6-4. 부담부증여시 양도차익 계산

양도소득세 요약

 

 

부담부증여시 양도차익 계산

 

1. 개념 정리(소법 §88, 소령§151.§159)

 

자산을 증여하면서 해당 증여자산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보고 양도소득세를 과세하고, 채무를 제외한 부분은 증여세를 부과하는데, 이 경우 양도 부분의 차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액의 산정을 알아본다(동일기준 과세원칙 적용)

☞양도소득세 예정신고 기한 조정(소법 §105①3)

양도일(=증여일)이 속하는 달의 말일부터 3개월로 규정하여 증여세 신고기한과 일치시킴 : 부칙 제2조, 15조)

☞부담부증여의 국세 부과제척기간[국기법 §26의2①4의2]

-일반 10년

-부정행위 · 무신고 · 거짓신고 또는 누락신고(거짓신고 또는 누락신고한 부분만) 15년

 

 

(1) 취득가액 (소령 §159①1)

취득가액

A × B / C A:「소득세법」제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항, 제2항 및 제5항(임대차계약 재산의 평가특례)에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다) B: 채무액 C: 증여가액

상증법 §61⑤: 임대차 계약이 체결된 재산의 평가특례 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 시행령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 함 Max[ Max(①기준시가 평가액, ②임대료등의 환산가액), 임대보증금] ▶임대료등의 환산가액 = 임대보증금+ 1년간 임대료합계액 / 기획재정부령으로 정하는 율(12%) ▶양도가액이 임대보증금인 경우 취득가액을 기준시가로 일원화('23.2.28. 이후)

 

 

( 2) 양도가액 (소령 §159①2)

양도가액

A × B / C A: 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액 B: 채무액 C: 증여가액

 

 

(3) 채무액 (소령 §159②)

 

양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액

채무액

A × B / C A: 총 채무액 B: 양도소득세 과세대상 자산가액 C : 총 증여가액

 

 

(4) 증여가액

 

수증자가 인수한 증여자의 채무를 담보하는 해당 증여재산을 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조에 따라 평가한 가액 [ex. 매매사례가액, 감정평가액, 기준시가 등]

☞조회: 국세청 사이트(www.nts.go.kr)> 국세신고안내 > 개인신고안내 > 증여세증여재산의 평가, 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr)> 조회/발급 > 세금신고납부 > 상속증여재산 평가하기

증여재산 총액 = ① + ② -① 수증자가 인수한 채무부담분(유상양도) → 증여자는 양도소득세 납세의무가 있음. -① 외의 부분(무상이전부분) → 수증자는 증여세 납세의무가 있음.

 

 

2. 체크할 사항

 

• 부담부증여시 양도로 보는 부분도 증여의 일부이기 때문에 실지거래가액은 존재할 수가 없고, 매매사례가액이나 감정평가액이 아니라면, 대부분 양도가액은 상증법상의 보충적 평가방법인 기준시가로 산정한다.
  따라서 동일기준 과세원칙에 따라 취득가액도 기준시가로 산정하는 것이 논리적으로 타당한 산정 방법임.
• 부담부증여대상 물건의 임대차계약에 월세는 없고 임대보증금만 있는 경우로서 임대보증금이 해당 물건의 양도가액이 되는 때에도, 양도가액을 기준시가로 산정한 것이므로 취득가액도 기준시가로 산정하여야 함.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

부담부증여에서 양도소득세 과세의 적법성(조심 2019중0561, 2019.04.18.) 증여재산가액에서 차감하는 채무에 당해 증여재산과 관련하여 발생한 기타채무 부담액을 포함하여 증여세 과세대상에서 제외하면서 동시에 양도소득세 과세대상인 부담부 증여에도 제외한다면 과세형평성 측면에서 불합리한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨. 제3자의 채무로 담보된 재산증여의 경우 증여가액(상증법 기본통칙 847-36...6) 제3자 채무의 담보로 제공된 재산을 조건없이 증여받는 경우 증여가액은 증여당시의 그 재산가액 전액으로 한다. 이 경우 그 재산을 증여받은 수증자가 담보된 채무를 변제한 때에는 그 채무상당액을 채무자에게 증여한 것으로 본다. 다만, 담보된 채무를 수증자가 채무자를 대위하여 변제하고 채무자에게 구상권을 행사하는 경우에는 그러하지 아니하다. 부담부증여 시 양도가액을 상속세및증여세법 §61⑤ (임대료 등의 환산가액)에 따라 기준시가로 산정한 경우 취득가액 산정(기획재정부 재산세제과-1147, 2022.09.16., 사전-2021-법령해석재산-0735,2021.06.03.) 증여재산에 임대차계약(월세없이 보증금만 있는 경우)이 체결되어 보증금채무를 수증자가 승계하여 부담부증여에 해당하는 경우 「소득세법 시행령」 제159조제1항에 따라 부담부증여에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하는 것임.

 

양도차익 계산 사례

증여당시 자산가액: 1억 수증자가 인수한 증여자산에 담보된 증여자의 채무 : 6천만원 당초 취득 실지거래가액: 5천만원

양도가액: 1억×(6천만원/1억)=6천만원 취득가액: 5천만원×(6천만원/1억)=3천만원 양도차익 : 6천만원-3천만원=3천만원 증여세 과세대상: 1억(증여가액)-6천만원(인수채무)=4천만원