6-3. 고가주택 양도차익 산정

양도소득세 요약

 

 

고가주택 양도차익 산정

 

1. 개념 정리(소법 §100, 소령§160)

 

#고가주택 :

주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것
☞소유지분, 지분·분할 양도와 관계없이 주택 전체를 기준으로 판정하며, 양도시점을 기준으로 판정

 

#1세대 1주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 양도차익에 대하여만 과세하고 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않음.
이 경우 양도차익과 장기보유특별공제액은 아래식에 따라 계산한다.

• 고가주택의 (과세대상) 양도차익
  양도자산의 전체 양도차익 × (전체 양도가액-12억원) / 전체 양도가액
• 고가주택의 장기보유특별공제액
  고가주택의 (과세대상) 양도차익 × 장기보유특별공제율

 

# 1세대1주택의 일부를 양도하는 경우 고가주택 판정

양도부분의 실지거래가액 × (전체주택면적/양도 부분면적) 이 12억원을 초과하면 고가주택으로 과세된다.

• 주택과 부수토지 전체를 양도할 때의 양도차익(A)
  주택·토지 전체 양도차익 × (전체 양도가액-12억원) / 전체 양도가액
• 주택과 부수토지의 일부만을 양도할 경우
  1세대 1주택인 고가주택에 대한 과세대상 양도차익 (위A) × 토지 또는 건물 일부분 양도가액 / 주택과 토지 전체 양도가액

# 1세대 1주택인 고가주택과 그에 부수되는 토지가 보유기간이 서로 다르거나 어느 한쪽이 미등기양도자산인 경우의 양도차익의 계산

 

# 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택부수토지에 주택 외의 건물이 있을 때, 고가주택인 복합주택의 경우에는 주택 면적이 주택 외 면적보다 크더라도 주택 외 부분은 비과세 혜택을 받지 못함.

 

2. 체크할 사항

 

# 법령(§89)상으로는 고가주택은 1세대1주택 비과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있으나, 12억 이하에 해당하는 양도차익을 과세 제외하는 규정으로 이해함이 타당하다.

 

# 따라서, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었으나, 금액이 기준금액을 초과하는 고가주택(다주택자인 고가주택의 경우 전체 과세)인 경우에만 예외적으로 상기 계산식에 따라 양도차익 12억원 초과분을 별도로 계산하여 과세하는 방법을 규정하고 있다.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

다가구 주택의 고가주택 판정(서일 46014-11862, 2003.12.22.) 소득세법 시행규칙 제74조에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고가주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법 시행령 제155조제1항의 규정에 따라 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 경우에는 고가주택 규정 적용시 다가구 주택을 단독주택으로 취급하여 고가주택 여부를 판단한다. ☞소령 §155⑤ 「건축법시행령」별표1 제1호 다목에 해당한 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 ☞「건축법시행령」 별표1 제1호 다목(다가구주택) 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 매매계약 당시는 고가주택이나 대금청산일에는 고가주택이 아닌 경우(국심 97중152, 1997.04.18.) 복합주택의 양도계약 체결 당시에는 지하실의 1/2, 1층, 2층이 주택으로 사용되어 고가주택에 해당되지만, 양도일로 보는 잔금수령일 당시에는 2층 부분이 사무실로 용도 변경하여 사용함으로써 고가주택의 기준에 해당하지 않아도 사실상 고가주택을 양도한 것으로 봄. ☞최근 계약당시와 양도시점(잔금청산일) 사이에 상가에서 주택으로 용도가 변경되거나, 주택건물이 멸실된 경우 기존 예규나 통칙에서 계약당시를 기준으로 '주택' 여부를 판단하던 것에서 양도시점을 기준으로 '주택' 여부를 판단하도록 예규가 변경되는 추세(기획재정부 재산세제과-1322, 2022. 10.21, 기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.)를 감안할 때, 고가주택 판단기준도 계약시점이 아닌 양도시점을 기준으로 판단함이 합리적일 터이다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택 양도소득금액 계산(고가주택 9억원 기준) 양도일: 2020.2.7. 취득일 : 2006.5.7. 양도실가: 12억원 취득실가: 8억원 기타 필요경비: 0.3억원 2년 이상 거주요건: 충족 (1) 전체 양도차익: 12억원-8억원-0.3억원 = 3.7억원 (2) 과세대상 양도차익: 3.7억원 × (12억원-9억원)/12억원=0.925억원 (3) 장기보유특별공제액: (3.7억원 × 80%) × (12억원-9억원)/12억원= 0.74억원 (4) 과세대상 양도소득금액: 0.925억원- 0.74억원= 0.185억원