부부 공동등기의 이점

근래에 부동산 세법이 강화되면서 부동산 명의를 누구로 할 것인지 관심이 더욱 커졌다. 예를 들면 부동산을 취득할 때 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 좋은지, 부동산을 취득한 뒤라도 단독명의에서 공동명의로 바꿔도 되는지 등이 그렇다.
실제로 자산 취득, 보유, 양도,처분 등에서 명의를 어떻게 했는지에 따라 세금이 달라진다.

 

부부가 공동으로 등기를 하면 자금출처조사, 취득세, 재산세와 종부세, 양도세나 상속세 등 세금 전반에 큰 영향을 미친다. 부부 공동등기의 좋은 점을 알아보자.

 

자금출처조사

자산을 취득하면 자금출처조사에 직면하게 된다. 그런데 부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세된다. 따라서 공동으로 등기할 때 한쪽의 지분이 6억원 이하이면 증여세는 없다. 이렇게 부부 공동명의로 하면 6억원까지는 자금출처가 입증되므로 단독명의보다 유리하다.

취득세

부부 공동등기로 인한 취득세는 단독등기와 차이가 없다. 취득세율은 비례세율에 해당하기 때문에 세금 분산 효과가 발생하지 않는다.

재산세와 종부세

재산세와 종부세는 개인이 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세된다.

재산세는 물건별로 과세된 후 지분별로 나뉘므로 공동등기의 효과는 없다.

종부세는 개인별로 과세되므로 공동등기의 효과가 어느 정도 발생한다.

 

임대소득세

상가나 주택을 임대하면 원칙적으로 임대소득세가 발생한다.

따라서 임대소득세를 절세하려면 소득을 분산시키는 것이 유리하다.

실무적으로 보면 부부간(또는 가족 간)에 공동사업 형태로 사업을 영위하는 경우가 많다. 하지만 실질적으로 공동사업을 하지 않거나 조세 회피의 목적이 있는 경우에는 지분 비율이 큰 사람의 소득으로 보게 된다(이를 공동사업 합산과세라 한다).
단, 실무에서는 건강보험료를 포함하여 실익분석을 해야 한다.

예를 들어 부부가 주택임대사업을 공동으로 한다고 하자. 이들의 총임대소득이 4,000만 원이라고 할 때 각자의 소득이 2,000만 원 이하가 되므로 다음과 같은 결과가 나온다.

• 분리과세가 적용되는 경우:  각자의 소득에 대해 소득의 60%인 필요 경비와 400만 원을 공제하면 다음과 같이 세금을 계산할 수 있다.

구분	금액	비고
주택임대수입	2,000만원
-필요경비액	1,200만원	임대수입의 60%
-추가공제액	400만원	주택임대소득외의 종합소득금액이 2,000만원을 초과하면 이를 공제하지 않음.
=과세표준	400만원
x세율	14%	금융소득에 대한 원천징수세율과 동일함.
=산충세액	56만원	이외 지방소득세 10%가 추가됨

 

 양도소득세

부부가 공동으로 취득한 주택은 주택 수 판정과 향후 양도세 과세방식 등에 영향을 미친다.

원래 지분으로 보유한 주택도 주택으로 보지만, 부부(또는 세대원)가 공동으로 소유한 주택은 1주택으로 간주해 비과세 여부 등을 판정한다.
만일 양도세가 과세되는 상황이라면 각자의 지분에 해당하는 금액에 개인별로 과세되므로 누진세율의 효과가 발생해 세금이 줄어든다.

하지만 누진세율이 아닌 40% 등이 적용된다면 양도소득 기본공제 250만 원의 적용 효과만 나타난다.

상속세

부부 공동명의로 된 자산은 상속세의 크기에 영향을 주게 된다.

상속세는 누진세율을 채택하고 있으며 개인별 유산에 과세된다.

자산이 분산될수록 세금 분산 효과도 커진다.

▶지분율은 어떻게 정하는 것이 좋을까?

• 공동등기를 하면 절세 효과가 크다.
• 하지만 때에 따라서 공동등기를 하지 않는 편이 나을 때도 있다. 이미 등기가 끝난 부동산의 명의를 바꾸는 경우가 대표적인 케이스다. 예를 들어 단독명의로 되어 있는 주택을 공동명의로 바꾸면 증여세, 취득세가 과세된다. 물론 배우자 간의 증여는 6억 원까지 비과세되므로 증여세는 없지만 취득세 등이 기준시가의 4%(증여 취득세는 종전과 동일하다)만큼 나온다. 이외에도 등기 관련 수수료가 발생해 예기치 않는 비용을 부담할 수 있다. 그래서 공동 등기를 하려면 주택을 당초 취득하는 시점에서 하는 편이 좋다.
• 한편 부부 공동등기를 할 때 지분 비율은 자유롭게 결정할 수 있다. 배우자와 각각 1/2로 할 수 있으며, 한쪽이 1/3 다른 한쪽은 2/3로 할 수도 있다. 지분 비율은 증여세나 취득세에 영향을 주므로 재산을 취득하려는 사람들은 미리 이 부분을 검토할 필요가 있다.
• 참고로 부부간의 명의신탁은 조세포탈이나 강제집행 또는 법령상의 제한을 피하기 위한 것이 아니라면 명의신탁으로 보지 않으므로 과징금 부과나 처벌 문제는 없다.

등기하기 전에 세금 문제를 검토하자

부동산 등기는 세법적으로 다양한 문제를 파생시킨다. 따라서 등기 전(매매는 계약 전)에 반드시 이에 대해 검토하는 것이 좋다. •매매가 있는 경우 양도자는 양도세 등의 세금 문제를 사전에 검토해야 하고, 매수자는 명의를 누구로 할 것인가, 자금출처조사 문제는 없는지 등을 검토해야 한다. 이외에도 계약서를 작성할 때 허위계약서가 작성되지 않도록 한다. • 상속이 발생한 경우 상속재산 중 부동산은 상속등기를 해야 향후 재산권 행사가 가능하다. 그리고 상속재산을 등기하기 전에 누가 상속을 받을 것인지 상속재산을 언제 양도할 것인지 등에 따라 세금이 달라진다. 따라서 상속재산이 작더라도 세금 문제를 미리 따져 보기 바란다. • 증여를 하고자 하는 경우 증여 또한 등기를 하기 전에 반드시 세금 문제를 검토해야 한다. 증여등기를 한 후 다시 이를 반환하는 경우에는 반환하는 재산에 대해서도 증여세가 부과될 수 있다. 또한 가족에게 증여받은 재산을 5년 이내 양도하는 경우 증여의 효과가 없어질 가능성이 높다. 이를 규제하는 장치들이 도처에 깔려있기 때문이다. * 무허가 건물(주택)의 경우 자칫 미등기자산에 해당되어 세율 70%를 부과받을 수 있다. 다만, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 무허가 미등기 주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우라면 비과세를 받을 수 있으나, 그 외의 것은 미등기양도제외 자산에 해당하지 않는다.