5. 公簿 검토시 유의사항

1. 등기부등본 검토시 주의사항

 

등기부등본은 부동산 소유관계를 표시하기 위하여 법원등기소에서 관리하는 공부이다.

 

◆ 등기부등본의 을구에 표시된 채권최고액을 감정가액으로 보아 시가적용여부를 가린 사례가 있다.

심사양도2021-79(2021.12.01)

쟁점감정가액이 1개 감정기관에서 담보채권 평가목적으로 감정한 것이지만, 객관적·합리적으로 평가된 것으로 보이므로 쟁점토지 중 기준시가가 10억원 이하인 필지에 대한 시가로 볼 수 있으나, 기준시가가 10억원을 초과하는 1필지에 대한 시가로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

 

◆부동산 등기 목적

• 보존: 부동산 소유자 신청에 의해 미등기의 부동산에 최초로 행해지는 등기
• 이전: 매매·증여·상속 등으로 소유권이 이전되는 경우의 등기

 

◆소유권 이전에 따른 접수일과 원인일

구분	접수일	원인일
매매	실제 등기 접수일	매매계약서상 계약일
상속	실제 등기 접수일	피상속인 사망일
증여	실제 등기 접수일	증여계약서 계약일
교환	실제 등기 접수일	계약서상 계약일

 

◆취득시기 또는 양도시기

구분		내용
이전	매매	잔금일(대금청산일)과 등기접수일 중 빠른 날
	분양분 아파트	잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 단, 잔금일까지 완성되지 않은 경우는 아파트 완성일
	수용	잔금일(공탁일), 등기접수일, 수용 개시일 중 빠른 날
	교환	교환성립일과 등기접수일 중 빠른 날. 단 차액 정산이 필요한 경우는 차액을 정산한 날과 등기접수일 중 빠른 날
	상속	사망개시일
보존	자가 신축 건물	사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사용일 중 빠른 날
	조합원 아파트

 

◆기간계산 방법

구분	내용
원칙	• 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는「민법」에 의한다. [국기법 제4조] • 기간의 초일은 산입하지 아니한다. [민법 제157조]
예외	다음에 해당하는 경우 기간계산은 초일 산입을 적용한다. ① 1세대 1주택 비과세 보유 및 거주기간 판단(단, 일시적 2주택 주의) ② 자산의 보유기간 계산 ③ 장기보유특별공제 보유 및 거주기간 계산 ☞ 일시적 2주택에서 1년 이상이 지난 후의 의미 [기준법령해석재산 2017 – 273 (2017.11.09)] 소득령 155조의 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하라는 의미는 종전 주택을 취득하고 최소 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득하라는 의미이므로 2014.12.30.부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.을 의미하는 것임.

 

◆구건물 취득원가에 대한 토지원가 포함 여부

대법92누7399(1992.09.08.)

[1]토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함

[2] 기존건물을 철거하여 나대지 상태로 양도하지 아니하고 그 지상에 새 건물을 건축하여 양도하는 경우에도 위와 같은 요건을 갖춘 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로 공제하는 것임

 

◆구건물 철거비용 자본적 지출 포함 여부

소법령 163조 3항 3호

법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)(2020.02.11 개정)

 

 

◆토지와 건물등 구분기재 가액이 불분명한 경우

구분	내용
안분근거	1. 취득 또는 양도 당시의 가액이 불분명하면 안분계산(소법령100조2항) 2. 구분기장한 가액이 기준시가 안분가액과 30% 이상 차이가 있는 경우 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우로 인정(소령 100조3항)
안분대상	토지와 건물 등으로 토지 + 토지, 토지+건물, 건물 + 건물 등 모두 해당
안분산식	(계약서 등 구분기재가 - 기준시가등 안분가액) / 기준시가등 안분가액 ≧ 30%
기준일	공급계약일 기준(부가령64조1호)
기타	안분대상 중 하나라도 해당시 적용

 

 

2. 건축물대장 검토시 주의사항

 

건축물 대장은 건물의 소유자 정보와 그외 건물 현황 정보를 기재하여 표시한 공부이다.

