6-2. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산

양도소득세 요약

 

 

실지거래가액에 의한 양도차익 계산

 

관련 법령

소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(・・・ 조정금은 제외). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액    나. ・・・ 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에…매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ 감정가액 등을 포함)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액・・・ 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 2020.2.11.> 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익     법 제95조제1항에 따른 양도차익 × (양도가액 – 12억원) / 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액     법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액-12억원) / 양도가액

 

1. 개념 정리(소법 §100, 소령§160)

 

#실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하는 경우, 양도가액 및 취득가액의 적용방법은 납세자가 신고하는 경우와 세무서장이 결정·경정하는 경우를 구분하고 있다.

구분	납세자가 신고시	세무서장이 결정·경정시
양도 가액	반드시 실지거래가액 적용. 매매사례가액, 감정가액은 불인정	실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 순차적으로 적용. 환산양도가액은 인정하지 않음.
취득 가액	실가 원칙. 단, 실기를 확인할 수 없는 경우는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용.	실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용

☞세무서장은 양도가액에 대한 실가, 매매사례가액, 감정가액을 모두 인정·확인할 수 없으면 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정·경정할 수 있음.

 

#매매사례가액 등(소법 §114, 소령 §176조의2)

준용가액	준용방법
매매사례가액	양도·취득일 전후 각 3개월 이내의 동일성과 유사성이 있는 자산의 매매사례가를 말함. 다만, 상장주식 등은 제외(2009.2.4. 이후 양도분) ※ 비교대상 아파트의 매매가액이 과세대상 아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가격으로 보아 과세한 처분은 정당함.(감심 2008-261, 2008.10.22.)
감정가액	양도·취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대한 2 이상의 감정평가업자의 신빙성있는 감정평균가액(과세대상자산 중 주식은 제외. 기준시가 10억원 이하인 자산은 1개의 감정평가액을 인정)
환산취득가액	양도 당시의 양도실가·매매사례가·감정가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가

 

사례) 다음 자료에 따라 거주자의 토지 양도차익을 산정하면?

가. 해당 토지의 양도 당시 (양도일 : 2021.4.4.)의 실지거래가액은 5억원이며 양도 당시의 기준시가는 3억원이다. 나. 해당 토지의 취득 당시(취득일 : 2016. 2. 5.)의 실지거래가액은 불분명하나 감정가액은 2억 5천만원, 매매사례가액은 2억원, 기준시가는 1억원이다. 다. 토지의 취득 및 소유권이전등기를 할 때에는 취득세 및 소개료로 6백만원을 지출하였으며, 양도시에 소개료로 4백만원을 지출하였다.

▶양도차익 : 500,000,000-200,000,000-100,000,000 × 3% = 297,000,000 ▶취득당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용. ▶취득가액을 추계에 의한 금액(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액)으로 하는 경우 기타필요경비는 개산공제(취득당시 기준시가×3%)를 적용.

 

 

2. 체크할 사항

 

실가과세대상 자산을 양도한 납세자는 그 양도가액을 반드시 실지거래가액으로 계산하여 신고해야 하며 매매사례가액 또는 감정가액을 적용할 수 없음(양도가액 관련 자세한 내용은 Chapter8-1, p187 참조)

 

그러나 과세관청은 「소득세법」 제114조제7항의 규정에 따라 추계결정 · 경정하는 경우로서 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류에 의해 실지거래가액이 확인되지 않거나 인정되지 않는 경우에는 매매사례가액 · 감정가액으로 결정·경정할 수 있음.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

매매사례가액 · 감정가액 적용 제외(소령 §176의2③ 단서) 매매사례가액 또는 감정가액이 소령 제98조제1항(부당행위계산의 부인)에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니함. 기준시가가 적용되는 경우(대법 94누4127, 1994.06.10.) 감정절차 없이 자산과 자산의 교환이 이루지는 등 실지양도가액 자체가 없어 실지거래가액으로 계산이 불가능하면 양도가액 또는 취득가액을 기준시가로 계산할 수 있음. 취득일 이후 3개월을 경과한 시점에서의 소급감정 인정여부(재산세과-640, 2010.08.25.) 상속세 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매 · 감정(소급감정 제외) · 수용·경매 또는 공매가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되며 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 상증법 제61조의 규정에 의하여 평가함. 상속으로 취득한 토지의 취득가액을 감정가액으로 할 수 있다는 판례(대법 2013두21571, 2014.02.27. 외 다수) 상속으로 취득한 토지의 평가시 소급 감정에 의하여 그 시가가 확인된다면 이 사건 토지의 취득가액을 1심법원의 감정촉탁 결과에서와 같이 유사재산의 매매사례가액을 바탕으로 객관적인 교환가치를 적정하게 반영할 수 있는 감정평가액이 도출되어 그 시점의 시가를 산정할 수 있어 이를 이 사건 토지의 시가로 보아야함. ☞ 법원에서는 국세청 해석사례와 달리 소급감정을 인정하는 경향이 있음에 유의