부동산을 취득할 권리·조합원입주권·분양권의 과세 구분

양도소득세 요약

 

 

 

부동산을 취득할 권리·조합원입주권·분양권의 과세 구분

 

◇소법§94①2가목에 따라 '부동산을 취득할 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 권리)'는 양도소득세 과세대상이다.

 

부동산을 취득할 권리는 '조합원입주권'과 '분양권'을 포함하는 포괄적인 개념이다.

 

향후 이 권리가 주택 또는 일반건물로 변환되었을 때, 주택의 비과세 규정의 적용에 법률상 차이가 있으므로, 구분할 필요가 있다.

부동산을 취득할 권리

 

• 부동산을 취득할 권리의 대표적인 사례는 '건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 권리'인데, 그 권리로 취득하는 부동산의 취득시기는 원칙적으로 잔금청산일이나, 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날, 즉 사용승인서 교부일이 된다(소령§162①8)
• 다음의 경우에는 '부동산을 취득할 권리' 상태일 때 주택의 비과세 판단에서  주택 수에 포함되지 않는다.
  1. 오피스텔 분양권
  2. '21.1.1. 이전 사업승인된 「도시정비법」에 따른 주거환경개선사업으로 취득하는 입주권
  3. 「주택법」에 따른 지역주택입주권
     (단, 사업계획승인받은 지역주택입주권을 '21.1.1. 이후 승계취득한 경우는 분양권으로 보아 주택수에 포함하되, 원조합원이 지역주택조합 가입 후 사업계획을 승인받은 경우는 주택수 제외)
  4. '21.1.1. 이전에 취득한 아파트 분양권
  5. '22.1.1. 이전에 취득한 「소규모주택정비법」상 자율주택가로주택 정비사업, 소규모재개발사업으로 취득한 입주권
• 해당 권리로 완공된 건물이 주택이면 소법§89, 소령§154, §155 등 비과세의 검토가 필요하고, 주택이 아니면 건물의 취득시부터 양도시까지 발생한 양도소득으로 양도소득세를 계산하여야 한다.

 

조합원입주권

 

• 소득세법상 조합원입주권(소법§88제10호)은 주택수 계산에 포함된다.
  관리처분인가일 이후 취득한 경우(승계조합원)는 소법§89②, 소령§156의2③, ④을 적용하여 승계입주권 취득 전 보유하던 종전주택의 양도에 대해 비과세를 판단한다.
• 취득 당시는 주택이었으나 이후 조합원입주권으로 변경된 경우(원조합원)는 소법§89①4호, 소령§156의2⑤을 적용하여 해당 조합원입주권 양도의 비과세 여부를 판단하거나, 해당 입주권의 사업시행기간 동안 거주목적으로 취득한 대체주택의 양도시 비과세 여부를 판단한다.
• 그 종류는 다음과 같다
  • 「도시정비법」상 재개발, 재건축사업으로 취득한 입주권(승계입주권 포함)
  • 「소규모주택정비법상 소규모 재건축사업으로 취득한 입주권
  • '22.1.1. 이후에 취득한 소규모주택정비법」상 자율주택가로주택 정비사업, 소규모 재개발사업으로 취득한 입주권

 

분양권

 

• 분양권이란 「주택법」등 법률에서 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(승계취득 포함)이다.
• '21.1.1.이후 취득하는 분양권 주택수 계산에 포함하고, 법§89, 소령§156를 적용하여 분양권 취득 전에 보유하던 종전주택 양도에 대해 비과세 여부를 판단

 

 요약

 

 

(1) 부동산을 취득할 권리

• 종류
  • 오피스텔 분양권
  • '21.1.1. 이전 사업승인된 「도시정비법」에 따른 주거환경개선사업으로 취득하는 입주권
  • 지역주택조합 입주권
  • '21.1.1. 이전에 취득한 아파트분양권
  • '22.1.1. 이전에 취득한 「소규모주택정비법」상 자율주택가로주택 정비사업, 소규모재개발사업으로 취득한 입주권
• 적용법률:소법§89, 소령§154,§155
• 주택수: 불포함

 

(2) 조합원입주권

• 종류
  • 재개발,재건축 입주권
  • 소규모재건축 입주권
  • '22.1.1. 이후 취득한 가로주택·자율주택 정비사업 및 소규모재개발 입주권
• 적용법률:소법§89, 소령§156의2
• 주택수:포함

 

(3) 분양권

 

• 종류
  • '21.1.1 이후 취득한 아파트 분양권
  • '21.1.1 이후 사업계획의 승인을 받아 승계취득한 지역주택조합입주권(원조합원분은 제외)
• 적용법률:소법§89, 소령§156의3
• 주택수:포함

 

1세대1주택 또는 조합원입주권 양도시 비과세 적용 법령

 

※ 아래 표에서 설명하는 입주권은 조합원입주권(소법§88제10호), 분양권은 '21.1.1. 이후 취득분을 의미함.

비과세가능한 양도물건	비과세요건 (기본)	다른 주택 등이 있을 때 비과세 특례(추가)
		신규취득 당시 대체주택의 상태	관련법령
종전주택 (주택→ 입주권→ 주택 후 양도포함)	소령§155①(3) 소령§154① 소령§155③	주택	소령§155①,④~⑩,⑳
		주택(입주권・분양권 상속 후 신축완공 포함)	소령§155②,③
		조합원입주권	소령§156의2③,④,⑥~⑩
		분양권	소령§156의3②,③,④~⑧
대체주택	소령§156의2⑤	주택(입주권・분양권 취득 후 신축완공 포함)	소령§156의2⑤
조합원입주권(원조합원의 입주권 양도시 적용하며, 승계조합원의 입주권은 제외)	소법§89①(4)	주택	소법§89①(4)
		입주권 또는 분양권	비과세 불가(단, 신규물건이 주택으로 변환된 후에 종전입주권 양도는 가능)