사례가액의 시가 적용과 대처법

 1. 사례가액의 시가 적용 동향

세무사라면 누구나 한 번쯤은 상속 또는 증여재산을 기준시가로 신고하였거나 사례가액을 찾아서 신고한 것에 대해 과세당국에서 새로운 사례가액을 찾아서 결정하고, 추가로 세금이 고지되었을 때 납세자로부터 비난받았거나 책임지는 사례를 겪었을 것이다.

사례가액은 2003년까지는 해당 재산에서 발생한 경우에만 적용하였기 때문에 큰 어려움이 없었다.

그러던 것이 2004년부터는 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액, 이른바 ‘유사 사례가액’을 시가로 적용함에 따라 세무사의 고난은 시작되었다.

그동안 납세자는 유사사례가액을 확인하려고 하여도 제도적으로 제공하는 정보의 부재로 어쩔 수 없이 기준시가로 신고하였다. 이에 대해 과세당국에서는 사후적으로 확보한 정보를 활용하여 사례가액으로 결정함에 따라 평가액이 늘어나서 세금이 추징되면 그에 대한 책임을 세무사에게 물리는 사례가 빈번하게 발생하였다.

세무사가 곤란에 처한 사례는 대체로 부동산 가격이 폭등할 때 발생하였다.

 

유사사례가액을 시가로 적용하는 방법이 처음 시행될 당시에는 세무사와 상담할 때 예상했던 증여세와 증여하는 과정에 시간이 지체되면서 가격이 상승하고, 그에 따른 세액이 증가함에 따라 세액상승을 예측하지 못했던 납세자는 증액된 세금에 대해 세무사에게 책임을 묻는 소송이 제기되기도 하였다.

세무사회에서는 이러한 애로사항을 기재부에 거의 매년 세법개정을 건의하여 수시로 개정이 이루어졌다.

그 예로서 납세자가 확인한 유사사례가액을 적용하여 신고한 이후에 과세당국이 새로 발생한 사례가액으로 결정하는 것은 불합리하므로 신고일 이후에 발생한 사례가액은 시가로 적용할 수 없도록 하는 개정이 있었다.

또한, 평가기간 이외의 기간에 발생한 사례가액을 시가로 적용할 때 과세당국만 평가심의위원회에 자문신청을 할 수 있었던 것을 납세자도 신청할 수 있도록 개정하였고, 해당 재산과 유사한 재산을 판단하는 기준이 없어 혼란을 겪고 있어 그 개선책으로 유사성의 기준을 예시하는 개정도 있었다.

이와 같은 노력에도 사례가액의 적용 범위를 확대하는 개정이 추가로 이어지게 되었고, 사례가액에 대한 정보의 비대칭성으로 과세당국만 알고 있는 정보에 따라 신고한 내용과 다르게 결정하는 경우에는 그 평가를 주로 하는 세무사들이 그 책임을 감수할 수밖에 없게 되었다.

 

이에 따라 세무사들이 어려움을 겪고 있는 유사사례가액의 적용기준과 확인 및 적용요령에 대해 간략하게 정리한다.

 2. 유사사례가액의 적용기준

상속 또는 증여재산을 평가할 때 사례가액은 해당 재산에 대한 사례가액뿐만 아니라 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 사례가액(유사사례가액; 일반적으로 유사매매사례가액이라고 한다. 매매가액뿐만 아니라 감정가액, 공매ㆍ경매ㆍ수용 등의 가액도 있으므로 이를 통틀어 유사사례가액이라 정의한다)이 확인되는 경우에도 이를 시가로 본다.

사례가액은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월)이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 일정한 요건에 해당하면 이를 시가로 본다.

평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 신고기한 경과후 상속ㆍ증여세 과세표준결정기한까지에 매매 등이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 또는 과세당국이 신청하는 때에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 사례가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

유사사례가액을 적용할 때 유사성의 판단은 동일한 주택단지에 있는 주택으로서 주거전용면적의 차이가 주거전용면적의 5% 이내이고, 공동주택가격의 차이가 공동주택가격의 5% 이내일 것을 요건으로 하고 있다.

한편, 일부에서는 공동주택에만 적용할 수 있는 것으로 오해하고 있으나 평가대상 재산과 기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산인 전ㆍ답ㆍ임야 등의 경우에도 감정가액이나 보상가액이 있으면 이를 시가로 적용할 수도 있다.

