개인 임대사업을 법인으로 전환할 때 고려할 사항

1. 고소득 임대사업자들이 당면하는 세금 문제들

고소득 임대사업자들이 당면하는 세금 문제에는 다음과 같은 것들이 있다.

 1. 높은 소득세율이 적용된다.

개인사업자에게 적용되는 소득세율은 6~45%이다.

지방소득세 10%를 감안하면 최고 49.5%까지 치솟는다.

 2. 성실신고확인 제도가 적용된다.

이는 개인사업자의 장부 작성 내용이 제대로 되었는지를 세무대리인으로부터 확인받도록 하는 제도를 말한다.

이 제도하에서는 모든 지출 비용이 건별로 확인되므로 탈세 등이 근본적으로 예방되는 효과가 있다.

부동산 임대업의 경우 당해 연도 매출액이 5억원을 넘으면 이 제도가 적용된다.

 3. 상속세에 대한 걱정이 많다.

상속세는 개인이 보유한 재산을 합계한 금액이 10억원을 넘어가면 10~50%의 세율로 과세되는 것이 일반적이다.

따라서 임대사업자들은 이 세금을 부과받을 가능성이 높은데, 예를 들어 해당 부동산이 100억원 정도 나간다면 대략 30억~40억원 정도의 상속세가 나올 수 있다.

따라서 이에 대한 대비가 없다면 나중에 심각한 상황이 발생할 수 있다.

2. 임대사업자는 새로운 절세법을 찾아라

임대사업자의 법인 전환은 바로 앞과 같은 상황에서 검토해 볼 만한 절세법이다.

왜 그런지 차분히 살펴보자.

 

먼저, 임대사업을 법인으로 전환하여 관리하면 10~20%(200억원 초과분은 22%, 2,000억원 초과분은 25%)의 세율로 법인세를 내면 된다.

따라서 소득세율 6~45%를 적용받는 것보다 훨씬 유리하다.

하지만 법인의 경우 이익잉여금에 대해서는 별도의 배당소득세가 부과될 수 있으므로 적절한 잉여금 관리는 필수다.

 

한편 법인으로 관리하면 임대사업주도 대표이사로 등재하여 급여를 받을 수 있고 이를 비용으로 처리할 수 있다.

 

다음으로, 상속세 관점에서 보면 부동산으로 상속되는 것보다는 주식으로 상속되는 것이 훨씬 좋다.

부동산에 비해 취득세 등이 수반되지 않고 이전 절차도 비교적 간단하기 때문이다.

 

실제 미리 주식을 분할하여 사전 증여나 양도를 수시로 진행하면 취득세 등이 별도로 부과되지 않는다.

 

따라서 거대한 상속세를 내기 위해 임대용 부동산을 긴급 처분하지 않아도 되는 이점도 부수적으로 얻을 수 있다.

 

* 단, 법인 전환시 현물출자가액을 시가로 평가하면 주식 가격이 높아져 주식에 대한 상속세가 많이 나올 수 있다.

이러한 부분까지 반영해 의사결정을 해야 한다.

 3. 법인 전환을 하는 경우의 세금 문제

일반적으로 법인 전환은

• 새로운 법인을 만들어 임대용 부동산을 현물출자하거나
• 사업양수도하는 방법으로

이전할 수 있다.

 

현물출자는 임대용 부동산을 자본금으로 하는 것을 말하고 사업 양수도란 임대사업을 법인에게 돈을 받고 이전시키는 것을 말한다.

 

여기서 간과하면 안 되는 문제 하나만 짚고 넘어가자.
그것은 개인재산이 법인재산으로 이전되면서 발생하는 세금인데,

• 현물출자에 의한 양도세와
• 법인이 취득한 부동산에 대한 취득세다.

 

세법은 법인 전환을 용이하게 해 주기 위해 이들 세금에 대해 다음과 같은 혜택을 부여하고 있다.

• 현물을 출자할 때 내야 하는 양도세는 인수한 법인이 처분할 때 낼 수 있다. 이렇게 본래의 납세의무자의 납세의무가 제3자에게 이전되는 것을 '과세이연'이라고 한다.
• 법인을 설립하면서 취득한 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. (단, 면제된 취득세에 대해서는 20%만큼 농특세를 부과한다).

이처럼 법인전환을 하면서 발생하는 양도세와 취득세 문제를 해결해 주면 법인으로 전환할 가능성이 높다.

 

다만, 이러한 감면을 받기 위해서는 법에서 요구하는 요건과 절차 등을 준수해야 한다.

예를 들어 설립법인의 자본금은 법인으로 전환하는 사업용 자산의 순자산가액이어야 문제가 없다.

법인으로 전환할 때 자금이 외부로 유출되는 것을 방지하기 위해서 이런 조건을 특별히 두었다.

법인전환은 언제든지 해도 된다.

법인으로 임대소득을 관리하면 소득세에 비해 법인세가 적어지는 등 장점이 상당히 많다.

하지만 법인으로 전환할 때 들어가는 비용이 만만치 않으므로 사전에 실익분석을 정확히 해야 한다.

 

이외에 점점 강화되고 있는 소규모 임대법인에 대한 세법(2018년부터 법인도 성실신고확인 제도 적용, 접대비 등 한도 축소 등)에도 주의해야한다.

법인 전환과 비용

개인 임대사없을 법인으로 전환하면서 발생하는 비용은 다음과 같다. • 법인 설립 비용 : 자본금의 크기와 중과세 적용 여부에 따라 설립등기시 자본금에 대한 등록면허세 등이 결정된다. 때에 따라서는 수천만원의 비용이 발생할 수 있으므로 사전에 확인하기 바란다. • 취득세 감면분에 대한 농특세 : 감면받은 취득세의 20%가 발생한다. 참고로, 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 지 5년이 미경과된 법인이 취득한 부동산에 대해서는 취득세를 면제받더라도, 중과세 세율(8%)이 적용된 세액의 20% 상당의 농특세를 내야 하므로 그 금액이 매우 클 수가 있다. 이 또한 미리 확인해야 한다. • 기타 수수료 : 감정평가수수료, 세무컨설팅료 등이 발생한다. 참고로 현물출자방식에 의한 법인 전환은 의무가 면제되나 사업 양수도방식은 그렇지 않다.

 

부동산 관리 회사를 만들어 관리할까?

최근 본인의 건물에 대한 임대관리를 본인이 별도로 세운 부동산 관리회사에 위탁한 경우가 많아지고 있다. 이러한 형태로 관리하면 어떤 실익이 있을까? 일단 부동산 관리회사에 지급되는 수수료는 개인 임대사업자의 경비로 인정되므로 임대사업자의 소득률이 낮아질 수 있다. 하지만 부동산 관리회사와 특수 관계에 해당하므로 수수료가 적정하게 지급되지 않으면 경비로 부인될 가능성이 높다. 그리고 부동산 관리회사에 대해서는 관리 비용이 증가되므로 전체적으로 실익이 있는지를 종합적으로 분석하도록 한다.