부담부 증여의 이점

부모가 자녀에게 집을 마련해 주는 방법 중 대표적인 것에는 증여가 있다.

 

자녀가 새로운 주택을 구입할 때, 취득자금의 일부를 도와주는 것은 현금증여가 되며, 이미 보유한 주택을 증여하는 것은 부동산의 증여에 해당한다.
이 중 현금증여는 본인의 자발적인 신고가 없으면 과세당국이 이를 발견할 가능성은 크지 않다. 그래서 과세당국은 일정한 금액을 초과하여 부동산을 취득한 사람들의 재산 취득자금에 대한 자금출처조사를 시행함으로써 간접적으로 현금증여를 적발한다.
그런데 부동산 증여는 ‘증여 등기’임이 과세당국에 자동 통보가 되므로, 신고 여부를 100% 검증할 수 있다. 따라서 자녀에게 부동산을 증여하면 증여세과세표준을 반드시 신고해야 한다.

1.부담부 증여가 성행하는 이유

현실적으로 증여를 선뜻 선택할 수 없는 경우가 많다.

증여 관련 세금들이 크기 때문이다. 그래서 순수한 증여보다 세금을 낮출 수 있는 변형된 증여 방식인 부담부 증여가 선호되고 있다.

 

물론 양도하는 방식으로 자녀에게 집을 이전할 수도 있으나, 양수자인 자녀가 취득 자금의 출처를 입증하지 못하면 증여세가 부과되는 문제점이 있다. 따라서 자금출처 입증이 용이하지 않는 상황에선 현실적으로 이 방식을 선택하기가 힘들다.

 

그러나 부담부 증여는 오늘이라도 당장 그 집을 담보로 하여 미리 대출받고 증여등기를 실행하여 곧바로 자산을 이전할 수 있는 것이다.

예를 들어 기준시가가 5억 원짜리 집을 자녀에게 증여한다고 하자. 그렇게 되면 일단 증여를 받은 사람이 취득세 등으로 기준시가의 4% 정도를 물어야 하고, 증여세 또 부담한다. 이외에 각종 수수료를 합하면 증여 관련 비용은 더 상승한다.

단순하게 보더라도 증여세는 7,760만 원, 취득세 등 취득관련 세금은 2,000만 원 등 9,760만 원의 세금이 발생한다.

 

증여세는 증여재산가액에서 증여공제를 적용한 후의 금액에 세율을 곱해 계산한다. 여기서 증여재산가액은 5억 원, 증여공제는 직계존비속 간은 10년간 5,000만 원이므로 4억 5,000만 원에 20%를 곱하고 누진공제액 1,000만 원을 차감하면 8,000만 원이 산출되며, 증여일이 속하는 말일로부터 3개월 내 신고를 하면 3% 할인을 받는다(사례의 경우 7,760만 원이 최종적으로 결정된 세금이 된다.)

 

취득세 등은 기준시가 5억 원에 4%를 곱하여 계산한다.

2. 부담부증여 방식에서 유의할 점과 실익은

 

그런데 이 집을 담보로 하여 2억원을 대출받고, 이 빚과 함께 집을 자녀에게 증여하면 앞의 세금을 줄일 수가 있다.

 

다만, 부담부 증여에 대한 과세방식은 명확히 이해할 필요가 있다.

세법에서는 증여시 함께 넘어간 빚은 유상양도에 해당하므로 증여자에게 양도세를 부과하고, 증여를 받은 사람에게는 빚을 제외한 순수한 증여재산에 대해서만 증여세를 부과한다.
사례의 주택은 3년 전에 취득했으며 취득시 기준시가는 2억 5,000만 원이라고 가정할 때, 이 집에 대한 양도세율이 누진세율(6~45%) 또는 40%로 적용되는 경우 어떤 결과가 나오는지 보자.
먼저, 부담부 증여시 빚을 제외한 금액에 대한 증여세는 약 3,880만 원이 발생한다. 기준시가 5억원 중 2억원은 부채에 해당하므로 나머지 3억원이 순수한 증여가 된다. 이 3억 원에서 증여공제 5,000만 원을 적용한 후의 금액에 세율(20%, 누진공제 1,000만 원)과 신고세액공제 3%를 적용하였다. 따라서 증여세 산출세액은 4,000만 원[=2억 5,000만 원 × 20% - 1,000만 원(누진공제)]이고, 3%의 세액공제를 적용하면 결정세액은 3,880만 원이 된다.
다음으로, 빚은 유상양도에 해당하므로 이는 양도세 과세 대상이 된다. 그런데 이 양도세는 세율에 따라 다음과 같이 그 크기가 달라진다. 단, 누진세율 적용시 장기보유 특별공제율은 12%라고 하자. 그리고 세율이 40%가 적용되는 경우는 편의상 이 공제를 받을 수 없다고 하자.

계산구조	누진세율	40%	산출 근거
양도가액	2억	2억	채무인수액을 말함
- 취득가액	1억	1억	2.5억 × 2억 / 5억
- 기타 필요경비	300만	300만	취득시 기준시가의 3%
= 양도차익	9,700만	9,700만
- 장기보유특별공제	1,164만	0	12%
- 양도소득 기본공제	205만	250만
= 과세표준	8,286만	9,450만
× 세율	6~45%	40%
= 산출세액	약 1,466만	3,780만

누진세율이 적용되는 경우에는 양도세가 약 1,466만원이 발생하고, 빚을 제외한 금액에 증여세가 3,880만 원이 발생하므로 총 세금은 5,346만 원이 발생한다. 이 금액은 5억원을 순수하게 증여했을 때의 금액 7,600만 원보다 2,254만원 정도가 적다.

 

양도세율이 40%로 적용되는 경우에는 양도세가 3,780만 원 발생하고, 여기에 증여세 3,880만 원을 더하면 대략 7,660만원이 발생하여 순수한 증여와 비슷하다. 다만, 양도세 산출세액의 10%로 부과되는 지방소득세를 가산하면 전액 증여시보다 세금이 과중할 수도 있다.

이상과 같은 분석만으로도 부담부 증여의 성격을 파악할 수 있다.

일단 부담부증여가 발생하기만 해도 막대한 세금이 발생한다는 것, 양도세 과세방식에 따라 세금 효과가 달라진다는 것이다.

특히 양도세율이 높은 경우에는 순수한 증여보다 오히려 손해가 됨을 알 수 있다.

 

따라서 부담부 증여 방식은 누진세율(6~45%)이 적용되는 상황에서 유용한 자산 이전 방식이라고 할 수 있다.

참고로 부담부 증여시 대출금이 발생하면 그에 따른 이자 비용이 필연적으로 발생하므로 이런 부분을 감안할 필요가 있다.

 

또한 보유세나 추후 처분시 양도세 부담 등을 고려한다면 부담부 증여의 성격을 더 세밀히 파악해야 한다.

 

TIP 부담부 증여 시 양도세 신고기한 연장 2017년 1월 1일 이후에 부담부증여하는 분부터 양도세 신고기한이 종전 2개월에서 3개월로 연장되었다. 부담부 증여에 의한 증여세 신고기한인 3개월과 일치시키기 위한 취지가 있다. 참고로 이외의 양도세 신고기한은 종전처럼 2개월이다.