저당권 설정된 재산 평가 특례

상증법의 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가(時價)에 의한다.

 

시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 기준시가 등 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 하고 있다.

 

하지만 보충적인 방법으로 해당 재산을 평가하게 되면 해당 재산이 담보하는 채권액보다 낮게 평가될 수도 있다.

 

이러한 결과를 방지하기 위하여 상속세및증여세법에서는 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례를 두고 있다.

 

이 규정은 상속, 증여재산의 평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 상속세및증여세법 제60조 제1항을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 마련되었다.

1. 저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례(상증법 $66)

 평가특례 적용대상 재산의 범위

 

• 저당권 또는 질권이 설정된 재산
• 양도담보재산
• 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)

평가방법

다음 1,2 중 큰 금액

1. 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액
2. 평가대상 재산이 담보하는 채권액(채무자 입장에서 채무잔액을 말함)

채권액의 범위

• 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 해당 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
• 동일한 재산에 다수의 채권(전세금 채권과 임차보증금 채권 포함)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액
• 평가기준일 현재 그 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우 해당 재산이 담보하는 채권액은 채권최고액을 말한다.

2. 절세전략

저당권 등이 설정된 재산을 평가할 때,

• 시가 또는 보충적 평가방법에의한 가액과
• 채권액(채무자 입장에서 채무잔액을 말함) 중 큰 금액

으로 평가한다.

 

이러한 저당권 등이 설정된 재산 평가특례규정은 평가기준일 현재 저당권 등이 설정된 재산에 한하여 적용하고, 평가기준일 전후 6월(증여재산인 경우 전6월 후3월) 이내에 저당권 등이 설정된 사실이 있다하여 평가특례규정이 적용되는 것은 아니다.

그래서 증여하고자 하거나 상속이 예정된 재산의 시가 또는 기준시가보다 해당 재산이 담보하는 채권액이 더 큰 재산이 있는 경우에는 증여전 또는 상속이 개시되기 전에 가급적이면 저당권 등을 해지하는 것이 세부담면에서 유리하다.

다만, 채권채무관계의 변동 없이 재산을 증여하기 전에 또는 상속하기 전에 근저당권을 말소하고 재산을 증여 등을 한 후에 동일한 조건의 근저당권을 설정한 경우 저당권이 설정된 재산의 평가특례가 적용된다고 해석한 사례가 있음을 유의해야 한다.(서면4팀 - 1595,2005.9.2)