4-19. 법정결정기한 이내의 감정가액 등을 활용하라

1. 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매가액 등 상속·증여재산의 시가적용

 

부동산 등 재산을 상속받거나 증여받은 경우 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.

이 경우 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

평가기간 중에 수용가격 · 공매가격 및 감정가격 평균액, 유사매매사례가액 등 상증령 제49조에서 규정하고 있는 것은 시가에 포함된다(상증법 § 60)

 

다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 공시가격 등 보충적인 방법으로 평가한다.

또한, 평가대상 재산에 저당권 등이 설정된 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액(채권잔액)을 기준으로 평가한 가액과 시가 또는 보충적인 방법으로 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가한다(상증법 § 66).

 

2. 평가기준일 전 2년 이내의 매매가액 등도 시가인정

 

평가기준일전 6개월전부터 평가기준일전 2년 이내의 기간 중에 당해재산에  대한 매매 · 감정 · 수용 · 경매 또는 공매가 있는 경우로서 매매계약체결일 등부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때는 이를 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 적용할 수 있다.

 

3. 법정결정기한 이내의 매매가액 등도 시가 인정

 

2019.02.12. 상속·증여분부터는 법정결정기한까지의 기간 중에 당해재산에  대한 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 이를 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다.

이로 인하여 가장 길게는 상속개시일로부터 16개월(증여는 10개월)까지의 기간 중에 매매가액 또는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가적용이 가능하게 되었다.

 

이를 시가로 인정받고자 하면 납세자는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 시가를 입증자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 과세관청 입장에서는 상속증여세를 결정하는 과정에서 신청하면 된다(상증령 § 49조의2⑤,⑥).

 

4. 꼬마빌딩 및 나대지에 대하여 국세청이 직접 감정평가 의뢰하여 상속증여세 추징

 

국세청은 현재 상속 및 증여재산 중 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 및 나대지 등은 실제 시가에 해당하는 가액이 없어 공시가격 등 보충적인 방법으로 신고하고 있고, 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩등 비주거용 부동산을 편법증여 수단으로 악용하는 것을 차단하기 위하여 상속증여세 법정결정기한 이내에 상속·증여세를 결정하면서 직접 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 상속·증여세를 부과하고 있다.

다만, 구체적인 평가대상이 되는 꼬마빌딩의 금액이나 규모 등은 구체적으로 밝히지 못한다면서 기준시가로 신고한 고가의 상속·증여 물건을 대상으로 한다고만 밝히고 있다.

 

5. 절세전략

 

상기와 같이 법정결정기한 이내의 매매가액 또는 감정평가액 등을 시가로 인정하는 현행 법령이 납세자 입장에서 반드시 불리한 것만은 아니다.

예를 들면 상속재산이 상속공제액 이하에 해당하여 부담할 상속세가 없는데 그 재산이 법정결정기한이내 매각이 된 경우 그 매매가액을 상속재산의 시가로 적용하게 되면 양도소득세 부담도 없을 수 있기 때문이다.

 

반면, 꼬마빌딩 이상 또는 고액의 나대지 같은 경우에는 오히려 국세청이 감정평가하는 경우에는 상속증여세가 추징될 수 있으므로 납세자에게 불리할 수 있다.

하지만 상속·증여재산을 향후 양도하는 경우 고율의 양도소득세 세율, 양도소득세 중과세 대상여부 등에 따라 양도소득세등 부담액도 만만치 않으므로 무조건 불리한 것만은 아니다.

 

따라서, 법정결정기한 이내의 매매가액 또는 감정가액 등을 시가로 적용하는 현행 법령을 유불리에 따라 적극적으로 활용하거나 적용을 피하도록 하여 상속세 및 증여세, 양도소득세 등을 절세수단으로 이용하여야 한다.