 

◆환산취득가액 적용에 따른 가산세

소득세법 제114조의 2

① 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.(2019.12.31 개정) ② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

 

◆1세대 1주택 고가주택은 취득가액 전체에 대해 가산세 적용

서울행법2018구단21616(2019.08.21)

소득세법상 1세대 1주택 비과세규정은 비과세의 요건을 충족하는 경우 양도소득세 자체를 비과세하는 것으로서, 앞서 본 이 사건 조항의 문언 및 입법 취지에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정이 적용되어 본세인 양도소득세가 비과세되는 경우에는 이 사건 조항의 가산세는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다. 반면에, 이 사건 주택과 같이 9억 원을 초과하는 1세대 1주택의 고가주택은 원칙적으로 과세대상이나 다만 양도 특례요건에 따라 양도차익을 계산하여 양도소득세가 부과되는 것이다. 따라서 양도차익 공제 특례요건을 충족하는 양도에도 본세인 양도소득세가 부과되는 이상 환산 취득가액을 적용하여 부당하게 양도소득세를 회피하는 행위를 근절하여야 할 필요성은 여전히 인정된다고 할 것이므로, 양도차익 공제 부분에도 이 사건 조항이 적용된다고 봄이 타당하다.

 

◆감가상각비 공제

구분	2010.12.31. 이전 양도	2011.1.1. 이후 양도
실지거래가액적용	감가상각비 공제	감가상각비 공제
환산취득가액 적용	감가상각비 미공제	감가상각비 공제
기준시가 적용	감가상각비 미공제	감가상각비 미공제

 

◆ 양도세 계산시 감가상각의제금액을  취득가액에서 차감 여부

사전법규재산2021-856(2022.1.27)

주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 조특법 제96조제1항에 따라 소득세를 감면받아 소득령 제68조제1항에 따른 감가상각의제 규정이 적용된 경우 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함되는 것임.

 

◆증축분 양도소득세 쟁점

구분	내용
양도가액	증축분 양도가액 안분(증축분 건물기준시가 활용)
취득가액	실제 증축으로 발생된 비용 (불분명한 경우 환산취득가액 고려)
취득시기	증축분 사용승인일
환산취득가산세	증축일부터 5년 이내 양도하는 경우로 증축 바닥면적 합계가 85m²초과하는 경우 적용
☞신축과 증축분 취득가액 적용방식이 다른 경우(대법2015두54667(2016.01.14.)) 한 개의 건물의 취득가액이 신축과 증축으로 신축시 취득가액이 확인된다고 하더라도 증축한 건물의 취득가액을 확인할 수 없으면 취득가액의 평가는 하나의 방법에 의하여 산정하여야 하고 실질거래가액이 확인되지 않으면 보충적인 평가방법에 의하여 함. **취득실가가 있더라도 증축분이 85m²초과하면 환산가액에 의할 수 밖에 없으며 양도일이 증축일로부터 5년 이내이면 가산세가 해당될 것이다.

 

◆주택을 상가로 용도변경시 기준시가 산정

취득당시의 환산주택가격(기준시가) = 최초공시 주택가격 × (토지 취득당시의 기준시가 +건물 취득당시의 기준시가) / 주택가격 최초공시당시의 토지기준시가와 건물기준시가의 합계액 양도당시 기준시가 - 건물 기준시가 : 국세청장이 고시한 산정방법으로 평가한 가액 - 토지 기준시가 : 개별공시지가 x 면적(m²)

