부동산 취득시 절세법

부동산을 처분할 때보다 취득할 때 챙겨야 할 절세법들이 상당히 많다. 어떤 것들을 알아야 하는지 살펴보자.

방법 1 : 취득세를 최대한 아껴라

부동산을 취득하면 실거래가의 4.6%로 과세되는 것이 원칙이나 주택은 주택 수와 관계없이 1.1~3.5%가 적용된다. 취득 전에 취득 관련세금을 미리 확인하자.

방법 2 : 취득세 감면 제도를 활용하라

분양 시장이 좋지 않을 때에는 취득세를 감면해 주는 경우가 있다. 이에 대한 정보는 수시로 매스컴 등을 이용해 얻을 수 있다. 참고로 감면은 법에서 정한 감면 기간 내에서만 적용된다는 점에 유의하자.

방법 3 : 분양가 할인 시 취득세 등도 줄여라.

아파트 분양 회사가 분양가를 할인하면 분양가가 내려가지만 이에 따라 취득세도 내려가고, 부가세도 줄어든다.

방법 4 : 명의를 누구 것으로 할 것인지 고려하자

부동산은 누구의 명의로 하느냐에 따라 다양한 세금 관계가 형성된다. 원칙적으로 명의를 분산하는 것이 절세 측면에서는 좋지만 증여세 문제 등이 있을 수 있다.

방법 5 : 공동명의를 적극적으로 활용하라

부동산을 공동명의로 해 두면 돈이 별도로 더 들어가는 것은 아니나, 나중에 덕을 보는 경우가 상당히 많다. 취득할 때에는 증여세가 없는 선에서 공동등기를 적극적으로 해 두자.

방법 6 : 다주택자는 중과세 및 월세 과세 제도의 변화를 읽자

주택을 취득할 때 이 제도를 적용받는지 잘 점검해야 한다. 한편 다주택자의 월세에 대한 소득세 과세 문제가 쟁점으로 등장하고 있으므로 이에 대한 대비를 해 둘 필요가 있다.

방법 7 : 임대주택사업자는 세제 완화 조건을 활용하라

전국적으로 1호(재산세 감면은 2호) 이상의 임대주택을 등록하면 재산세 감면, 종부세 비과세, 거주용 주택 비과세 등을 적용한다. 이때 등록은 관할 시·군·구청과 관할 세무서에 각각 하는 것이 원칙이다.

방법 8 : 채권 할인 비용은 3~5%를 넘지 않도록 하라

부동산을 구입하면 누구든 국민주택채권을 구입하게 된다. 하지만 5년간 보유하는 것보다는 구입 즉시 이를 할인하여 매도하게 되는데 이때 손실이 발생한다. 일반적으로 손실 비율은 구입 금액의 3~5%(시중금리에 따라 인하율이 변동함)가 된다.

방법 9 : 중개 수수료는 현금영수증으로 받는다.

현금영수증을 받으면 소득공제를 받을 수 있고 양도세 필요경비로 인정받는다.

참고로 중개업자는 건당 거래 금액이 10만 원 이상일 경우 현금영수증을 의무적으로 발행해야 한다. 이를 위반시 거래 금액의 20%의 가산세가 부과된다.

 

방법 10 : 다운계약서나 업계약서에 도장을 찍지 마라

실거래가 신고 제도에 의해 과태료 제재를 받을 수 있고 향후 처분시 양도세 비과세나 감면이 박탈될 수도 있다.

방법 11 : 자금출처조사에 유의하라

자금출처조사는 무능력자가 재산을 취득하는 경우에 문제가 발생한다.

사전에 자금출처조사를 받을 가능성이 있는지 검토하자.

방법 12 : 자금 증빙을 철저히 남겨라

어떤 거래이든지 자금 증빙을 철저히 남겨 두면 나중에 문제가 되었을 때에 이를 소명하기가 상당히 쉽다.

신축 주택의 경우에도 건축원가에 대한 자료와 자금 증빙을 준비해 두자.

방법13 : 대출을 받으면 소득공제를 받아라

대출 규모는 자산 가치의 1/3 이하, 원리금 상환은 소득의 1/4 이하가 되도록 할 필요가 있다. 그리고 이자는 300만~500만원(비거치식 상환은 최대 1,800만)까지 연말정산 때 소득공제가 되므로 이를 잘 활용하자.

방법 14 : 인테리어 설치 영수증은 귀중히 보관하자

인테리어 설치 비용은 양도세 필요경비로 인정이 된다. 계약서와 송금 영수증, 세금계산서 등을 제대로 보관하자.

방법 15 : 계약서는 필히 보관하자

지금은 부동산 매매계약서로 등기도 하고 취득세도 내고 나중에 양도세 신고 때 제출을 하기도 한다. 제대로 보관하여 나중에 우왕좌왕하지 말자.

TIP 차명거래와 부동산실명제 원래 부동산 등기는 실소유자가 자신의 명의로 하는 것이 원칙이다. 그런데 투기나 탈세 등을 위해 제3자로 등기하는 경우가 있다. 이를 '명의신탁'이라고 하고 명의신탁에 해당하면 법적 효력을 무효로 한다. 다만, 채무의 변제를 담보하기 위해 가등기를 하거나 신탁법 등에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는 경우, 종중 부동산의 명의신탁 또는 배우자 간의 명의신탁 등은 조세포탈이나 강제집행 또는 법령상 제한을 피하기 위한 것이 아니라면 명의신탁에 해당하지 않는다. 만약 부동산실명제를 어긴 사실이 밝혀지면 과징금 등이 부과된다. 그 금액은 부동산가액의 30%까지 될 수 있다. 예를 들어 부동산 거래 시 1,000만 원의 세금을 피하기 위해 5억 원짜리를 명의신탁하면 무려 1억 5,000만 원(5억원 x 30%)의 과징금을 부과받을 수도 있다. 이외에 징역형을 받을 수도 있다. 이러한 이유로 명의신탁된 부동산이 '명의신탁되었다'라고 말할 수 없는 사정이 있는 것이다.

 

TIP 법인이 부동산 취득 시 알아 둬야 할 것들 법인이 부동산을 취득할 때에는 취득세 중과세와 과점주주의 간주취득에 주의해야 한다. ① 취득세 중과세 수도권 과밀억제권역 (서울시, 인천 · 경기도 중 14개 시) 내에서 설립된 지 5년이 미경과한 법인이 이 지역의 부동산을 취득한 경우 취득세 (4%)의 2배만큼 중과세를 적용한다. 다만, 이 지역의 산업단지는 제외한다. 이를 정리하면 다음과 같다. ② 과점주주의 간주취득 과점주주는 주식 보유 비율이 50%를 초과하는 특수관계자 집단을 말한다. 이들 과점주주는 법인을 실질적으로 지배하므로 과점주주가 되거나 과점주주가 된 후 지분율이 증가하면 그 당시 법인이 보유한 부동산에 대해 취득세를 추가로 과세하고 있다. 참고로 설립 당시에 성립된 과점주주에 대해서는 취득세 납부 의무를 부여하지 않는다