4-18. 유사매매사례가액 찾는 방법

상속증여재산 평가와 관련하여 실무를 하다 보면 의외로 과세관청과 다툼이 많고 또한 신고한 후에 추징이 많은 분야가 유사매매사례가액이다.

실무를 하시는 세무사들도 유사매매사례가액의 시가적용 판단을 가장 어려워한다.

그래서 여기서는 유사매매사례가액의 시가적용 실무에 대하여 소개하고자 한다.

 

1. 시가 적용의 범위

 

아파트 등을 평가할 때 해당 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따른다.

① 평가기간[ 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 전 6개월 후 3개월)]이내에 평가대상 재산에 대한 매매가액이 있거나 둘 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 수용가격·경매·공매가액이 있는 경우에는 이를 시가에 포함시킨다(상증법 § 60①, 상증령 § 49①).

상기에서 평가기간 이내에 해당하는지는 매매계약체결일, 감정평가서작성일, 보상가액결정일 등을 기준으로 판단한다.

시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다(상증령 § 49②).

 

② 평가기간 이외의 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간 후 법정결정기간(상속세는 신고기한 다음날부터 9개월, 증여세는 신고기한 다음날부터 6개월)의 기간중에 그 재산의 매매가액등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함시킨다(상증령 § 49①단서).

 

③ 평가대상재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액등(이하 '유사매매사례가액'이라 한다)이 있는 경우에도 시가에 포함된다.

다만 유사매매사례가액은 법정신고기한 이내에 신고한 경우에는 신고일까지의 유사매매사례가액만 시가로 적용한다(상증령 § 49④).

 

위의 ①과 ②는 당해재산의 매매등 사례이고, ③은 당해재산이 아니라 여러 조건이 유사한 다른 재산의 매매 등의 사례가액이다.

 

2. 동일하거나 유사한 다른 재산의 유사매매사례가액의 범위

 

유사매매사례가액이란 다음의 구분에 따른 재산을 말한다(상증칙 § 15 ③).

 

① 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 다음의 요건을 모두 충족하는 주택.

해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 주택을 적용한다.

• 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

② ① 외의 재산의 경우에는 평가대상 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

 

3. 평가대상 재산에 시가가 있는 경우 유사매매사례가액 적용 배제

평가대상 재산 자체에 대한 매매가액 또는 감정가액 등 시가에 해당하는 가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않는다(상증령§ 49 ②).

예를 들면 유사매매사례가액이 있어도 평가대상 재산을 매각하여 그 매매가액이 있거나 또는 평가대상 재산에 대하여 감정평가를 실시하여 감정가액이 있는 경우에는 그 매매가액 또는 감정가액을 우선 적용한다는 의미이다.

 

4. 유사매매사례가액 적용사례

 

평가대상재산
평가기준일	전용면적(m²)	기준시가(단위: 백만원)	층수	비고
2020.7.21	84.80	1,136	24
평가기간 이내 유사매매사례가액
매매계약체결일	전용면적(m²)	기준시가(단위: 백만원)	층수	매매가격	비고
2020.5.25	84.97	1,132	19	1,925	시가적용
2020.4.25	84.80	1,112	23	1,935
2020.4.16	84.80	1,104	25	1,850
2020.2.29	84.80	1,112	15	1,900
2020.6.10	84.80	1,100	20	1,830
평가기간 이외의 유사매매사례가액
2019.10.26	84.80	1,136	21	1,970
2019.9.27	84.80	1,136	21	1,950
2019.7.27	84.80	1,113	16	1,850

 

상기 사례의 경우 평가기간 이내의 매매사례가액과 평가기간 이외의 매매사례가액이 있는 경우 우선적으로 평가기간 이내의 것을 먼저 적용한다.

또한 면적·기준시가가 5% 이내의 것을 선택하고, 5% 이내의 것이 2개 이상인 경우이므로 기준시가 차이가 가장 적은 것을 유사매매사례가액으로 최종 선택한다.

