가족 간의 부동산 거래

가족 간에 재산을 유상이전하는 경우가 있다. 이때 다양한 세무리스크가 발생한다.
예를 들어 저가로 양도한 자에 대해서는 「소득세법」상 부당행위계산의 부인규정이 저가로 양수한 자는 「상증법」상 증여세 과세가 적용된다.
가족 간에 부동산을 거래할 때 발생할 수 있는 리스크 관리법을 정리해 보자.

1. 가족 간의 부동산 거래 사례

사례

K씨(35세)는 4년전에 아버지로부터 주택 1채를 증여받았는데 이 주택을 지금 양도하고자 한다. K씨는 아버지와 별도의 세대를 구성하고 있고 해당 처분대금은 K씨에게 직접 귀속된다고 하자. 이 주택을 양도하면 양도소득세가 비과세될까?

 

​(1) 사례에 적용되는 세법규정

세법은 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 그 증여일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 두 가지 규정을 적용한다.

 

• 먼저 이월과세 규정을 적용한다(소득세법 제97조의2). 이 규정은 수증자가 양도한 주택을 처분할 때 취득가액을 당초 증여자(아버지)가 취득한 가액으로 계산하는 제도를 말한다.
*)비과세 적용 시에는 이 규정이 적용되지 않는다.

• 이월과세가 적용되지 않으면 「소득세법」상 부당행위계산의 부인제도를 적용한다(소득세법」 101조). 이 규정은 증여자가 직접 양도할 경우의 양도소득세와 수증자의 증여세와 양도소득세의 합계액 중 큰 금액으로 과세하는 제도를 말한다.
*)적용순서는 이월과세제도 → 부당행위계산의 부인제도이다.

(2) 사례에의 적용

• 사례의 경우 이월과세제도의 적용대상이 된다. 그런데 증여받은 주택이 1세대 1주택(고가주택 포함)으로서 비과세에 해당하는 경우에는 이 제도를 적용하지 않도록 세법을 개정하였다(소득세법 제97조의2 제2항 제2회).

 

• 이월과세가 적용되지 않으므로 「소득세법제101조」상 부당행위계산의 부인규정을 검토해야 한다. 다만, 「소득세법」 제101조에서는 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 이 규정을 적용하지 않는다고 하고 있다.

(3) 분석 결론

K씨가 증여받은 주택은 증여일로부터 2년 이상이 경과되었다.
따라서 1세대 1주택 비씨에 대상이 되기 때문에 이월과세규정을 적용받지 않는다.
또한 해당 양도소득이 본인에게 직접 귀속되는 정우에는 부당행위계산의 부인을 적용받지 않으므로 결론적으로 비과세를 받을 수 있다.

가족 간에 재산을 유상이전할 때 발생할 수 있는 세부리스크 관리법을 요약하면 다음과 같다.

 

(1) 대가 수수가 없는 경우
일단 증여로 추정하며, 대가관계가 명백하지 않으면 증여로 본다.

 

(2) 고가 · 저가양도의 경우
- 고가 양도시 고가양도자에게 증여세 문제가 있다.
- 저가 양도시 저가 양수자에게 증여세 문제가 있다. 저가 양도자에게는 「소득세법상 부당행위계산의 부인제도가 적용된다.

 

(3) 증여 받은 후 양도한 경우
• 배우자나 직계존비속 간에 증여를 통해 이를 받은 후 이를 양도하면 이월과세문제가 있다.
• 이때 부당행위계산의 부인제도를 병행하여 검토한다.

 

(4) 가족 간의 유상이전 시 리스크를 없애는 방법들
• 계약은 제3자와 하는 것처럼 객관적으로 진행해야 된다.
• 거래금액은 시세에 근접하게 결정되는 것이 좋다.
• 계약에 맞게 자금이동이 이루어지야 한다.
• 거래 전에 반드시 세금문제를 파악해야 한다.

◆이월과세제도와 부당행위계산의 부인제도
「소득세법」상 이월과세제도와 부당행위계산부인제도에 대한 세법규정을 알아보면 다음과 같다.

실무적으로 이를 적용하는 것이 힘들 수 있으므로 세무전문가의 확인을 거쳐 실행하기 바란다.

이월과세 법규- [소득세법] 제97조의2

① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산*의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호 각목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다.  이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. *) 토지와 건물, 부동산권리(분양권, 조합원입주권), 회원권 등을 말한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로써 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 2. 제1항을 적용할 경우 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우(1세대1주택 비과세) 3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

▶이월과세제도(세금계산법 포함) 요약

이월과세제도란 거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여받은 날부터 5년 이내에 양도하는 경우(직계존비속의 경우 2009.1.1. 이후 증여받아 양도하는 분부터 적용함) 양도가액에서 공제하는 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 하는 것을 말한다.  이 제도가 적용되는 경우의 세금계산은 다음과 같이 한다. ▶납세의무자: 수증자 ▶취득가액:  증여자가 취득한 취득가액(취득세 포함) ▶필요경비:  양도 시 중개수수료 및 증여세. 수증자 (양도자)가 증여받을 당시 부담한 취득세는 공제되지 않음. ▶세율 적용시 보유기간 계산: 증여자의 취득일 ~ 양도일 ▶장기보유특별공제 보유기간: 증여자의 취득일 ~ 양도일

 

2. 부당행위계산의 부인(소득세법 제101조)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인 ( 제97조의2 제1항(이월과세규정)을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다*)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로써 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.  다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 증여받은 자의 증여세([상증법]에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세를 합한 세액 2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세 *) 앞의 취득가액 이월과세 규정을 적용받으면 이 규정은 적용하지 않는다. ③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 상증법의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.