종중의 토지양도의 세무

종중은 상증법상 비영리법인에 해당할 수 있고, 해당되지 않을 수도 있다.

이러한 상황에서 중중이 보유하고 있는 사업용 토지에 해당하는 농지나 기타 비사업용 토지를 양도하는 경우 과세는 어떻게 될까?
실제 이와 관련된 과세판단은 매우 복잡하다. 따라서 자세한 것은 세무전문가들한테 맡기고 아래에서는 대략적인 과세형태 정도만 살펴보자.

1. 사업용 토지인 농지의 양도

(1) 법인이 아닌 상태에서 양도하는 경우

실제 농사를 짓고 있는 종중 소유의 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 내게 된다.

첫째, 양도소득세는 종중을 한 개인으로 보고 계산한다.
종중을 소득세법상 1거주자로 보고 양도소득세를 계산하도록 하고 있다.

둘째, 양도소득세 납세의무자는 대표자가 된다.

셋째, 8년 자경농지에 대한 감면을 받을 수 있다.
이 제도는 개인이 8년 이상 재촌자경하는 경우에 적용된다.

서면4팀-2066, 2007.7.4.

[제목] 종중 소유농지를 종중의 책임 하에 종중 구성원이 8년 이상 자경한 경우 감면 규정이 적용되나, 종중 구성원의 책임 하에 농지를 경작하고 종중에게 대가를 지불하는 대리경작인 경우 자경농지에 해당하지 않음. [질의] (사실관계) - 종중 재산인 농지를 종중원 명의로 등기하여 자경해오던 중 등기상 명의자인 종중원이 사망하여 다른 종중원 명의로 소유권이전등기를 하였음. (질의내용) - 종중 재산인 농지를 종중원이 자경한 경우 8년 자경 감면 규정을 적용받을 수 있는지 여부 [회신] 종중 소유농지를 종중의 책임하에 종중구성원이 8년 이상 당해 농지의 소재지에서 거주하면서 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지인 경우에는 8년 자경 농지로 보는 것이나, 종중과의 약정에 따라 종중 구성원의 책임하에 농지를 경작하고, 경작에 따른 대가를 종중에 지불하는 것은 대리경작으로 보아 8년 자경농지에 해당하지 아니하는 것임.

 

(2) 법인인 상태에서 양도하는 경우

종중이 [국세기본법]상 법인에 해당하는 경우에는 법인으로 과세된다.

첫째, 법인인 종중이 부동산을 양도하면 법인세가 과세되는 것이 원칙이다. 이때 과세방식은 두 가지가 있다.(법인세법 제67조의 2 선택과세)

• 법인세로 납부하는 방법
• 양도소득세 계산규정을 준용하여 납부하는 방법

둘째, 고유목적사업용으로 사용하는 경우에는 법인세를 면제받을 수 있다.(법인세법 4조 3항 6호)
이 경우에는 3년 이상 고유목적사업용으로 사용해야 한다.

예를 들어 교회의 경우 예배당이 해당된다. 물론 고유목적사업을 위한 재원마련용 부동산도 법인세를 면제받을 수 있으나 실무에서는 이에 대한 판단이 쉽지가 않다.

반드시 세무전문가를 통해 이 부분을 확인하는 것이 좋다.

셋째, 8년 자경농지에 대한 감면은 받을 수 없다.
이 제도는 개인에게 적용되기 때문이다(법인세과-602, 2009.5.22. 등).

2. 비사업용 토지의 양도

세법상 비사업용 토지를 양도하는 경우의 과세방식은 아래와 같다.

(1) 법인이 아닌 상태에서 양도하는 경우

양도소득세가 부과되고 중과세제도가 적용된다.

토지 중과세는 6~15%에 10%p가 가산된다. 장기보유특별공제는 받을 수 있다.

(2) 법인인 상태에서 양도하는 경우

일반법인세와 추가법인세가 과세된다.

일반법인세는 법인의 이익에 대해 10~25%의 세율, 추가법인세는 양도차익의 10%를 부과하는 것을 말한다.

만일 3년 이상 고유목적사업에 이용한 경우에는 전자의 법인세는 비과세 받을 수 있으나, 후자의 법인세는 비과세 받을 수 없다.

사업용 토지에 해당하는 농지의 범위

「법인세법 시행령」 제92조의5 제3항에서는 이래와 같은 농지를 사업용 토지로 보고 있다. ③ 법 제55조의2 제2항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 농지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다. 1. [농지법] 제6조 제2항 제2호 · 제6호 · 제10호 가목 또는 다목에 해당하는 농지 2. [농지법] 제6조 제2항 제7호에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 법인이 소유한 농지 또는 같은 법 제6조 제2항 제8호에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용 목적으로 사용되는 토지 3. 「농지법」 제6조 제2항 제10호 라목부터 바목까지의 규정에 따라 취득한 농지로서 당해 사업목적으로 사용되는 토지 4. 종중이 소유한 농지 (2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) 5. 제사 · 종교 · 자선 · 학술 · 기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 [지방세법 시행령] 제22조에 따른 비영리 사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지 6. [농지법] 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 기획재정부령이 정하는 농지

◆일반협동조합과 사회적 협동조합의 비교
협동조합은 영리법인에 해당하며, 사회적 협동조합은 비영리법인에 해당한다. 따라서 이러한 법인에 증여 등이 발생한 경우에는 앞에서 본 내용들을 그대로 적용하면 된다.
(근거 법령 협동조합기본법, 12.12.1. 시행)

구분	(일반) 협동조합	사회적 협동조합
법인격 (기본법제4조)	영리법인	비영리법인
사업분야 제한	업종 및 분야제한 없음.	동법 제93조에서 명시한 공익사업 40% 이상 수행(금융 및 보험업 불가)
배당가능 여부	배당 가능	배당 금지
기타 사항	• 청산 : 정관에 따라 처리 • 감독 : 관련내용 없음(상법 등에서 준용) • 법정적립금 : 자기자본 3배에 이를 때까지 10/100 이상 적립	• 청산 : 유사한 비영리법인, 국고 등 귀속 • 감독 : 필요시 관계부처 장에게 서류, 장부 등 검사, 인가요건 위반 시 인가 취소 • 법정적립금 : 자기자본 3배에 이를 때까지 30/100 이상 적립
최소 설립요건	5인 이상 서로 상이한 이해관계자의 설립동의자가 필요(협동조합 및 사회적협동조합)