8-8.비거주자의 양도소득세

양도소득세 요약

 

 

비거주자의 양도소득세

 

2003.12.31. 법률 제7006호로 「소득세법」이 개정되기 이전에는 비거주자가 국내에 소재하는 부동산을 양도하는 경우 거주자와 동일하게 양도인이 직접 납세지 관할세무서에 자진신고·납부하여 납세의무를 이행하도록 했다.

 

2002.06.30. 이전에는 구 「소득세법」 제165조에 따라 등기전 부동산양도신고 제도를 시행하였다. 비거주자가 국내부동산을 양도할 때 소유권 이전등기 신청전까지 관할세무서에 부동산 양도신고를 하게 하여 국가가 소유권이전단계에서 양도사실을 포착하여 납세담보 등 조세채권의 확보가 용이하였다. 그러나 2002.7.1. 제도가 폐지됨에 따라 비거주자가 국내부동산을 양도하고 신고납부 등 납세의무를 다하지 않아도 국가입장에서 조세채권을 확보가 어렵게 되었다.

 

2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 「소득세법」에 따라 비거주자의 국내원천소득으로서 국내사업장과 실질적으로 관련되지 아니하거나 그 국내사업장에 귀속되지 아니한 소득의 금액(국내사업장이 없는 비거주자에게 지급하는 금액 포함)은 이를 지급하는 자(양수자)가 원천징수하여 납부하는 「비거주자의 부동산등 양도소득의 원천징수제도」를 도입하였다. 이 제도는 2004.1.1.양도분부터 적용되었다.

 

그러나 비거주자가 부동산을 양도시 개인인 양수자로 하여금 원천징수하도록 하는 제도는 양수자에게 과도한 납세협력의무를 부과한다는 비판의 목소리가 커졌다. 이에 2007.1.1. 이후 양도분부터는 비거주자 부동산을 양도시 양수자가 개인(거주자 및 비거자주)인 경우 원천징수의무를 면제하였다. 다만, 양수자가 내국법인 및 외국법인인 경우에는 종전과 같이 원천징수해야 한다.

 

2009.12.31. 주거생활 안정의 목적에서 적용하는 1세대1주택 지원제도는 그 제도의 취지상 비거주자에 적용하지 않는 것으로, 비거주자에 대한 양도소득세 과세 시 주거생활 안전 목적에서 운영되는 1세대1주택 비과세 및 1세대1주택 장기보유특별공제가 적용되지 않음을 명확하게 하였고, 조합원 입주권에 대한 비과세 특례 역시 비거주자에게 적용되지 않도록 개정하였다.

 

2020.7.1. 이후 양도분부터 재외국민과 외국인이 부동산을 양도하고 그 소유권을 이전하기 위하여 등기를 신청할 때 등기관서의 장에게 부동산등 양도신고확인서를 제출하도록 신설하였다.

1. 비거주자의 부동산등 국내원천소득 (「소득세법」 제119조 제9호)

 

원천징수 대상이 되는 「비거주자의 부동산등 국내원천소득」은 비거주자가 다음 어느 하나에 해당하는 국내 자산 · 권리를 양도함으로써 발생하는 소득을 말한다.

1. 제94조 제1항 제1호. 제2호 및 같은 항 제4호 가목 · 나목에 따른 자산 또는 권리.
2. 내국법인의 주식 또는 출자지분(주식·출자지분을 기초로 하여 발행한 예탁증서 및 신주인수권을 포함) 중 양도일이 속하는 사업연도 개시일 현재 그 법인의 자산총액 중 다음의 가액의 합계액이 100분의 50 이상인 법인의 주식 또는 출자지분(부동산주식등)으로서 증권시장에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분. 이 경우 조세조약의 해석 · 적용과 관련하여 그 조세조약 상대국과 상호합의에 따라 우리나라에 과세권한이 있는 것으로 인정되는 부동산주식등도 포함한다.
   1. 94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산가액(2015.12.15. 신설)
   2. 내국법인이 보유한 다른 부동산 과다보유 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산 보유 비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 부동산 과다보유 법인의 판정은 다음의 계산식에 따라 계산한 다른 법인의 부동산 보유비율이 100분의 50 이상에 해당하는지에 따른다. 다른 법인이 보유하고 있는 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액다른 법인의 총자산가액

 

2. 원천징수(「소득세법」제156조 제1항)

 

비거주자에 대하여 지급하는 국내원천소득으로서 국내사업장과 실질적으로 관련되지 아니하거나 그 국내사업장에 귀속되지 아니한 소득의 금액(국내사업장이 없는 비거주자에게 지급하는 금액을 포함)을 비거주자에게 지급하는 법인이 원천징수하여야 한다.

