6-5. 부동산 임대업자의 법인전환에 대하여

요즘 임대 빌딩을 소유자 중에서 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우 종합소득세 부담이 워낙 커서 법인사업자로 전환하고자 하는 분들이 많다.

이 경우 법인으로 전환하는 것이 유리한지 아니면 그대로 개인사업자로 있는 것이 유리한지 또는 법인으로 전환하는 경우 어떤 방법으로 세금이 부과되는지 무척 궁금해 한다.

이에 대하여 살펴보면 다음과 같다.

 

1. 법인전환시 양도소득세 이월과세

 

부동산 임대사업을 영위하던 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양도·양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다.

 

하지만, 양도하는 개인이 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 말함)에 해당하는 등 일정한 요건을 모두 충족하는 경우에는 그 사업용 고정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있다.

 

'양도소득세 이월과세'란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용고정자산 등 종전 사업용고정자산등을 현물출자 또는 사업양도·양수를 통하여 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 아니하고, 그 대신 이를 양수한 법인이 그사업용고정자산 등을 양도하는 경우 개인이 종전 사업용고정자산등을 그 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보아 계산한 양도소득 산출세액 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

 

다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 2021년부터는 이월과세가 적용되지 않는다.

 

법인전환의 방법은 현물출자에 의한 법인전환과 사업양도·양수에 의한 법인전환의 방법이 있다.

 

현물출자에의한 방법	거주자가 사업장별로 해당 사업에 사용한 사업용 고정자산을 새로이 설립되는 법인에 현물출자하는 방법을 말한다.
사업양도·양수의 방법	해당 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어 종전 사업장의 순자산가액 이상을 출자하여 법인을 설립하고, 그 법인설립일로부터 3개월 이내에 해당 법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말한다.

이 경우 새로 설립되는 법인의 자본금은 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도하여 법인으로 전환하는 종전 사업장의 순자산가액(법인전환일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의합계액을 공제한 금액을 말한다) 이상이어야 한다. 이 경우 종전 사업장의 순자산가액을 계산함에 있어서 영업권은 포함하지 아니한다. 또한 순자산가액을 계산할 때 '시가'는 상증법에 따라 평가한다.

 

다만, 법인으로 전환하는 경우에도

▲ 호텔업 및 여관업(관광진흥법에 따른 관광숙박업은 제외),

▲주점업(일반유흥주점업, 무도유흥주점업 및 식품위생법 시행령 제21조에 따른 단란주점 영업만 해당하되, 관광진흥법에 따른 외국인전용유흥음식점업 및 관광유흥음식점업은 제외다),

▲ 그 밖에 오락·유흥 등을 목적으로 하는 사업으로서

기획재정부령으로 정하는 사업을 경영하는 법인으로 전환하는 경우에는 이월과세를 적용받을 수 없다.

 

법인전환에 따른 양도소득세 이월과세를 적용받아 법인으로 전환한 법인이 설립일부터 5년 이내에 이월과세를 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지(사업용 고정자산의 2분의 1이상을 처분하거나 사업에 사용하지 않는 경우에는 사업의 폐지로 본다)하거나, 이월과세를 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 50% 이상을 처분[(주식 또는 출자지분의 유상이전, 무상이전, 유상감자 및 무상감자(주주 또는 출자자의 소유주식 또는 출자지분 비율에 따라 균등하게 소각하는 경우는 제외한다)를 포함한다]하는 경우에는 거주자는 그 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월과세액을 양도소득세로 납부하여야 한다.

 

다만 다음은 사업의 폐지로 보지 않는다.

• 전환법인이 파산하여 승계받은 자산을 처분한 경우.
• 전환법인이 법인세법 제44조 제2항에 따른 합병, 같은 법 제46조 제2항에 따른 분할, 같은 법 제47조 제1항에 따른 물적분할, 같은 법 제47조의2 제1항에 따른 현물출자의 방법으로 자산을 처분한 경우.

전환법인이 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 승계받은 자산을 처분한 경우.

