상속세 절세방법-상속할 부동산의 양도시기

병환으로 위중하여 조만간 사망할 가능성이 있거나 사망하신 경우에 부동산 양도시기에 따라 구분하여 상속세와 양도소득세를 살펴볼 수 있다.

 

 

부동산을 양도하고 잔금을 받은 후 부모님이 사망하는 경우

 

사망일로부터 소급해서 1년 이내 매매대금을 2억원 이상 받거나 2년 이내 5억원 이상 받고 양도하였으면 자녀들은 매각대금의 사용처를 소명하여야 한다.

(1) 매매대금이 10억원 이하이면, 매매대금의 80% 이상 사용처를 밝혀야 하고, 사용처를 밝히지 못하는 금액이 20%를 초과하면 20% 초과액을 상속재산에 가산하여 상속세를 계산한다.

(2) 매매금액이 10억원을 초과하면, 매매대금에서 2억원을 차감한 금액 이상 사용처를 밝혀야 하고, 밝히지 못하는 금액이 2억원을 초과하면 2억원 초과액을 상속재산에 가산하여 상속세를 계산한다.

 

예를 들면, 부모님 사망일로부터 소급하여 2년 이내 9억원을 받고 양도한 부동산이 있고 사용처로 확인된 금액이 6억원이라면, 1억2천만원을 상속재산에 가산하여 상속세를 계산하고, 양도한 부동산 가액이 15억원이고, 사용처 확인된 금액이 10억원이라면 3억원을 상속재산에 가산하여 상속세를 계산한다.

☞ 9억원  –   6억원  –  9억원 × 20%

☞ 15억원 – 10억원  –  2억원

☞ 증여세에서, 자금출처를 입증하지 못한 금액이 20% 이상(또는 2억원 이상)인 경우 입증하지 못한 전액에 과세하는 것과 차이가 있다.

 

따라서 부모님이 위중한 상황에서 부동산을 양도하였으면 매매대금 사용처를 명확히 해두어야 불이익을 피할 수 있고, 일부 사용처는 밝히지 못해도 불이익을 피할 수 있다.

 

상속증여세법은 사망일로부터 2년 이내 양도한 부동산의 매매대금 사용처를 밝히도록 하지만, 상속세 세무조사시 사망일로부터 10년 이내 양도한 부동산의 매매대금 사용처를 확인하여 증여한 사실이 있으면 증여세 및 상속세를 과세하려고 한다.

 

실무적으로 요즘 매매대금은 거의 통장으로 송금받는다. 따라서 통장으로 입금되지 않은 매매대금이 있면 그 금액만 사용처를 밝히면 될 것으로 판단한다.

 

부동산 매매계약 후 6개월이 경과하여 부모님이 사망하고 사망일 이후 잔금을 받는 경우

 

사망일로부터 6개월 전에 부동산 매매계약이 되고 잔금을 받지 못한 상태에서 사망하였으면, 계약일은 사망일로부터 6개월 밖에 있으므로 기준시가로 평가함이 원칙이다.

 

그러나 예외적으로 사망일로부터 2년 이내 매매계약이 되어 있는 부동산에 대해 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매금액으로 상속재산을 평가하기로 결정된 경우 매매금액으로 상속 부동산으로 평가할 수 있다.

☞국세청과 지방국세청에 재산평가심의위원회를 두고 있다.

 

재산평가심의위원회에 심의 요청은 납세자 및 세무서가 신청할 수 있다. 따라서 자녀는 상속세와 양도소득세를 비교하여 전체적으로 세금을 적게 내는 방법을 찾아 의사결정을 하여야 할 것이다. 부모님 사망 후 받게 되는 잔금은 취득세 및 상속세를 현금으로 납부해야 하는 현실적 문제 해결에도 큰 도움이 될 수 있다.

 

 

부동산 매매계약 후 6개월 이내에 부모님이 사망하고 사망일 이후 잔금을 받는 경우

 

일반적으로 상속되는 부동산의 평가를 기준시가로 평가하여 상속세를 계산하는 경우가 많은데, 사망일로부터 6개월 이내 매매계약하고 계약금을 받았으면 매매금액으로 부동산을 평가하여 상속세를 계산해야 한다.

일반적으로 기준시가보다 매매가액이 더 크므로 상속세는 더 부담할 수 있지만, 계약된 매매가액으로 상속받았기 때문에 매매가액이 취득가액이 되고 계약된 매매가액으로 양도하여 양도가액이 매매가액이 되므로 양도차익이 0원이다. 따라서 양도소득세는 없다.

상속세율보다 양도소득세율이 더 높기 때문에 상속세를 조금 더 부담하고 양도소득세를 줄이는 것이 전체적으로 절세가 될 터이다.

 

부모님 사망 후 받게 되는 잔금은 현금으로 세금을 납부해야 하는 문제 해결에도 큰 도움이 될 수 있다.

가장 좋은 부동산 양도시기라고 생각하고, 매매계약 후 6개월 내에 매매가액의 80% 정도는 부모님 사망 전에 받고, 나머지 20% 정도는 사망 후에 받는다면 절세에 유익하리라 생각한다.

 

 

 사망일로부터 15개월 이내 매매계약을 하는 경우.

 

사망일로부터 6개월 이내 부동산 매매계약을 하고 계약금을 받았으면, 반드시 매매금액으로 부동산을 평가하여 상속세를 내야 한다.

그리고 사망일로부터 6개월이 경과하고, 그 후 9개월 이내 부동산 매매계약이 되고 계약금을 받았으면 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매금액으로 상속재산을 평가하기로 결정된 경우 상속세를 다시 계산하여 추가로 상속세를 자진신고하거나 세무서에서 과세할 수 있다.

이렇게 상속세를 추가 납부하면 양도소득세는 없게 된다. 매매금액으로 상속세를 계산하였기 때문에 위 둘째의 경우와 같은 효과가 있는 것이다.

 

그러나 매매계약된 금액으로 추가 상속세가 과세되지 않으면 양도소득세가 과세된다.

 

 

다섯째, 사망일로부터 15개월 뒤 매매계약을 하는 경우.

 

상속세를 신고할 때 부동산을 정한 기준시가로 평가하여 신고했으면 기준시가로 계산한 상속세를 부담하고 추후 양도시 기준시가가 취득가액이 되어 매매가액과 차액에 대해 양도소득세를 내야 한다.

부모소유 부동산을 상속개시 전 또는 상속개시 후 위 5가지 상황 중 어느 것이 가장 좋다고 쉽게 말할 수 없다.

집안마다 환경과 상황이 다르고 최근 상속세 부담이 커지면서 상속세를 낼 현금이 없으면 자녀들이 큰 어려움을 겪을 수 있으므로, 이러한 문제 해결을 위해 상속부동산을 조속히 매매하는 것을 고려할 수도 있다.