4-20. 매매사례가액을 예측하기 어려우면 감정평가를 활용하라

정부의 다주택자들에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 등 조세 중과 세 정책에 따라 다주택자들이 중과세를 회피하기 위하여 본인들이 소유한 주택 중 일부를 배우자 또는 자녀들에게 분산 증여한 경우가 역대 최고라 할 정도로 많다.

 

주택의 증여등기를 할 때 취득세는 기준시가(아파트 또는 다세대주택의 공동주택가격, 단독주택인 경우 개별주택가격을 말함)를 기준(2023년부터 시가가 있는 경우 시가를 기준으로 적용할 예정이다)으로 부과한다.

하지만 증여세를 부과할 때에는 상증법에 따라 증여일 현재 시가로 평가한다.

평가기간 중에 증여받은 주택에 대한 매매가액이 있거나 둘 이상의 감정가액 평균액(기준시가 10억원 이하는 1개의 감정가액도 인정됨)이 있거나 또는 공매·경매·수용보상가액이 있으면 이를 시가로 인정한다.

 

또한 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 주택에 대하여 매매 등이 있거나 또는 증여일이 지난 후부터 증여세 법정결정기한(증여세 신고기한 다음날부터 6개월이 되는 날)의 기간 중에 매매가액 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등 가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

 

이때 증여받은 주택과 면적·위치· 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 주택에 대한 매매·감정가액의 평균액,공매·경매·수용보상가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액이라 하여 증여받은 주택의 시가로 적용할 수 있다.

시가로 인정되는 유사매매사례가액이란 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 다음의 요건을 모두 충족하여야 하며, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 증여받은 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

 

• 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
• 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것
• 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것

 

이러한 유사매매사례가액 정보는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)상속·증여재산 평가하기에 접속하여 확인하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 등에서 확인할 수 있다.

 

하지만 증여세신고기한 이내에 증여세를 신고하였다면, 신고일 이후의 유사매매사례가액은 시가로 적용하지 않으며, 해당 주택에 대한 직접 감정 평가한 가액의 평균액 등 시가가 있는 경우에도 적용되지 않는다.

 

한편, 주택 등 부동산의 매매계약을 체결한 사람은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 부동산의 매매계약 내용을 시장·군수 또는 구청장에게 신고하도록 하고 있다.

이 신고한 내용이 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 국세청 홈택스에 공개가 되어 유사매매사례가액이 된다.

그런데 이러한 유사매매사례가액은 증여당시 또는 증여세신고당시 공개되지 않은 경우에는 납세자는 확인할 방법이 없다.

 

그러다 보니 증여세신고 당시에 확인되지 않던 유사매매사례가액이 증여세신고 후 한참이나 지난 뒤에 시가에 더 근접하다고 하면서 관할세무서에서 증여세를 추징하겠다고 하는 경우가 많다.

 

이때는

• 과소신고에 따른 가산세는 없지만
• 신고세액공제(3%)도 적용받지도 못하고
• 또한 과소납부가산세(연 약 8%, 1일당 2.2/10,000임)까지 오히려 부담해야 하는 경우가

발생한다.

 

더구나 최근 아파트 등 주택가격이 그야말로 롤러코스트를 타다 보니

• 납세자는 어떠한 유사매매사례가액을 시가로 적용해서 신고해야 할지
• 증여세신고 후에는 증여세신고 당시 확인되지 않던 유사매매사례가액으로 향후 세무서에서 추징은 당하지 않을지 불안해하는 현실이다.

 

따라서,

• 최소한 증여세신고일 이후의 유사매매사례가액이라도 적용받지 않기 위하여 증여세신고를 최대한 일찍 이행한 후 증여세 신고기한이 임박해서 다시 유사매매사례가액을 확인하여 수정신고 여부를 결정하거나
• 아예 처음부터 증여받은 주택에 대하여 감정평가를 받아서 유사매매사례가액 적용을 회피하는 것이

마음이 편할 수도 있다.