건물부수토지를 분할하여 양도할 때의 과세

1. 건물부수토지의 과세문제

주택이나 상업용건물에 부수된 토지의 면적이

• 건물의 용도와 위치한 지역에 따른 기준면적을 초과하면
• 초과면적에 대하여
• 주택은 비과세가 배제되고 비사업용토지로 중과되고
• 상업용건물은 비사업용토지로 중과된다

 

2. 토지를 먼저 분할하여 양도하는 경우

한편, 건물에 부수된 토지를 분할하여 건물보다 먼저 양도하면 어떻게 처리할 것인지가 문제이다.

 

3. 과세관청의 해석

과세관청의 예규는 이때

• 기준면적을 초과하는 면적을 우선하여 양도한 것으로 보아
• 비과세 배제와 중과세등을 적용한다고 한다.

 

4. 결론

따라서 기준면적 초과분보다고 양도면적이 크다면 그 차액은 비과세 배제되지 않거나, 중과되지 않는 것으로 판단된다.

 

5. 예규

토지 분할양도시 비사업용토지 판정(2015-10-07)

[질 문] 주택의 부수토지로 대지 면적이 바닥면적의 5배(도시지역)를 초과하는 땅을 분할하여 양도하고자 합니다. 이 경우 비사업용토지에 해당여부는 다음 중 어느 것이 맞는지요? 1. 분할하여 먼저 양도하는 토지가 주택바닥면적의 5배를 초과하는 부분에 해당하는 경우에는 비사업용토지에 해당한다. 2. 분할하영 먼저 양도하는 토지는 전제 면적 중 주택부수토지에 해당하는 부분과 초과하는 부분으로 안분하여 비사업용토지 해당 면적을 산출한다. [답 변] 귀 상담의 경우 주택의 부수토지를 일부 분할하여 양도하는 경우에도 분할전의 주택부수토지가 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 이내의 토지”인 경우인 경우에 사업용 토지에 해당되는 것이나, 주택의 기준면적을 초과하는 주택의 부속토지인 경우로서 그 중 일부를 분할하여 토지만 양도하는 경우 기준면적을 초과하는 면적을 먼저 양도한 것으로 보는 것임을 알려드립니다. [ 참고 : 법령해석사례 ] ▣ 서면5팀-2535, 2007.09.11 【제목】 용도지역별 적용배율을 초과하는 건축물의 부속토지 일부를 분할하여 토지만 양도하는 경우 기준면적을 초과하는 면적을 먼저 양도한 것으로 보는 것임 【질의】 건물의 부속토지로 기준 면적을 초과하는 토지는 비사업용으로 양도시 중과세대상이 되는 바 다음과 같은 경우에는 어떻게 과세하는지. 도시지역중 상업지역에 대지 400평에 건물이 100평이 있음. 전체를 양도할 경우에는 330평은 일반과세하고 건물면적의 3배를 초과하는 100평은 비업무용 토지이므로 중과세하나 건물이 없는 나대지만 200평을 분할하여 양도할 경우에는 어떻게 과세하는 것인 정당한지. 1) 기준면적을 초과하는 100평은 양도하는 나대지에 포함되어 있다고 보고 과세함. 2) 기준면적을 초과하는 100평은 잔존토지에 남아있는 양도하는 토지는 업무용으로 보아 과세함. 3) 기준면적을 초과하는 100평은 양도하는 토지와 잔존하는 토지면적 비율로 안분하여 양도한 토지에 비업무용 토지가 50평이 포함된 것으로 보아 과세함. 4) 위의 1),2),3)외에 또 다른 방법이 있는지. 【회신】 귀 질의의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 규정을 적용함에 있어 건축물의 부속토지 중 일부를 분할하여 토지만을 양도하는 경우, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의한 ‘기준면적’을 초과하는 면적을 먼저 양도하는 것으로 보는 것임.