다가구주택을 통한 동거주택 상속공제 활용

 

사례

• 김자산씨는 현재 지하1층 지상4층인 다가구주택을 소유하고 있음. • 본인과 배우자, 자녀들과 함께 4층에 거주하고 있고, 나머지 층은 모두 보증금 6억원, 월임대료 7백만원에 임대하고 있음 • 동 주택에 대한 시가 없음 • 공시가격은 12억원이며, 매도할 경우 25억원은 받을 수 있음 • 김자산씨는 최근 10년간 1세대 1주택자에 해당함.

 

1. 동거주택 상속공제 제도

 

부동산 가격상승 및 실거래가 신고 등으로 인하여 1세대 1주택 실수요자에 대한 상속세 부담이 증가한 점을 감안하여 상속세 부담을 완화할 필요가 있어 2009년 1월 1일 이후 상속분부터 동거주택상속공제 제도를 도입하여 시행하고 있다. 즉, 상속재산중 다음 요건을 모두 갖춘 상속주택이 있는 경우에는 6억원의 한도 내에서 그 상속주택가액(소득세법 제158) 조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함한다)을 상속세 과세가액에서 공제하도록 하고 있다.

• 피상속인과 상속인(직계비속인 경우로 한정한다. 이하 동일하다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(동거주택 판정기간)계속하여 하나의 주택에서 동거할 것.
• 피상속인과 상속인이 동거주택 판정기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택(같은법 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우에 해당될 것.
• 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택이어야 한다. 다만, 이사, 혼인, 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위한 일시적2주택, 이농·귀농 · 등록문화재에 해당하는 주택을 소유함으로 인한 2주택을 소유한 경우에는 1세대가 1주택을 소유한 것으로 보아 동거주택 상속공제를 적용한다.

 

2. 절세전략

 

상기 사례의 경우 만일 김자산씨가 사망하여 다가구주택을 상속인들이 상속받은 경우에도 상속재산가액은 공시가격 12억원과 임대료 등 환산가액인 13억원( 7백만원 x 12)/12% + 6억원 )중 큰 금액인 13억원이 된다.

그 주택을 피상속인과 10년 이상 동거한 무주택자인 자녀가 상속받은 경우에는 6억원을 동거주택상속공제로 적용받을 수 있고 또한 임대보증금 6억원도 채무로서 공제받을 수 있어 다가구주택에 대한 상속세 과세가액은 2억원(13억원 -11억원)에 불과하게 된다.

 

따라서 다가구주택을 취득하여 일부는 타인에게 임대하고 일부는 피상속인과 상속인이 거주한 경우에는 임대보증금 또는 전세금은 채무로 공제받을 수 있고 그 주택가액(6억원 한도)을 동거주택상속공제로 또한 적용받을 수 있어(재산-180, 2011.04.07) 상속세에 대한 절세효과를 극대화할 수 있다.