 

(1) 원천징수의무자

 

비거주자에게 양도대가를 지급하는 내국법인 및 외국법인이다.

 

(2) 원천징수의무의 면제

 

비거주자가 「소득세법」 제6조 제2항에 따른 납세지 관할 세무서장에게 양도소득세 신고납부(비과세 또는 과세미달)확인 신청서(「소득세법 시행규칙」 별지 제29호의3서식)에 당해 부동산에 대한 등기부등본· 매매계약서를 첨부하여 신청하고, 그 확인을 받아 이를 원천징수의무자에게 제출하는 경우 양수자의 원천징수의무를 면제한다.

 

(3) 원천징수세액

 

 

1) 원천징수할 금액 (「소득세법」 제156조 제1항 제5호)

 

양도가액(지급액)의 10%를 원천징수한다.

다만, 양도한 자산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 자산의 양도차익의 20%에 해당금액 중 적은 금액으로 한다.

원천징수세액 = Min(①지급액의 10%, ② 실지 확인되는 양도차익의 20%)

 

 

2) 비거주자에게 낙찰대금 지급자의 원천징수 의무 (「소득세법」 제156조 제9항)

 

비거주자가 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매로 인하여 국내원천소득을 지급받는 경우에는 해당 경매대금을 배당하거나 공매대금을 배분하는 자가 해당 비거주자에게 '실제로 지급하는 금액'의 범위에서 제1항에 따라 원천징수를 하여야 한다.

 

◈해석사례

 

□ 비거주자의 부동산을 공매한 경우 원천징수 방법 등

'실제로 지급하는 금액'은 매각대금을 채권자 등에게 배분한 후 실제로 비거주자에게 지급되는 금액이며 「소득세법」 제156조 제1항 제4호에 따른 '그 지급액'은 공매로 인한 매각금액을 의미

[문서번호]국제세원-512(2012.11.15)

 

 

(4) 원천징수시기

 

「소득세법」 제156조 제1항의 규정에 의하면, 비거주자에게 부동산등 국내원천소득을 지급하는 자는 그 지급하는 때에 그 비거자주의 국내원천소득에 대한 소득세로서 원천징수하여 그 원천징수한 날이 속하는 달의 다음달 10일까지 원천징수 · 관할세무서 · 한국은행 또는 체신관서에 납부하도록 규정하고 있다.

 

1) 원천징수시기

 

계약금, 중도금, 잔금 등 대금을 나누어 지금하는 경우에도 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수시기는 「소득세법」 제98조 규정에 따른 양도시기에 따라 최종 잔금을 청산하는 때에 일괄하여 원천징수한다.

 

2) 대금청산 전에 소유권이전등기를 먼저 하는 경우

 

잔금청산 전에 소유권이전등기를 경료한 경우에는 등기 접수일에 일괄하여 징수한다.

 

(5) 원천징수납세지 (「소득세법」 제7조 제1항, 「소득세법시행령」 제5조 제3항)

 

1) 양수자가(원천징수의무자)가 국내법인인 경우

 

① 원칙

해당 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지.

 

② 예외

해당 법인의 지점, 영업소, 그 밖의 사업장이 독립채산제에 따라 독자적으로 회계사무를 처리하는 경우 그 사업장의 소재지(그 사업장의 소재지가 국외에 있는 경우는 제외)로 한다. 다만, 법인이 지점, 영업소 또는 그 밖의 사업장에서 지급하는 소득에 대한 원천징수세액을 본점 또는 주사무소에서 전자적 방법 등을 통해 일괄계산하는 경우로서 본점 또는 주사무소의 관할 세무서장에게 신고한 경우나 「부가가치세법」에 따라 사업자단위과세사업자로 등록한 경우에는 그 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 납세지로 할 수 있다.

 

2) 양수자가(원천징수의무자)가 외국법인인 경우

 

당해 법인의 주된 국내사업장의 소재지가 된다. 그 외의 경우 양도자산 소재지가 된다.

 

(6) 원천징수 불이행시 제재조치 (「소득세법」 제85조 제3항)

 

1) 원천징수의무자가 원천징수세액을 기한 내에 납부하지 아니하거나 미달하여 납부한 경우에는 그 미납부세액 또는 미달세액의 징수하여야 할 세액 및 아래의 가산세를 부과한다.