또한

• 이월과세를 적용받은 거주자가 사망하거나 파산하여 주식 또는 출자지분을 처분하는 경우, ▲ 해당 거주자가 법인세법 제44조 제2항에 따른 합병이나 같은 법 제46조 제2항에 따른 분할의 방법으로 주식 또는 출자지분을 처분하는 경우,
• 해당 거주자가 조특법 제38조에 따른 주식의 포괄적 교환·이전 또는 법 제38조의 2에 따른 주식의현물출자의 방법으로 과세특례를 적용받으면서 주식 또는 출자지분을 처분하는 경우
• 해당 거주자가 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 주식 또는 출자지분을 처분하는 경우,
• 해당 거주자가 법령상 의무를 이행하기 위하여 주식 또는 출자지분을 처분하는 경우,
• 해당 거주자가 가업의 승계를 목적으로 해당가업의 주식 또는 출자지분을 증여하는 경우로서 수증자가 증여세 과세특례를 적용받은 경우에는

주식 등의 처분에 해당되지 않는다.

 

양도소득세의 이월과세를 적용받고자 하는 자는 현물출자 또는 사업양도·양수를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)시 새로이 설립되는 법인과 함께 이월과세적용신청서를 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.

 

만일 법인으로 전환하여 주식을 가진 거주자가 해당 법인의 주식을 처분해야 할 때에는 이월과세된 양도소득세 상당액을 빼고 양도대가를 책정하기 때문에 해당 법인이 사업용고정자산을 처분하지 않는 경우에도 결과적으로 주식을 처분할 때 양도소득세를 부담하게 됨을 유의해야 한다.

 

2. 부동산임대업자 법인전환시 취득세 감면혜택 배제

부동산임대 및 공급업이 아닌 개인사업자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 양수도 방법으로 전환한 후 전환법인이 취득한 사업용자산에 대한 취득세는 지방세특례제한법 제57조의2제4항에 의하여 2021년12월 31일까지는 취득세의 75%를 경감한다. 그러나 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 2020.8.12. 이후 사업용 고정자산을 취득하는 분부터 감면을 배제한다.

 

3. 법인전환 후 임대소득에 대한 법인세 납부

법인으로 전환한 후 해당 법인의 임대소득에 대하여는 법인세를 납부하여야 한다.

 

현재 법인세는 과세표준이 2억원 이하인 경우 11%(지방소득세 포함), 2억원 초과 200억원 이하는 22%, 200억원 초과 3천억원 이하는 24.2%, 3천억원 초과는 27.5%이다.

개인사업자에 대한 종합소득세율보다 훨씬 낮은 세율로 법인세를 납부하게 된다.

현재 소득세율은 과세표준 구간에따라 6.6% ~ 46.2%(지방소득세 포함)이며, 소득세 과세표준이 5억원 초과분에 대하여는 무려 46.2%의 소득세를 납부하여야 한다.

따라서 부동산 임대소득에 대한 세부담액은 개인사업자 보다 법인사업자가 훨씬 적다.

 

4. 법인이 임직원에게 급여 또는 배당금 지급시 소득세 과세

법인이 임직원에게 급여를 지급하는 경우에는 소득세를 원천징수해야 하며 연말에는 연말정산을 해야 한다. 이 경우 임직원의 소득세 부담은 과세표준 구간에 따라 6.6% ~ 46.2%(지방소득세 포함)이다.

 

또한 법인의 누적된 잉여금을 주주에게 배당할 때 그 배당소득에 대하여 소득세를 납부하여야 한다. 배당소득을 포함하여 금융소득이 2천만원 이하 경우에는 15.4%(지방소득세 포함)의 원천징수로 분리과세로 종결되지만 금융소득이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 소득과 합산과세된다.

물론 이중과세 조정을 위하여 배당소득으로 과세할 때 현행 소득세법에서는 Gross-up제도를 채택하고 있다.

Gross-Up 제도는 주주의 배당소득 중에서 법인단계에 과세된 법인세상당액(11%의 Gross-up 금액)을 총수입금액에 합산하여 종합소득세를 산출한 후, 동일한 법인세액상당액(11%의 Gross-up 금액)을 배당세액 공제하는 방식을 말한다.

