부동산중개수수료 매입세액공제 여부

​1. 중개수수료는 부가가치세 과세대상 거래이다.

 

부동산을 중개하고 중개사가 받는 보수는 중개대상 물건이 토지, 건물인지 불문하고 부가가치세 과세대상거래입니다.

 

다만, 중개사가 간이과세자인 경우에는

• 부가가치세를 별도로 부담하지 않으므로
• 양도자나 양수자의 매입세액 공제문제는 발생하지 않습니다.

따라서 아래에서 다룰 내용은

• 일반과세자인 중개사에게서 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증을 받은
• 일반과세자인 양도자와 양수자의 매입세액의 공제여부입니다.

 

2. 일괄 양수도시 과세관청의 해석

 

건물과 토지를 일괄 매입하면 지급한 부동산중개수수료에 대한 부가세매입세액은

• 토지분과 건물분으로 안분계산하여
• 토지의 취득부대비용에 해당되는 부분은 부가세매입세액을 불공제 해야한다고

과세관청에서는 해석하고 있습니다.

 

통상 부가세매입세액 공통분 안분계산은 일반과세와 면세사업을 겸하는 사업자의 경우로서, 매입부가세액 중 면세사업과 과세사업에 공통으로 공하는 경우 법에서 정하고 있는 기준에 따라 면세비율을 계산한 다음 면세비율에 해당되는 만큼의 매입세액을 불공제하는 절차를 말합니다.

 

위와 같은 취지로 살펴보자면, 부동산매매거래에 수반되는 부동산중개수수료의 경우,

• 양도자는 토지분에 대하여 면세가 적용되고 건물분에 대해선 부가세가 과세되므로 양도자가 부담하는 중개수수료는 토지와 건물 비율로 안분하여 토지해당분은 매입세액불공제 하고,
• 양수자에게는 전액 매입세액 공제함이

더 합리적이라고 판단되나, 과세관청에서는 오히려 반대로 해석합니다.

• 양도자 부담의 중개수수료는 전액 매입세액을 공제하고,
• 양수자 부담의 중개수수료는 안분하여 토지분은 불공제한다.
  
  

3. 관련 사례

 

부가-2552, 2008.8.13

[ 제 목 ] 토지 및 건물 취득 시 지급한 부대비용의 매입세액 공제 여부 [ 요 지 ] 토지 및 건물 취득 시 사업자가 지급한 부대비용의 매입세액 중 토지 취득에 관련된 매입세액은 공제되지 아니하는 것이며, 토지 관련 매입세액이 명확히 구분되지 않는 경우에는 공통매입세액으로서 안분계산하는 것임. [ 회 신 ] 토지 및 건물 취득 시 사업자가 지급한 부대비용의 매입세액 중 「부가가치세법 시행령」제60조 제6항 제1호의 규정에 의하여 토지 취득에 관련된 매입세액은 공제되지 아니하는 것이며, 토지 관련 매입세액이 명확히 구분되지 않는 경우에는 공통매입세액으로서 안분계산하는 것임.

 

서면3팀-1087, 2007.04.11

【제목】 중개수수료의 매입세액은 매출세액에서 공제할 수 있는 것이나 동 매입세액이 면제되는 토지의 공급과 과세되는 건물의 공급에 공통되는 매입세액인 경우 토지관련 매입세액은 공제되지 아니함 ​ 【질의】 o 부동산임대업의 영위하는 개인사업자가 사업에 공하던 부동산을 매각하면서 중개수수료를 지급하고 세금계산서를 교부받음. o 상기 중개수수료가 매입세액으로 공제가능한지 여부 ​ 【회신】 부동산임대업을 영위하는 과세사업자가 사업에 공하던 부동산을 매매함에 있어 중개수수료를 지급하고 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부받은 경우 동 매입세액은 법 제17조의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제할 수 있는 것이나, 동 매입세액이 면제되는 토지의 공급과 과세되는 건물의 공급에 공통되는 매입세액인 경우, 면세재화와 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것이며, 면세재화와 관련된 매입세액의 계산은 실질귀속에 따라 하되 당해 재화에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조의 규정에 의하여 안분 계산하는 것임.

 

부가가치세과-1174 (2013.12.26)

[제 목] 부동산을 양도하면서 지출한 수수료의 매입세액 공제 여부 [요 지] 부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제되는 것임. [회 신] 귀 질의의 경우에는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담3팀-309, 2008.02.12)를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면인터넷방문상담3팀-309, 2008.02.12. 부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은「부가가치세법」제17조 제1항의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제되는 것임. * 부가가치세법 제17조는 현행 제38조로 변경됨

 

아파트형공장 (토지+건물) 매입시 부가세 안분계산

당사는 일반과세 법인이며, 면세사업장이 아닙니다. 아파트형 공장 (토지 + 건물)을 매입하여 본점 이전을 하였습니다. 건물은 세금계산서, 토지는 계산서 발급받아 자산 처리하였습니다. 고정자산 매입시 부대비용은 자산에 포함시키기 때문에 부동산 중개수수료, 소유권 이전등기 수수료 등을 토지와 건물 비율로 나눠 자산으로 잡았습니다. ​질문은 이 부대비용에 따르는 부가세는 100% 매입 공제 받을수 있는지요? 아니면 이것 또한 토지 + 건물 비율로 나눠 토지분에 대해 불공제 되는지요? 불공제 된다면 부가세신고서 양식 48번 공제받지못할 매입세액에 기재하면 되는건가요? 답변일 2011-07-15 귀 상담의 경우 사업자가 과세사업에 사용할 건물과 그 부속 토지를 취득하기 위하여 중개수수료 등을 지급하면서 부담한 매입세액은 아래 사례와 같이 매출세액에서 공제되는 것으로 판단됩니다. ​ 참고사례(서면3팀-309, 2008.02.12) 부동산 임대업을 영위하던 사업자가 과세사업에 사용하던 건물과 그 부속 토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 및 중개수수료를 지급하면서 부담한 매입세액은 「부가가치세법」 제17조 제1항의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제되는 것임. ☞이 예규는 동문서답이다. 납세자는 양수자의 부가세 매입공제를 물었는데 과세관청은 양도자의 부가세 매입공제로써 답변하고 있다