4-16. 부동산임대법인등의 주식이동시 유의사항

부동산임대법인등 법인의 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액의 합계액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 주식평가에 관한 규정이 최근 수년간 세법개정시 엎치락뒤치락 혼란이 있었다.

 

그러므로 부동산임대법인등 자산총액 중 부동산등 비율이 80% 이상인 법인은 주식을 증여·상속·특수관계자간 매매 등으로 이전할 때 주식평가에 유의해야 한다.

 

1. 부동산등 비율이 80% 이상인 법인이란

 

자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 아래 산식과 같이 계산한 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인을 말한다.

해당 법인이 보유한 다른 법인의 주식가액= (A + B + C) / D A: 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조제1항 제1호의 자산가액 B: 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조제1항 제2호의 자산가액 C: 다른 법인이 보유하고 있는 「국세기본법 시행령」 제1조의 2 제3항 제2호 및 같은 조 제4항에 따른 경영지배관계에 있는 법인이 발행한 주식가액에 그 경영지배관계에 있는 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액 D: 다른 법인의 자산총액

 

2. 부동산등 비율이 80% 이상인 법인의 주식평가

 

부동산 등 비율이 80%이상인 법인으로서 시가에 해당하는 가액이 없어 보충적인 방법으로 평가할 때 적용되는 시기 및 평가방법은 누차 개정되어 2018년 이후에는 1주당 순자산가치로만 평가한다

 

3. 절세전략

 

상기에서 살펴본 것처럼 부동산등 비율이 80% 이상인 법인의 주식을 평가할 때 최근 수년 동안 평가방법이 세법개정의 실수로 엎치락뒤치락 혼란이 있었다.

그러므로 이러한 법인의 주식을 증여 또는 상속, 특수관계자간 매매 등으로 이전하는 경우에는 주식평가 방법을 조심해야 한다.

2020.2.11.부터 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액을 계산할 때 해당 법인이 보유하고 있는 또 다른 법인의 부동산등비율에 상당하는 주식가액도 포함됨을 유의해야 한다.