 

5. 법인전환 후 3년 이내 법인의 주식을 상속·증여시 순자산가치로만 1주당가액 평가

• 법인으로 전환한 후 3년 이내에 해당 법인의 주식을 특수관계인에게 양도하거나 증여 또는 상속하여 해당 법인의 주식을 평가할 때, 시가가 없는 경우에는 순자산가치로만 1주당 가액을 평가한다.
• 순자산가치로만 1주당 가액을 평가하는 경우에는 영업권 평가액을 자산가액에 가산하지 않는다.
• 하지만 2015.2.3. 이후 평가하는 분부터 법인전환 개인사업자가 해당 법인에 무형자산을 현물출자한 경우로서 개인 사업영위 기간중 특허권 등 무형자산을 소유하면서 해당 사업에 실제로 사용한 경우로서 해당 자산을 그 법인이 사용하는 경우에는 영업권 상당액을 자산가액에 가산하여 1주당 순자산가치를 계산한다.
• 비상장주식을 평가할 때 원칙은 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인 간에 자유로이 거래된 매매가액 등 시가로 평가하는 것이지만 대개 가족으로 구성된 경우에는 시가로 인정되는 매매가액 등이 없는 경우가 대부분이다.
• 그럴 경우에는 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 3과 2(부동산과다보유법인은 2와 3)로 가중 평균한 가액과 1주당 순자산가치의 80%중 큰 금액으로 1주당 가액을 산정한다.
• 하지만, 이 경우에도 사업개시후 3년 미만법인에 해당하는 경우에는 과거의 수익력을 기준으로 수익가치를 평가하는 것이 불합리하므로 순자산가치로만 1주당 가액을 평가하도록 하고 있다.
• 따라서 전환한 법인의 주식 1주당 가액을 순자산가치로만 평가하는 경우에는 법인으로 전환하기 전의 임대부동산을 직접 증여 또는 상속하는 것과 다를 것이 없다.

 

6. 법인전환 후 3년 후 부동산등 비율이 80%이상인 법인 해당시 순자산가치로만 1주당가액 평가

 

법인으로 전환하여 사업을 개시한 후 3년이 지난 후에 해당 법인의 주식을 증여 또는 상속하거나 특수관계인에게 양도하는 경우에도 평가기준일 현재 자산총액중 부동산과 부동산에 관한 권리의 가액, 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액이 차지하는 비율이 80% 이상에 해당하는 경우에는 마찬가지로 순자산가치로만 1주당 가액을 평가한다.

 

부동산 및 부동산에 관한 권리의 가액, 해당 법인이 보유한 타부동산과다보유법인의 주식가액(부동산보유비율상당액)이 자산총액의 80% 이상에 해당하는지 여부는 당해 법인의 법인세법상 장부가액을 기준으로 판단한다. 다만, 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)의 경우에는 기준시가가 법인세법상 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가로 평가하며, 해당 법인의 장부가액 중 “건설중인 자산”의 금액은 부동산및 부동산에 관한 권리에 해당되지 않음을 유의해야 한다(부동산거래-330, 2011.4.19.).

 

또한, 자산총액에는 법인세법에 따른 개발비 및 사용수익기부자산가액과 평가기준일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 평가기준일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금 금융재산 및 대여금의 합계액은 포함하지 않는다.

 

자산총액중 부동산 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 보유한 타부동산과다보유법인의 주식가액(부동산보유비율상당액) 합계액이 차지하는 비율이 80%이상인지 여부를 판단할 때 자산총액은 당해 주식의 평가기준일 현재의 당해 법인의 자산총액을 기준으로 판정하되, 평가기준일현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 평가기준일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 한다(부동산거래-812, 2010.6.14.).

 

7. 부동산과다보유 법인 주식 매각시 누진세율 적용

 

부동산 과다보유법인의 주식을 만일 양도하여 양도소득세를 계산할때에는 6.6% ~ 44%(지방소득세 포함)의 누진세율이 적용된다.

 

부동산보유비율이 높은 법인의 주식을 대량으로 양도하거나 부동산보유를 필수로 하는 특정업종의 주식을 양도하는 경우에는 일반법인의 주식을 양도하는 경우와 달리 주식의 양도로써 부동산을 양도하는 것과 유사한 경제적 이익이 발생하므로 별도의 과세대상으로 규정하여 주식의 양도와 달리 취급하고 있다.

이러한 법인의 주식을 특정주식이라 한다. 이러한 특정주식의 양도에 대하여 일반법인의 주식 양도에 대하여 적용하는 세율과 다르게 누진세율을 적용하여 양도소득세가 과세된다.

