건물 환산취득가액 계산 오류

건물 환산취득가액 계산 오류

 

(1) 실수 사례

 

「소득세법」 제100조 제2항(양도차익 산정)에 따르면 공동주택 건물의 환산취득가액산정 시, ‘실지거래가액 × (취득시 공동주택 고시가격 / 양도시 공동주택 고시가격)’의 계산식으로 산정했어야 하나, 양도가액에서 감정평가액 기준으로 안분된 ‘건물가액 × (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)’ 계산식을 적용하여 취득가액이 과다신고되었고, 이로 인해 양도소득세 과소신고 사고가 발생하였습니다.

 

(2) 주의사항

 

주택의 경우, 양도자산별(주택 및 주택의 부수토지)로 그 양도가액이 각각 확인되거나, 양도실가를 안분 계산하였더라도 환산취득가액 계산 시에는 구분계산된 양도가액의 합계금액에 취득 당시 개별주택가격(또는 공동주택가격)과 양도 당시 개별주택가격(또는 공동주택가격)의 비율을 곱하여 전체의 환산취득가액을 계산한 뒤, 주택과 부수토지의 취득당시 기준시가비율로 다시 안분하여 각각의 환산취득가액을 취득가액으로 하여야 합니다.

 

◈ 예시

• 실지거래가액 100
  • 감정가액 기준 안분금액 ▶ 주택건물 30 : 주택부수토지 70
• 취득시 공동주택가격 고시가격 20
• 취득시 기준시가 비율 ▶ (건물 : 5 토지 : 20)
• 양도시 공동주택가격(주택부수토지 포함) 고시가격 80
• 취득시 기준시가 비율 ▶ (건물 : 10 토지 : 80)

[올바른 환산취득가액 계산시]

1. 전체의 환산취득가액 계산
   • 실지거래가액 합계액 100 × 취득시 공동주택가격 20 / 양도시 공동주택가격 80 = 25
2. 취득당시 기준시가 비율로 안분
   1. 건물부분 : 전체 환산가액 25 × (취득당시 건물5    / 취득당시 건물+토지 5+20) : 5
   2. 토지부분 : 전체 환산가액 25 × (취득당시 토지 20 / 취득당시 건물+토지 5+20) : 20

[잘못된 환산취득가액 계산시]

→ 전체의 환산취득가액 계산 없이 곧바로 안분된 금액을 건물 및 토지의 기준시가비율 안분

건물부분 : 안분후 가액 30 × (취득당시 건물 5 / 양도당시 건물 10) : 15

토지부분 : 안분후 가액 70 × (취득당시 토지 20 / 양도당시 토지 80) : 17.5

∴ 잘못된 방식으로 환산취득가액 계산시 취득가액 : 32.5

올바른 방식으로 환산취득가액 계산시 취득가액이 25이므로 7.5 만큼 과대계상

 

(3) 관련 법령

 

■ 심사양도2009-307(2010.02.08)

주택의 경우만큼은 양도자산별(주택, 부수토지)로 그 양도가액이 각각 확인되거나 안분한 양도실가를 계산할 수 있을지라도 합계금액을 주택의 기준시가인 양도당시 개별주택가격으로 나누어 취득당시 개별주택가격을 곱하여 얻은 전체의 환산취득가액으로 안분함

 

■ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31 개정)

 

■ 소득세법 제166조 [양도차익의 산정 등]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2023.02.28 개정)

 

■ 부가가치세법시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]

① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2022.02.15 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

■ 소득세법시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정]

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.(2020.02.11. 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.(2022.02.15 개정)

 

(양도당시의 실지거래가액

제3항 제1호의 매매사례가액

또는 동항 제2호의 감정가액)  ×   취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)