 

5. 유사매사례가액 확인방법 및 실무적용

 

• 상기에서 살펴본 바와 같이 아파트 또는 연립주택과 같은 공동주택가격이 공시되어 있는 재산의 경우 비교대상인 유사매매사례가액을 적용할 때 평가대상 재산과 동일한 공동주택단지 내에 속해 있어야 하고 또한 주거전용면적의 차이가 5% 이내여야 하고 또한 기준시가도 5% 이내 차이가 있는 경우에 한하여 적용받을 수 있다.
• 또한 이러한 유사매매사례가액이 둘 이상인 경우에는 기준시가 차이가 가장 적은 사례가액을 적용해야 한다.
  
  
• 유사매매사례가액에 대한 정보는 국세청이 2017.7.18.부터 전국의 공동주택과 수도권 및 지방 5대 광역시 소재 오피스텔의 유사재산 매매사례가액 정보를 제공하고 있으며, 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)〉상속·증여재산 평가하기 접속하여 확인할 수 있다. 이 외 국토교통부 아파트실거래가공개시스템 또는 서울지역의 경우 서울부동산정보광장을 통하여 확인할 수 있다.
  
  
• 그런데 이 국세청 홈택스 또는 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템에 올려지는 매매사례가액은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고한 가액이다. 동 법률에 의하면 부동산에 대한 매매계약을 체결한 경우 매매가액 등 매매계약 내용을 계약체결일부터 30일 이내에 국토교통부에 신고하도록 하고 있다.
• 그러다 보니 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템에 올려지는 이 매매가액 등에 대한 정보를 제3자가 확인할 수 있는 시점은 계약체결일로부터 최대 30일이 경과해야 확인할 수 있다.
  
  
• 그런데 국세청 홈택스에 올려지는 정보는 그보다 더 늦은 평균 5~6개월 소요되는데, 양도자가 양도소득세를 신고하고 관할세무서등에서 신고서 검토가 이루어진 후에 업데이트되기 때문이다.
• 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템에 올려지는 매매사례가액은 면적과 매매계약체결일, 매매가액만 확인할 수 있고 기준시가에 대한 정보는 제공하지 않는다.
• 하지만 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)>상속·증여재산 평가하기에서 제공하는 유사매매사례가액은 기준시가 정보뿐만 아니라 평가대상 재산과 가장 유사한 매매사례가액에 대한 정보를 순위별로 제공하고 있어 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템에 올려지는 매매사례가액보다 훨씬 더 정확한 정보를 제공하고 있다.
  
  
• 하지만 국세청 홈택스에서 정확히 확인할 수 있는 시점이 국토교통부 아파트실거래가 공개시스템보다 훨씬 늦다는 것이다.
• 이로 인하여 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템이 제공하는 유사매매사례가액을 기준으로 신고하였다가 향후 평가대상 재산과 더 유사한 매매사례가액이 신고 후 또는 조사과정에서 확인되어 수정신고해야 하거나 또는 추징이 되어야 하는 경우가 있어 낭패를 당하는 경우가 있다.

필자는 실무를 할 때 유사매매사례가액을 시가로 적용될 수 있는 재산을 증여받거나 또는 상속받은 경우 유사매매사례가액 적용실무는 다음과 같은 순서로 하고 있다.

 

첫째, 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템에 있는 정보를 이용하여 평가기준일로부터 가장 빠른 시간 내에 그 시스템이 제공하는 정보를 기준으로 1차적으로 판단하여 유사매매사례가액 또는 기준시가(유사매매사례가액 없다고 판단될 때임)로 일단 신고한다.

 

둘째, 신고 후 6개월(증여는 3개월)이내에 계속하여 국세청 홈택스 또는 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템을 수시로 접속하여 신고일 이전에 이미 계약이 체결된 유사매매사례가액이 있는지 확인하고 만일 있다면 그 유사매매사례가액으로 수정신고를 하고 없는 경우에는 그대로 둔다.

 

셋째, 유사매매사례가액의 급락이 심한 경우로서 유사매매사례가액 적용이 너무 불리하다고 판단되면 평가대상 재산을 감정평가하여 수정신고를 한다.

평가대상 재산에 대한 감정가액이 유사매매사례가액보다 우선 적용되기 때문이다.