주택을 상속하여 1세대2주택이 된 경우

부모님 등의 사망으로 갑작스럽게 주택을 상속하여 1세대 2주택이 된 경우 양도소득세 때문에 걱정이 될 수가 있다.

 

주택을 상속하여 2주택자가 된 경우에도 다음과 같이 1세대 1주택 비과세특례 규정들이 있으므로 크게 걱정하지 않아도 된다.

1. 주택을 상속받은 자가 일반주택 양도할 때 비과세 특례 규정이 있다.

상속받은 주택과 일반 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

 

여기서 일반주택은 2013.2.15. 상속개시분부터 상속개시 당시 보유한 주택만 해당하며, 상속받은 주택에는 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다.

 

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택,
2. 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택,
3. 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택,
4. 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우는 상속인이 선택)의

순서로 비과세특례가 적용되는 1개의 상속주택을 말한다.(선순위 상속주택이라 한다).

 

 2.  조합원 입주권을 상속받은 자가 일반주택 양도하는 경우 비과세 특례규정이 있다.

즉, 상속개시 당시 별도세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 조합원입주권과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 상속받은 조합원 입주권은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

 

여기서 일반주택은 2013.2.15. 상속개시분부터 상속개시 당시 보유한 주택만 해당한다.

 

또한 조합원입주권은 피상속인이 상속개시 당시 주택을 소유하지 아니한 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며,

피상속인이 상속개시 당시 2이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는

1. 피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간을 말한다)이 가장 긴 1조합원입주권,
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간을 말한다)이 가장 긴 1조합원입주권,
3. 피상속인이 소유한 기간 및 피상속인이 거주한 기간이 모두 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1조합원입주권 순위에 따른 1조합원입주권만 해당한다.

 

 3.  동거봉양 합가세대의 상속주택 취득자의 비과세특례규정이 있다.

즉,

• 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대이고
• 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우에

합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속주택으로 보아 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다.

 4.  농어촌 주택을 상속받고 일반주택을 양도하면 비과세 특례 규정이 있다.

즉,

• 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택을 상속하고
• 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외) 또는 면지역에 소재하는 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가
• 일반주택을 양도하는 경우에는

그 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

 5. 상속주택을 공동으로 상속받은 경우로서 상속주택의 소수지분자가 다른 주택 양도할 때 비과세 특례규정이 있다.

즉, 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 그 공동상속주택은

1. 상속지분이 가장 큰 상속인,
2. 상속개시 당시 당해 주택에 거주하는자,
3. 최연장자

순으로 당해 공동상속 주택을 소유한 것으로 본다.

 

이경우

• 공동상속주택의 소수지분자가
• 당해 공동상속주택 외에 다른 일반주택을 양도하는 경우로서

일반주택에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니한다.

상기에서 살펴본 

• “주택상속으로 인한 1세대 1주택 비과세특례”
• “공동상속주택의 소수지분자 등이 다른 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례 규정"

을 적용할 때, 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 민법에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는, 민법 제1009조 및 제1010조에 따른 법정상속분 또는 대습상속분에 따라 해당 상속주택을 상속받은 것으로 보아 상속주택의 소유자를 판정한다.

그리고

• 상속주택 외의 일반주택을 양도하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받은 후에
• 상속주택을 협의분할하여 등기하면서 당초 법정상속지분 또는 대습상속지분과 다르게 등기가 되어
• 1세대 1주택 비과세특례가 적용되지 않아서

양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는

• 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에
• 일반주택 양도 당시 "비과세특례를 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액에서 비과세특례를 적용받아 납부한 세액을 차감한 양도소득세 상당액”을

신고·납부하여야 한다