상가 겸용주택의 양도

원칙적으로 1세대(거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말함)가 양도일현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 그 주택의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세가 비과세된다.

이 때 하나의 건물이 주택과 주택이 아닌 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택이 아닌 건물이 있는 경우에도 그 전부를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다.

주택의 연면적이 주택이 아닌 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택이 아닌 부분은 주택으로 보지 아니하므로 주택이 아닌 부분에 대하여는 비과세를 적용받지 못한다.

 

￭ 주택면적 > 주택외 면적  전부를 주택으로 본다. ￭ 주택면적 <= 주택외 면적   주택 부분만 주택으로 본다.

그러므로 만일 1세대 1주택자가 상가 겸용주택을 보유하고 있는 경우로서 주택부분보다 상가부분이 더 크다면

• 주택부분이 더 크도록 상가의 일부분을 용도변경하여
• 2년 이상 사용하다가 양도한다면

전부에 대하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

현재 상가 겸용주택의 신축을 계획하고 있으신 분들이 있다면 처음부터 주택면적이 좀 더 크도록 신축한다면 이후 해당 주택을 양도할 때 해당 건물 전부에 대하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

다만, 양도하는 주택의 실거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 전체 양도소득 중 12억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도소득세는 부담해야 함을 유의해야 한다.

 

이 때에도 주택의 면적이 주택이 아닌 부분의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는주택이 아닌 부분을 포함한 전체 실거래가액을 기준으로 고가주택 여부를 판정한다.

원칙적으로 1세대가 양도일 현재 하나의 주택을 2년 이상 보유했다면, 이 주택을 남에게 넘겨 발생한 소득에 대해서는 양도소득세가 비과세된다.

이때 하나의 건물이 주택과 주택이 아닌 부분으로 복합됐거나 주택에 딸린 토지에 주택이 아닌 건물이 있는 경우에도 그 전부를 주택으로 본다. 즉 양도소득세가 매겨지지 않는다.

하지만 주택의 연면적이 주택외 면적의 연면적보다 적거나 같다면, 주택이 아닌 부분은 주택으로 간주하지 않기 때문에 비과세를 적용받지 못한다.

 

즉 주택보다 상가 면적이 큰 상가 겸용주택을 보유한 1세대 1주택자가 주택 면적이 더 크도록 상가의 일부분을 용도 변경해 2년 이상 사용한 뒤 양도해도 그 전부에 대한 양도소득세를 비과세 받을 수 있게 된다.

다만 양도하는 주택의 실거래가액이 12억원을 초과한다면, 전체 양도소득 중 12억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도소득세는 부담해야 한다.

 

이 때에도 주택 면적이 주택외 면적보다 커서 전부를 주택으로 본다면 주택외 면적을 포함한 전체 실거래가액을 기준으로 고가 주택 여부를 판정한다.