사례가액의 적용순서는 해당 재산에 대한 사례가액이 있으면 그 사례가액을 우선 적용하고, 해당 재산에 대한 사례가액이 확인되지 아니하면 유사사례가액을 적용한다. 사례가액 발생시점을 기준으로 평가기간 내에 발생한 사례가액을 우선 적용하고, 평가기간 이외의 사례가액은 그 다음 순서로 적용한다.

일부에서는 신고기한 이후부터 상속세 및 증여세 과세표준 결정일까지 사이에 발생한 사례가액을 시가로 적용하는 것에 대해 크게 우려하고 있다.
그렇지만 납세자가 유사사례가액을 적용하여 신고한 경우에는 그 신고일 이후에 발생한 사례가액은 시가로 적용할 수 없다(상속세및증여세법 시행령 제49조제4항).

 3. 유사사례가액의 확인방법

유사사례가액은 부동산중개업소에서 확인하는 것이 바람직하다고 판단된다. 그러나 중개업자의 기본윤리를 규정하고 있는 관련 법령에서는 위법사유로 규정하고 있어 현실적으로 가능하지 않다.

그렇다고 국토교통부의 실거래가액을 조회하거나 은행에서 안내하는 시세를 반영하여 신고하는 것은 원칙적으로 적법하지 않다.

공동주택의 경우 구체적으로 같은 공동주택단지의 몇 동 몇 호의 사례가액을 제시하고 적용해야 한다.

 

그럼에도 사례가액을 확인할 수 없는 납세자는 기준시가로 신고하기도 하고, 세무조사를 받는 번거로움을 회피하기 위해 시세를 반영하여 신고하기도 하였다.

 

이러한 점을 개선하기 위해 필자는 납세자가 과세당국에 사례가액조회를 하면 답변하는 사전 답변제로 운영할 것을 건의하였으나 업무부담 등을 고려하여 시행하지 않고 있다.

 

한편, 국토교통부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 적시성있는 정보를 제공하고 있다.

 

그러나 그 내용은 전용면적, 계약일, 거래금액, 층별 위치만 제공하고 있어 주택의 층별 위치와 방향에 따라 현저한 차이가 발생하는 공동주택의 경우에는 별 의미가 없다.

 

강남구 도곡동에 있는 타워팰리스의 경우에 같은 평형이라도 최소 5억원 이상의 가격 차이가 발생하는 경우에는 국토부 자료를 활용하여 신고하였다가는 낭패를 당할 수도 있다.

다행히도 국세청에서는 최근에 상속증여재산을 평가하는 서비스를 제공하고 있어 이를 활용할 수 있다.

유사사례가액 조회는 국세청 홈텍스(https://www.hometax.go.kr)에 로그인하고 조회/발급→상속증여재산 평가하기→유사매매사례가액 찾기 순서로 들어가면 쉽게 확인할 수 있다.

 

다만, 국토교통부보다 한 달 이상의 시차가 있어 증여재산을 평가하여 신고하기에는 한계가 있다.

 4. 유사사례가액 적용요령

상속·증여재산을 평가할 때 부동산 가격이 안정되어 있을 때는 큰 어려움이 없지만 주택가격이 급등할 때 문제가 발생한다.

 

국토부가 제공하는 실거래가는 평가기준일부터 1달 이상 경과해야 알 수 있고, 국세청홈텍스는 국토부보다는 1개월 이상 더 경과해야 알 수 있기 때문이다.

주택가격이 상승할 때 저가평가를 기대하고 있는 납세자의 경우에는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하여 조기에 신고하는 것이 절세에 도움이 된다.

그 이유는 지난해 신고기한 이후에 발생한 사례가액도 시가로 적용할 수 있다는 개정 이후에 일부에서는 유사사례가액의 적용에 대해 크게 우려하였다.
그렇지만 납세자가 유사사례가액을 적용하여 신고하면 상증세법시행령제49조제4항에 따라 그 신고일 이후에 발생한 다른 재산의 사례가액은 시가로 적용할 수 없기 때문이다.

따라서 유사사례가액을 확인해 조기에 확인하여 신고하면 그 이후에 발생하는 다른 재산의 사례가액의 시가적용으로부터 위험을 헷지(hedge)할 수 있다.

한편, 상속세과세가액에 미달하거나 과세표준이 5억원 이하의 경우에는 20%이하의 세율이 적용되고, 이 가액이 추후 양도할 때에는 취득가액으로 적용되어 양도차익이 축소하는 점을 고려하면 유사사례가액을 활용할 필요도 있다.