빌딩 상속시 재산의 평가

지금까지 내용들을 잘 이해하였다면 임대사업자들이 보유하고 있는 빌딩에 대한 상속세와 증여세 업무도 제대로 진행할 수 있다.

다만, 최근 비주거용 건물에 대한 상속 · 증여재산 평가방법 등이 변경되면서 세무리스크가 고조되고 있는 바, 이 부분을 정확히 이해하는 것이 급선무이다.

1. 빌딩의 재산평가관련 사례

사례 - 임대현황

시세: 100억원. (객관적으로 확인이 불가능) 기준시가: 50억 원 임대보증금: 20억 원 월세: 6천만 원 (연 7억 2천만 원)

(상황1) 이 경우 상증법상 평가액은 얼마인가?
빌딩의 경우 시가를 확인할 수 없으므로 임대료 등을 환산한 가액과 기준시가 중 큰 금액으로 평가한다(물론 저당권이 설정되어 있는 경우에는 담보된 채권액도 포함하여 판단한다).

사례의 경우 다음 중 큰 금액인 80억 원으로 평가한다.

• 기준시가 : 50억 원
• 임대료 등 환산가액 : 20억 원 + 7억 2천만 원 / 12% = 80억 원

(상황2) 임대료 등 환산가액으로 신고하면 추후 문제가 없는가?
아니다.

2020년부터 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정가액으로 경정할 수 있는 제도가 도입되었기 때문이다.

(상황3) 앞으로 빌딩은 어떻게 신고하는 것이 좋을까?
일단 탁상감정을 받아본 후, 임대료 환산가액 등과 비교해 그 차이가 많이 나면 감정을 받아 진행하는 것이 필요하다.

감정은 기준시가가 10억 원 이상이면 2곳 이상의 감정을 받아야 한다.
빌딩 등 비주거용에 대한 재산평가방법은 매우 중요하다. 재산평가액에 따라 상속세가 달라지고 사전 증여 등의 필요성이 달라지기 때문이다.

(1) 빌딩에 대한 [상증법상] 재산평가방법

임대빌딩에 임대차계약이나 저당권등이 설정된 경우에는 다음 중 큰 금액에 의하여 평가한다.

 

► 저당권이 설정된 재산
다음 중 큰 금액으로 평가한다.

• 상증법상 평가액(시가 또는 기준시가)
• 해당 재산이 담보하는 채권액

► 전세권이 등기된 재산

다음 둘 중 큰 금액으로 평가한다.

• 상증법상 평가액(시가 또는 기준시가)
• 등기된 전세금

► 임대차 계약이 체결된 재산
다음 둘 중 큰 금액으로 평가한다.

• 상증법상 평가액(시가 또는 기준시가)
• 임대보증금 + 연간임대료/ 12%

 

(2) 평가심의위원회에서의 경정

2020년 2월 11일 이후 기준시가를 고시하는 분부터 감정평가사 등으로 구성된 평가심의위원회의 심의를 거쳐 건물 등의 가격을 평가해 이를 근거로 상속세나 증여세를 과세할 수 있도록 세법이 개정되었다.(상증령 제4952조).
이로 인해 건물, 오피스텔, 상업용 건물 등 주로 비주거용 건물을 기준시가로 신고한 경우 평가심의위원회의 자문을 거치 감정가액으로 경정될 가능성이 한층 높아지고 있다.
참고로 건물 외에 토지만 증여나 상속하는 경우 이에 대해서도 평가심의위원회에서 감정가액으로 경정할 수 있는 지에 대해서는 유권해석을 받아 처리하기 바란다.
다만, 최근의 과세관청의 움직임은 모든 부동산에 대해 이 제도를 적용하는 것으로 입장이 정해진 것으로 보인다.

(관련 예규 : 상증, 기획재정부 재산세제과 92, 2021.1.27.),

(3) 빌딩 재산평가에 대한 리스크 관리

 

첫째, [상증법]상 기준시가와 임대료 환산가액 등으로 평가를 해본다.

 

둘째, 탁상감정을 받아 감정가액을 확인한다.

 

셋째, 위 둘의 차이가 큰 경우에는 감정가액을 받아 상속세나 증여세 신고업무를 진행한다.

다만, 기준시가 등으로 신고를 하면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액으로 재산가액이 변경될 수 있기 때문에 가급적 감정가액으로 신고하는 것이 더 나을 수 있다.