 

특정법인의 주식은 법인의 주주구성, 부동산보유현황, 사업의 종류 등을 감안하여 과점주주의 주식과 부동산과다보유법인의 주식으로 구분된다.

 

과점주주의 주식이란

• 해당 법인의 자산총액중 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액이 자산총액에서 차지하는 비율이 50%이상이고 그 법인의 주식 등의 합계액 중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 차지하는 비율이 50% 초과인 법인
• 그 법인의 주식 등의 합계액 중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 차지하는 비율이 50% 초과인 법인으로
• 그 법인의 주주 1인 및 기타주주가 주주1인 및 기타주주 외의 자에게 3년 내 양도한 그 법인의 주식 등의 양도 비율이 50% 이상인 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 양도하는 날부터 소급해 3년 내에 해당 법인의 과점주주 간에 해당 법인의 주식등을 양도한 경우를 포함한다)의 해당 주식

을 말한다.

 

주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그들 중 1인이 주식 등을 양도하는 날부터 소급하여 3년내에 그들이 양도한 주식 등을 합산한다. 이 경우 50% 이상 양도여부의 판정은 그들 중 1인이 주식 등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간 중 최초로 양도하는 날 현재의 해당 법인의 주식 등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.

 

부동산과다보유법인의 주식이란

• 해당 법인의 자산총액중 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액의 합계액이 자산총액에서 차지하는 비율이 80%이상이고,
• 체육시설의 설치 · 이용에 관한 법률에 의한 골프장업, 스키장업 등 체육시설업 및 관광진흥법에 의한 관광사업 중 휴양시설관련업과 부동산업·부동산개발업으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄, 전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 영위하는 법인의 주식

을 말하는 것으로 해당 주식을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 계산시 누진세율이 적용된다.

 

8. 사례

사례

• 甲은 나이가 80세이고 부동산을 소유한 사람으로서 개인으로 부동산 임대업을 영위하고 있음. • 현재 부동산의 기준시가는 60억원(과밀억제권역 소재)이지만 감정평가를 하는 경우 100억원 정도이고 주변의 권유로 법인전환을 검토하고 있음 • 이월과세 되는 양도소득세는 약 20억원 정도이며, 이외 법인전환과정에서 취득세 등이 9.4억원이고 감정평가수수료, 등록면허세 등 기타 비용이 약 3천만원임 • 법인전환 하는 것이 좋을까요?

상기 사례의 경우 甲이 법인으로 전환한다면 부동산을 감정평가해서 현물출자 또는 사업양수도 방법으로 전환해야 하고, 이 경우 법인의 장부가액은 시가대로 감정을 받았다면 100억원이 될 것이다.

그러면 갑은 80대로서 향후 10년 이내에 사망할 확률이 높아서 비상장주식을 평가할 때 해당 법인이 보유한 부동산은 기준시가보다 장부가액이 더 높을 확률이 높다.

상기 사례의 경우 결국 기준시가로 과세될 재산이 상속세 계산에서 시가로 평가되어 더 높은 가액으로 과세받은 결과가 될 것이다.

또한 취득세가 감면되지 아니하므로 인하여 취득세 부담도 너무 부담스럽다.

 

 

9. 절세전략

 

상기에서 살펴본 바와 같이 부동산임대업을 영위하는 개인사업자가법인으로 전환한 후 부동산 등 비율이 80% 이상에 해당하는 경우에는 법인전환에 따른 실질적인 세부담액이 결코 줄어드는 것이 아님을 알 수 있다.

상기 사례처럼 경우에 따라 기준시가로 과세받을 부동산이 시가로 평가되어 과세되는 불이익도 발생할 수 있으며, 법인전환에 따른 비용이 너무 큼을 알 수 있다.

 

다만, 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우에는 6.6~49.5%(지방소득세 포함)에 해당하는 종합소득세를 매년 꼬박꼬박 납부하여야 하지만 법인으로 전환한 경우로서 배당을 하지 않는 경우에는 11% ~ 27.5%(지방소득세 포함)에 해당하는 법인세만 납부하면 되므로 우선 소나기처럼 쏟아지는 소득세 부담을 조금 덜 수 있다는 장점만 있는 것이다.

 

따라서 부동산 임대사업을 영위하는 사람 중에서 법인사업자로 전환할지 여부를 고민하시는 분들은 상기 내용을 잘 살펴본 후 판단하는 것이 좋다.