☞다주택자 용도변경시 장기보유공제 (재산-903(2009.05.08.)) - 1990 단독주택(A) 취득 - 2000 아파트(B) 취득 - 2009 A주택을 근린생활시설로 용도변경 - 2주택인 상태에서 A주택을 근린생활시설로 용도 변경하여 양도하는 경우 장기보유특별공제의 기간계산? 「소득세법」제95조 제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 2주택인 상태에서 1주택을 근린생활시설로 용도 변경하여 사용하다가 이를 양도하는 경우의 보유기간은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것임

 

◆ 소득세법상 건물기준시가 산정방법

∙건물 기준시가 = 양도·취득일 현재 ㎡당 금액 × 건물의 연면적(㎡) ∙㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 1) 건물 신축가격 기준액 :매 연도마다 고시하는 가격으로 전국 평균 1㎡ 건축비용(2022년 780,000원) 2) 구조지수 : 건축에 소요된 주요 구조물에 따라 0.4~1.4배까지 연도별 구조지수 3) 용도지수 : 동식물 관련시설(0.4)~백화점(1.4) 배까지 건축법상 용도에 따라 적용 4) 위치지수 : 건물 부수토지의 개별공시지가에 따라 0.75~1.35배까지 연도별 위치지수를 곱한다. 5) 경과연수별 잔가율 : 감가상각의 개념으로 건물 신축일부터 구조, 경과연수에 따라 (1-상각율)을 적용 6) 산정기준율 : ㎡당 건물 기준시가 산정은 2001년부터 시행되었으므로 2000년 이전에 취득한 자산에 대한 취득 기준시가를 산정하기 위해서는 2001.1.1.을 기준으로 ㎡당 건물 기준시가를 구하고 구조, 2001년과 차이가 나는 연수에 따라 산정기준율을 곱하여 기준시가를 산정한다.

 

◆ 상증법상 건물기준시가 산정

∙㎡당 금액 = 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율ב개별건물의 특성에 따른 조정율’

 

◆ 기준시가 안분시 건축물대장과 실제 면적이 다른 경우

조심2018서 2944(2018.10.29)

신고: 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 위 공부상의 면적에 주차장(1층), 계단실(각층 및 옥탑), 발코니(2~4층) 등 공용면적의 면적 합계 432.29㎡(이하 “쟁점면적”이라 한다)를 합한 933.72㎡를 기준으로 「소득세법」 제99조 제1항 라목, 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제164조 제5항· 제7항 및 제166조 제6항에 따라 환산한 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 경정: 나. 처분청은 쟁점주택의 취득당시 가액을 환산할 때 쟁점면적을 제외하여야 한다고 보고, 위 청구인이 환산한 가액과 공부상의 면적으로만 환산한 가액 간의 차액인 OOO원을 양도차익에 포함하여 2018.5.4. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원(신고불성실가산세 OOO원, 납부불성실가산세 OOO원 포함)을 경정고지 하였다. 심판: 쟁점면적은 청구인이 임의로 산정한 것이고, 국세청 고시 제5조에서 쟁점주택과 같은 일반건물에 대해서도 공용면적을 포함하여 기준시가를 산정하도록 하는 예외를 두지 아니한 점, 기획재정부(재산세제과-802, 2015.12.4.)도 건축물대장상의 연면적을 기준으로 기준시가를 산정하여 각 가액을 안분계산하도록 해석한 점, 청구인이 제시한 홈택스 사이트의 상담사례는 과세관청의 견해표명으로 보기 어려운 점, 청구인에게 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다고 보기 어려움(기각) 참고예규: 기획재정부재산-801(2015.12.04) 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 해당 건물의 건축물대장 상 연면적을 적용하는 것이고, 개별주택의 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하는 경우로서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에는 「소득세법」 제100조 제2항 및 「부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이며, 이 경우 적용되는 건물에 대한 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것임

 

 

3. 토지대장 등 검토시 주의사항

 

토지 대장은 토지의 소유자 정보와 토지 현황 정보를 기재하여 표시한 공부이다

 

◆ 개별공시지가가 있는 토지

개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지에 대하여 ㎡당 가격을 결정공시하고 있다. 이때 양도일 또는 취득일 현재 개별공시지가의 적용은 평가기준일을 기준으로 하는 것이 아니고, 결정고시일을 기준으로 한다는 것을 유의하여야 한다. 매년 새로운 개별공시지가가 결정공시되기 전까지는 직전에 결정공시되었던 개별공시지가를 이용하여야 한다.