①과 ②를 합산한 금액으로 하되 미납세액 또는 미달세액의 50%( ①과 ② 금액 중 법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일까지의 기간에 해당하는 금액을 합한 금액은 10%)에 상당하는 금액을 한도로 한다.(2020.12.29. 개정, 국세기본법 제47조의5 제1항)

• ① 미납세액(미달세액) × 3%
• ② 미납세액(미달세액) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외) × 이자율 22/10000

 

2) 원천징수의무자가 원천징수를 하지 아니한 경우로서 양도자가 자진시고 납부하였거나 세무서장이 양도자에게 직접 양도소득세를 부과한 때에는 원천징수를 불이행한 양수자에게 가산세만 징수한다.

 

3.비거주자의 양도소득세 신고·납부 (「소득세법」 제121조제2항)

 

부동산 등을 양도한 비거주자는 거주자와 동일하게 과세된다. 양수자의 원천징수와는 별도로 부동산등의 양도소득세는 분리과세 대상이 아니므로 예정 및 확정신고를 하여야 한다. 이때 원천징수세액을 「비거주자 원천징수 영수증을 첨부하여 기납부세액으로 공제받을 수 있다. 이 경우 비거주자에게 다음의 규정을 적용하지 아니한다.

• ① 「소득세법」 제89조 제1항 제3호・제4호*에 따른 1세대1주택 비과세(단, 소득령§154ⓘ2.나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외(소득령§180의2①단서)
  *2019.12.31. 제4호 추가됨(법률 제16834호)
• ② 「소득세법」 제95조 제2항의 표2(1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제)
  * 2010.1.1. 이후 양도분부터(2009.12.31. 법률 제9897호)
  *다만, 조특법 §98의3, §98의5, §98의6을 적용받는 과세특례 대상 1세대1주택이면 표2에 정한 장기보유특별공제율 적용

◈해석사례

 

□ 비거주자에 대한 1세대1주택 장기보유특별공제 적용여부

비거주자가 국내 소재 1주택을 양도하여 종전 (「소득세법」 2009.12.31. 개정 전) 제121조 제2항에 따라 과세되는 경우 같은 법 제95조 제2항 단서에 따른 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되는 것임

[문서번호]기획재정부국제조세~572(2012.12.26)

 

4. 「비과세 등 확인서」 발급업무

 

가. 제도 개요

 

1) 도입목적

 

비거주자가 양도소득세를 이미 신고・납부하였거나, 비과세・과세미달에 해당하는 경우에는 양수자의 원천징수의무를 면제함으로써 납세자의 불편을 해소하기 위하여 도입되었다.

 

2) 발급근거

 

소득세법 제156조 제15항, 소득세법시행령 제207조 제7항

 

3) 발급대상

 

양도시기 이전에 양도소득세를 신고・납부하였거나, 비과세・과세 미달로 신고하고 동 확인서 발급을 신청한 비거주자에게 발급한다.

 

4) 발급기관

 

양도물건 소재지 관할세무서장이 발급한다.

 

다만, 비거주자인 재외국민이 인감증명법에 따라 증명청(최종주소지 동사무소) 관할세무서장으로부터 인감증명 경유확인서를 발급받는 경우에는 증명청 관할세무서장이 양도소득세신고납부(비과세 과세미달 포함)사실을 확인하여 발급할 수 있다.

 

5) 발급 기간

 

신청서 접수일로부터 3일 이내이며, 실지 조사가 필요한 경우에는 기간을 정하여 연장할 수 있다.

 

나. 발급절차

 

 

 

1) 신고 및 납부 후 확인서 발급 신청

 

• 비거주자는 부동산 등의 양도소득에 대해 이미 신고 또는 납부했다면, 해당 관할 세무서에 '양도소득세 신고납부(비과세·과세미달) 확인(신청)서'를 요청할 수 있음.
• 재외국민은 인감증명 경유확인신청서를 함께 제출해야 하며, 양도소득 과세표준 신고서, 양도소득세 납부 영수증, 비과세에 대한 근거 서류를 함께 제출함.

 

2) 세무서장의 서류 검토 및 확인서 발급

 

• 관할 세무서장은 제출된 서류를 검토해 신고 및 납부 여부를 확인한 후, '비과세 확인서'를 발급함.
• 실지조사가 필요할 경우, 양도자에게 발급 기간 연장과 그 이유를 설명함. 조사 기간이 길어지면 양수자의 인적 사항을 확인해 대금 청산 시 원천징수를 하도록 안내할 수 있음.

