상속세 절세방법-감정평가

상속받는 부동산은 대부분 정부에서 고시한 가격(기준시가)으로 평가하여 상속세 신고를 하는데, 일부 부동산을 선택하여 기준시가보다 높은 감정평가금액으로 상속세를 신고하는 경우가 있다.

 

이는 상속받은 부동산을 정부고시가격보다 높게 평가하여 상속세를 조금 더 내는 대신, 감정평가액으로 취득가액을  인정받아 추후 부동산을 양도할 때 양도차익을 줄여 양도소득세를 더 많이 절감하겠다는 절세 전략이다.

 

상속되는 부동산의 취득세는 증여 또는 매매와 달리 기준시가로 과세하므로 감정평가해도 취득세에 전혀 영향이 없다.

 

필자는 실무상 다음과 같은 경우에 상속재산을 감정평가하여 상속세 신고하라고 권하고 있다.

 

최소한 10억원을 상속재산에서 공제받는 것을 이용하는 방법

 

사망당시 배우자와 자녀가 모두 있고 상속하는 부동산의 기준시가 평가액이 10억원 이하일 때 감정해서 상속세를 신고함이 상속세 및 양도소득세 등 전체적으로 절세에 유리하다.

예를 들면, 상속되는 부동산의 기준시가가이 6억원이고 이 금액으로 상속재산 평가하여 신고한다면 상속재산이 10억원이하이므로 상속세는 없고, 몇 년 뒤 당해 부동산을 10억원에 양도하는 경우 취득가액은 6억원, 양도차익은 4억원이 산출된다.

그러나 부동산을 감정하여 9억원으로 평가하고 9억원으로 상속세를 신고하면, 총 상속재산이 10억원이하이므로 상속세가 없음은 동일하나, 나중에 당해 부동산을 10억원에 양도하는 경우 취득가액은 9억원이 되어 양도차익은 1억원이 산출된다.

감정액으로 상속재산을 신고해도 상속세가 없으면서 양도차익을 3억원 감소시키는 결과로 양도소득세 및 지방소득세를 최소 1억원 정도 절세할 수 있다.

 

양도소득세율보다 적은 상속세율구간을 이용하는 방법

 

이 방법은 상속세를 조금 더 내고 상속세 납부한 금액 이상으로 양도소득세를 절세하는 방법이다.

구체적으로 상속받은 부동산을 기준시가보다 높은 금액으로 감정평가 받아 감정평가액과 기준시가의 차액에 대해 낮은 상속세율로 상속세를 납부하고, 상속세율보다 상대적으로 높은 양도소득세율을 회피함으로서 평가차액에 대해 양도소득세율과 상속세율의 차이만큼 세액을 절세하는 방법이다.

평가차액이 1억원~5억원까지는 상속세율이 20%이지만, 양도소득세율은 35% ~ 40%까지 높은 세율이 적용되므로 15% ~ 20%의 세율차이를 이용하는 것이다.

☞ 특정한 경우에는 더 높은 상속세율이 적용될 수도 있다.

☞ 지방소득세율 10%를 추가로 부담해야 하므로 세액 차이는 더 크다고 할 수 있다.

 

상속세율과 양도소득세율을 비교하면 아래 표와 같다.

다만, 자녀가 있는 가운데

① 손자·손녀가 상속·증여받는 경우 기본세액의 30%를 가산한 금액을 상속·증여세 납부하여야 한다.

② 미성년자가 상속·증여받는 재산가액이 20억원을 초과하는 경우 그 초과분에 대한 기본세액에 40%를 가산한 금액을 상속·증여세로 납부하여야 한다.

 

예를 들면, 감정평가로 1억원이 증가하면 상속세로 최소 1천만원을 납부하지만, 추후 양도시 양도차익이 1억원 감소하여 양도소득세와 지방세로 최소 2천2백1십1만원이 감소한다.

☞ 1억원 × 10%

☞ (1억원 × 35% - 1,490만원) × 1.1

 

따라서 전체적으로 1천1백1십1만원 절세효과가 있다.

 

감정평가로 3억원 증가하면 상속세는 5천만원 증가하지만, 추후 양도시 양도차익이 3억원 감소하여 양도소득세 9천4백6십만원, 지방세 10%가 절감되어 총 1억4백6만원 감소할 수 있다.

☞ 3억원×20%-1천만원

☞ 3억원×38%-1940만원

 

따라서 전체적으로 5천4백6만원의 절세효과가 있다.

 

 

배우자상속공제 혜택을 최대한 받는 방법

 

사망당시 배우자가 있으면 배우자가 상속받는 재산으로 배우자의 법정상속지분액까지는 상속재산에서 공제하는데, 그 최고 한도액이 30억원이다.

 

기준시가보다 높은 금액으로 상속재산을 감정받아서 높은 평가액으로 상속세 신고하면, 배우자의 법정상속지분금액도 높아지고 배우자상속공제를 최대한 받아서 상속세를 절세할 수 있다. 그리고 추후 상속받은 부동산 양도시 높은 감정평가액을 취득가액으로 적용하여 양도차익을 감소시켜 양도소득세를 절세할 수 있다고 본다.

 

예를 들면, 상속인으로 배우자와 자녀 1명이고 상속받는 부동산의 기준시가가 13억원이라면, 감정하지 않고 상속세를 신고하는 경우 배우자상속공제 5억원, 일괄공제 5억원으로 총 10억원을 상속재산에서 공제받고 상속재산 3억원에 대해 상속세를 부담하고 추후 부동산양도시 취득가액은 13억원이 인정된다.

 

그러나 상속부동산을 20억원으로 감정한다면, 배우자상속공제한도 12억원을 적용받고 자녀 때문에 공제받는 일괄공제 5억원의 혜택으로 총 17억 원을 상속재산에서 공제받는 혜택을 받을 수 있다.

 

결국 상속재산 20억원 중 3억원에 대해서만 상속세를 부담한다. 그러나 추후 부동산 양도시 취득가액은 감정평가액 20억원으로 인정받게 된다.

따라서 감정가액으로 상속세를 신고함으로써 양도차익이 7억원 줄어들어(20억원 - 13억원) 양도소득세를 크게 절세할 수 있다.

 

영상속공제를 최대한 받는 방법

 

부모님이 경작하던 농지를 농민인 자녀가 상속받아 5년이상 경작하는 경우 농지평가액이 30억까지는 상속재산에서 공제한다.

영농상속공제는 상속받는 농지에 대한 혜택으로 최대 평가액이 30억원까지 혜택을 받을 수 있으므로 농지의 기준시가이 30억원 미만인 경우 감정을 받아서 30억원까지 최대한으로 영농상속공제를 적용하면, 추후 토지를 양도할 때 취득가액은 감정평가 받은 높은 금액이 되어 양도차익을 감소시키게 된다

절세의 과정과 효과는 위 셋째의 경우와 동일하다고 할 수 있다.

 

위와 같은 사례들을 통해 필자는 상속세 신고시 양도소득세가 점점 많아지는 환경변화 속에서 상속재산에 대해 감정을 활용하여 상속세를 조금 더 내는 대신 양도소득세를 크게 절세할 수 있다고 의뢰인에게 설명하고 있다.