부동산 가격상승 및 실거래가 신고 등으로 인하여 1세대 1주택 실수요자에 대한 상속세 부담이 증가한 점을 감안하여 상속세 부담을 완화할 필요가 있어 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 1세대 1주택을 유지하면서 10년 이상 하나의 주택에 동거한 주택에 대하여는 6억원의 한도 내에서 그 주택의 순가액(담보된 채무제외)을 상속세과세가액에서 공제하도록 하고 있다.
이러한 동거주택 상속공제는 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 공제받을 수 있다.
| 사례 |
- 갑 소유 총재산 : 100억원 - 갑 소유 주택 : 30억원 - 취득일자 : 1993년도 - 주택취득일부터 해당 주택에서 배우자와 장남이 함께 거주하고 있음 |
1. 동거주택 상속공제 요건
동거주택 상속공제는 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 상속주택가액(소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되 상속개시일 현재 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)을 공제하되 6억원을 한도로 한다(상증법 23조의2①).
- 피상속인과 상속인(직계비속 및 민법 제 1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정한다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(동거주택 판정기간. 미성년자인 기간 제외) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것.
- 피상속인과 상속인이 동거주택 판정기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택(소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우에 해당될 것. 이 경우 무주택인 기간이 있으면 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.
- 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것
2. 일시적 2주택의 동거주택상속공제
동거주택 판정기간(10년) 동안 1세대가 다음의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 보아 동거주택상속공제를 적용한다(상증령 § 20조의2①). 이 경우 동거주택상속공제의 적용은 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 동거하는 주택을 동거주택으로 본다(상증령 20조의 2 ③)
① 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우, 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.
② 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우, 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
③ 피상속인이 문화재보호법 제53조 제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우
④ 피상속인이 소득세법 시행령 제155조 제7항 제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우
⑤ 피상속인이 소득세법 시행령 제155조 제7항 제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우
⑥ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우.
다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
⑦ 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우.
다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
⑧ 피상속인 또는 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 또는 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다.(2020.02.11 신설)
- 해당 주택에 거주하는 자
- 최연장자
3. 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 하나의 주택에서 동거할 것의 의미
동거주택 상속공제 요건중 “피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 하나의 주택에서 동거할 것”을 요건으로 하고 있다.
여기서 하나의 주택에 대한 구체적인 정의가 법령에 없다.
기획재정부는 “소득세법상 1세대1주택 요건을 유지하면서 10년 이상 동거하는 경우 10년 이상 하나의 주택에서 동거에 해당한다”고 해석(재재산-009,2011.08.19.)하였다.
다시 말하면 소득세법상 1세대 1주택에 해당되는 A주택을 피상속인이l 취득하여 피상속인과 상속인이 동거하다가 양도하고, 또다시 소득세법상 1세대 1주택인 B주택을 피상속인이 취득하여 그 주택에서 피상속인과 상속인이 동거를 하는 등 10년 동안 계속하여 소득세법상 1세대 1주택을 유지하고 그 주택들에서 피상속인과 상속인이 10년간 계속하여 동거하면 된다는 것이다.
그러므로 동거주택상속공제로 적용받고자 하는 그 주택을 반드시 피상속인이 10년 이상 보유하지 아니하여도 또한 그 주택에서 10년 이상 계속하여 동거하지 아니하여도 된다는 것이다.
다만, 그 동거주택을 피상속인과 함께 동거한 무주택자인 상속인이 상속받아야 한다.
국세청도 “동거주택 상속공제 규정을 적용할 때, 피상속인과 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 타인 소유의 주택을 임차(전세)하여 동거하고 상속개시일 현재 상속주택에는 동거하지 않아도 동 규정이 적용된다" 라고 해석(상속증여-15,2013.3.27)하고 있다.
다만, 상속주택의 보유기간중의 동거기간은 통산하지는 않는다(재산 471,2012. 12.31).
4. 절세전략
상기 사례의 경우 갑이 사망하기 전에 미리 준비하여 성북동 소재 주택에 가급적 직계비속인 상속인과 10년간 함께 거주하도록 하고 또한 갑이 사망한 경우에는 협의분할을 통하여 상속인중 피상속인과 동거한 무주택자인 직계비속 상속인에게 상속이 되도록 하는 경우에는 주택의 가액을 (한도 6억원) 상속세 과세가액에서 공제받을 수 있으므로 상속세를 절세할 수 있다.
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