부동산 처분시 절세법

부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 21가지

부동산을 처분하면 대부분 양도세 문제가 발생한다.

이하에서는 부동산 처분 시 필수적으로 알아둬야 할 절세법을 정리해 보기로 한다.

방법 1 : 비과세나 감면을 우선하여 받는다.

비과세나 감면을 받기 위해서는 미리 조건을 충족하는지 점검한다.

조건을 충족하지 않으면 조건을 만든 후 처분하도록 한다.

방법 2 : 중과세 제도의 변화를 읽어라

주택 중과세 제도는 폐지되었으나 토지에 대한 중과세 제도는 존치되었다. 다만, 주택에 대한 중과세 제도는 2018년 4월 1일부터 도입될 예정이다. 주로 청약 조정대상지역 내에서 2주택 이상을 보유한 상태에서 이 지역 내의 주택을 처분하면 이 제도가 적용된다. 한편 비사업용 토지에 대해서는 이미 중과세가 적용되고 있다.

방법 3 : 보유 주택 수를 조절한다.

보유 주택 수가 많아지면 과세되는 경우가 일반적이므로 미리 이를 조절해 두는 것이 좋다. 특히 취득할 때에는 배우자나 자녀 등의 명의를 활용하도록 한다.

방법 4 : 다주택자들은 임대사업자등록을 한다.

임대주택사업자가 거주용 주택에서 2년 거주한 경우, 이에 대해서도 비과세를 받을 수 있다.

방법 5 : 세대 분리를 하면 세금이 떨어진다.

양도세가 과세되는 경우에는 세대를 분리함으로써 세금을 줄일 수가 있다. 다만, 자녀의 경우 30세 이상은 조건 없이 세대 분리를 허용하나, 30세 미만인 자는 결혼이나 이혼 또는 월 최저생계비 이상의 소득 증빙이 있어야 인정된다는 점을 기억하자.

방법 6 : 처분 시기를 잘 선택한다.

일시적 2주택자는 새로운 주택을 종전 주택 취득일로부터 1년 이후에 산 날로부터 3년 내에 구 주택을 처분한다. 그 외 세금이 나오는 경우에는 시세가 좋을 때 처분하도록 한다.

방법 7 : 보유 시기를 조절하라

세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도들을 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도세는 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~45%의 세율을 적용한다.

이러한 세율 중 2년 이상 보유 시의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다(단, 주택은 1년 이상 보유하면 6~45%를 적용받으므로 1년 이상은 보유토록 한다).
보유 기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 따지는데, 이때 취득일이나 양도일은 일반적으로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 말한다.

방법 8 : 공제되는 필요경비를 확인하라

필요경비는 양도가액에서 공제되는 항목이다. 따라서 이 금액이 많을수록 세금이 줄어든다고 할 수 있다. 사전에 어떤 것들이 공제되는지 확인하자.

필요경비로 인정되는 것들	취득세, 등록세, 공인중개사 · 법무사 수수료, 새시,거실 확장 · 발코니 확장 · 붙박이장 · 보일러 교체등 자본적 지출, 세무신고 비용, 계약서 작성 비용. 공증 비용
필요경비로 인정 안 되는 것들	도배공사 · 싱크대 교체 · 욕조 교제 등 수리비 성격. 이자, 위약금, 연체이자 등

방법 9 : 장기보유 특별공제를 활용하라

장기보유 특별공제는 10~80%까지 적용된다. 하지만 3년 미만 보유하면 이 공제를 받을 수 없다.

사전에 얼마만큼 공제를 받을 수 있는지 점검하자.

방법 10 : 양도세 대납 금액은 양도가액에 해당한다.

양도세를 매수자가 부담하는 식의 계약을 할 수 있다. 이러한 내용은 계약서에 반영되어야 유효하다. 그리고 계약서에 반영된 양도세 대납 금액은 양도가액에 해당되어 양도세가 부과된다.

방법 11 : 취득가액 환산도 절세법의 하나이다.

취득 당시의 계약서를 분실하거나 취득가액이 너무 낮은 경우, 취득가액을 환산할 수 있다.

현행세법에서는 취득시 실제거래가액이 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 취득가액으로 할 수 있도록 하고 있다.

이 중 실무적으로 다음과 같은 환산가액이 많이 사용된다.
• 환산 취득가액 = 실제 양도가액 x 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가

방법 12 : 감면주택 양도는 이런 점에 주의하라

취득 시기나 취득 유형 등에 따라 감면 요건이 달라진다. 따라서 반드시 전문가를 통해 감면 여부를 확인하기 바란다.

이외 감면주택이 다른 일반주택의 비과세와 중과세 판단에 어떤 영향을 주는지도 이해하고 있어야 일을 그르치지 않는다. 이에 대해서는 앞에서 살펴보았다.

방법 13 : 바뀐 양도세 신고 방법에 유의하라

양도세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 해야 한다. 이러한 의무를 이행하지 않으면 20%의 가산세를 부과한다.

방법 14 : 합산 과세에 유의하라

1년에 2회 이상 누진세율 적용대상 자산을 양도하면 합산 과세되므로 세금이 증가될 수 있다.

방법 15 : 양도차손은 양도차익에 통산시켜라

양도를 2회 이상 하면 과세대상 자산에서 발생한 양도차손은 양도차익에서 차감시킬 수 있다. 이렇게 되면 세금이 줄어들게 되므로 상당한 절세 효과가 발생할 수 있다.

다만, 양도차손은 다음 해로 이월공제가 되지 않으므로 이에 유의한다.

방법 16 : 제대로 신고하는 것도 절세의 지름길이다

현재 부동산 거래를 하면 계약일로부터 60일 내에 관할 시·군·구청에 실거래가를 신고해야 한다.

이때 만일 허위로 신고하면 과태료가 부과될 수 있다.

또한 양도세를 부당하게 신고하면 산출세액의 40%까지 가산세가 나올 수 있다.

방법 17 : 허위계약서를 절대 작성하지 않는다.

비과세나 감면대상자가 Down계약서나 Up계약서를 작성하면 비과세등이 제한된다. 허위계약서는 절대 금물이다.

방법 18 : 증여받은 부동산은 10년 후에 처분한다.

증여받은 부동산을 증여받은 날로부터 10년 내에 처분하면 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산하는 이월과세 제도가 적용된다. 이에 대한 자세한 내용은 앞에서 기술하였다.

방법 19 : 가족 간의 거래 시 양도 또는 증여 중에서 선택한다.

일반적으로 양도세 세율이 낮은 경우에는 증여세보다는 양도세가 유리하므로 양도를 선택할 수 있으나, 대가관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수가 되어야 한다.

만일 거래대금 관계를 입증하지 못한다면 증여를 선택해야 하나, 이 경우에는 부담부 증여 즉 부채와 함께 증여하는 방식을 이용하면 순수한 증여보다 세금을 줄일 수 있다.

방법 20 : 과거에 신고한 것도 돌려받을 수 있다.

과거에 신고한 것이라도 다시 검증을 받아보자.

5년 전에 신고한 것도 잘못되었다면 돌려받을 수 있다.

방법 21 : 계약 전에 미리 세금 문제를 검토한다. 

계약서에 사인을 하면 세금문제가 이미 결정되어 대안을 찾을 수 없다.

따라서 부동산은 계약 전에 반드시 세금 문제를 검토해야 한다.