경우 등은 저가 매매거래가 단순 증여보다 세금을 더 많이 부담할 수 있으므로, 여러 가지를 고려해서 시가보다 낮은 금액으로 거래할지 판단해야 한다.

 

시가보다 낮은 가액으로 양도하면서 절세에 유리한 것은 1세대1주택 비과세를 이용하는 방법이다.

☞ 필자는 2005년부터 이 방법을 실무에서 절세에 활용했다.

 

1세대1주택을 소유한 부모가 무주택자인 자녀 또는 1세대1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있는 자녀에게 시가보다 30%(3억원 한도) 낮은 금액으로 양도하는 방법이다.

1세대 1주택을 소유한 부모는 자녀에게 시가보다 저가로 양도하여 시가로 양도소득세를 계산해도 어차피 비과세되기 때문에 양도가액에 대한 불이익이 없고, 자녀는 시가보다 저가로 취득해도 추후 양도해도 1세대1주택으로 비과세 혜택을 받으므로 낮은 취득가액의 불이익이 없기 때문이다.

☞ 12억원을 초과하는 고가주택의 경우라도 부담하는 양도소득세는 미미하다.

 

그러나 취득세는 저가의 매매가액이 아니라 시가를 기준으로 계산한다.