 

3) 확인서 발급 및 사후 관리

 

• 실지조사 후 확인서를 발급하고, '비과세 등 확인서 발급 대장에 기록해 사후관리를 진행함.
• 발급이 불가능한 경우에도 그 이유를 기록하고 관리함.

 

4) 원천징수 의무 면제

 

양도자는 발급받은 확인서를 양수자에게 제시해 원천징수 의무를 면제받음.

 

5. 양도소득세 신고 및 환급업무

 

가. 양도소득세 신고 관리

 

• 양수자가 원천징수를 했더라도, 양도자는 거주자와 동일하게 예정(확정)신고를 해야 하고, 원천징수된 세액은 기납부세액으로 공제함.
• 양도자가 신고 시 원천징수 세액을 공제받으려면, 그 적정성을 검토해야 함.
• 양도자가 양수자로부터 받은 '양도소득 원천징수 영수증' 등 원천징수 관련 자료를 제출받아 검토.
• 원천징수세액이 있을 경우, 양수자의 관할 세무서에 원천징수세액 납부 여부 및 원천징수 이행상황신고서 제출 여부를 확인.
•  양수자가 원천징수를 했으나 신고서를 제출하지 않았거나 세액을 납부하지 않은 경우, 해당 자료를 양수자 관할세무서로 통보.

☞ 관련서식: 양도소득 원천징수영수증/양도소득 지급명세서 (소득칙 별지 제24호 서식(8))

 

나. 환급 관리

 

양도자가 양도소득세를 신고할 때, 양수자가 원천징수한 세액이 양도자가 납부해야 할 산출세액보다 많으면 환급이 발생함.

1. 비과세 또는 과세 미달에 해당하는 경우에도 양수자가 원천징수를 한 경우.
2. 양도가액의 10% 또는 양도차익의 20%가 산출세액보다 클 경우.

양도자가 이미 신고 및 납부했으나, 양수자가 원천징수를 한 경우에도 환급이 발생할 수 있으며, 이는 양도소득세 신고 또는 경정청구에 따른 환급으로 처리됨. 관할 세무서장은 신속히 환급 조치를 해야 함.

 

6. 재외국민과외국인의 부동산 등 양도신고확인서 제출(「소득세법」 제108조)

 

☞ 2020.7.1. 이후 등기관서의 장에게 소유권이전등기 신청분부터 적용

 

재외국민・외국인이 토지・건물을 양도하고 등기관서의 장에게 소유권 이전등기를 신청할 때는 세무서장이 발급한 ‘부동산 등 양도신고확인서’를 제출하여야 한다.

 

(1) 신청대상자

 

「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조 제2호에 따른 외국인

「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조 제1호 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자 「출입국관리법」 제2조 제2호 대한민국의 국적을 가지지 아니한 사람

 

 

(2) 대상거래

 

양도자(등기의무자)가 토지 또는 건물을 양도(매매・대물변제・교환・현물출자・부담부증여등)하는 거래가 발급대상에 해당한다(상속・증여인 경우에는 발급대상에 해당하지 않음).

 

(3) 발급 방법

 

법 제108조에 따라 등기관서의 장에게 부동산등양도신고확인서를 제출해야 하는 자는 기획재정부령으로 정하는 신청서(별지제88호 서식)를 세무서장에게 제출하여 부동산등양도신고확인서 발급을 신청해야 한다.

 

이 경우 「인감증명법 시행령」 제13조 제3항 단서에 따라 세무서장으로부터 부동산매도용 인감증명서 발급 확인을 받은 경우에는 법 제108조에 따른 부동산등양도신고확인서를 제출한 것으로 본다.

 

7. 기타사항

 

(1) 원천징수이행상황신고서 관리

 

양수자는 원천징수한 양도소득세를 그 징수일이 속하는 달의 다음달 10일까지 납부하여야 하며, 원천징수이행상황신고서를 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

 

양수자가 원천징수이행상황신고서만 제출하는 경우 양도자의 인적사항을 확인할 수 없으므로 양수자가 양도자에게 교부한 원천징수 영수증 사본을 함께 제출하도록 안내하여야한다.

 

(2) 지방소득세 원천징수 여부

 

「소득세법」에 따른 원천징수의무자가 비거주자의 국내원천소득에 대하여 소득세를 원천징수하는 경우에는 원천징수할 소득세의 100분의 10을 적용하여 산정한 금액을 개인지방소득세로 특별징수하여야 한다(지방세법§103의18①)