 

◆ 개별공시지가가 없는 토지

소득세법 시행령 164조 1항

개별공시지가가 없는 토지의 기준시가는 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 평가한 가액을 기준시가로 한다. 토지소재지 관할세무서장과 납세지 관할세무서장이 다른 경우에는 요청에 의해 토지소재지 관할세무서장이 결정하고, 납세지관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제 1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

 

◆ 토지가 일부 분할(지번이 변경된 경우)

대법2000두8165(2001.02.23)

이 사건 토지가 1993.7.21. 토지 분할로 새로운 지번이 부여되어 직전의 개별공시지가가 없는 것처럼 보이나, 토지 중 일부를 분할하여 양도한 경우 분할 당시 모지번 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었던 이상, 분할된 토지의 기준시가는 모지번 토지의 개별공시지가를 적용하여 평가하여야 할 것임

 

 

◆ 토지가 일부 분할(토지 특성 변경된 경우)

대법 2013두5470(2013.07.11)

용도가 임야인 모지번 토지의 일부였다가 주택재개발정비사업구역에 편입됨에 따라 그 용도가 주거용 나지로 변경되어 토지특성이 달라졌고 따로 분할되어 별도의 지번이 부여된 다음 조합에 양도된 사실 등에 비추어 보면 분할토지의 환산취득가액을 산정함에 있어 모지번 토지의 개별공시지가 대신 감정평가액을 적용한 처분은 적법함

 

 

◆ 1990.8.30 이전에 취득한 토지 기준시가

취득당시 토지의 기준시가 = 1990.1.1 개별공시지가 × 토지등급 환산액 × 양도(취득)면적(㎡) 토지등급 환산액= 취득당시 토지등급가액 / (90.8.30 현재 토지등급가액 + 90.8.30 직전 토지등급가액)/2 1) 90.8.30 직전 등급가액: 1989.12.31 현재의 시가표준액을 말한다. 다만, 1990.1.1부터 1990.8.29.까지 시가표준액이 수시조정된 경우에는 당해 최종수시조정일의 전일 현재의 토지등급을 적용한 토지등급가액표상 금액을 말한다(소득칙 80⑦) 2) 분모의 가액: 90.8.30 현재 등급가액(과세시가표준액)을 초과하지 못한다(소득칙 80⑥) 3) 분자/분모의 가액: 90.8.30 직전 등급가액(과세시가표준액)이 취득일 직전에 결정된 등급가액(과세시가표준액)과 동일한 경우로서 분자/분모의 가액이 100분의 100을 초과하는 경우에는 100분의 100을 한도로 한다(소득칙80⑥)

 

◆ 토지등급 계산사례

구분	1988.1.1	1989.1.1	1990.1.1	88.7.1 취득했을 경우	90.3.1 취득했을 경우
등급	190	195	200	47,300/ (77,100 + 60,400)/2	77,100/ (77,100 + 60,400)/2
등급가액	47,300	60,400	77,100	토지등급이 상향조정된 정상적인 경우	1990.8.30 직전 과세시가표준액( 60,400)과 취득일 직전에 결정된 과세시가표준액(60,400)이 동일하고 비율이 100분의 100을 초과하므로 100분의 100을 한도로 함
☞ 취득당시 설정된 토지등급이 없는 경우 적용(집행기준 99-164-7) 1. 재산세과세대상에 등재된 토지등급 2. 해당 토지의 품위와 상황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)·군수가 결정한 가액 3. 해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위 상황이 유사한 토지의 등급 4. 품위·상황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급