4-13. 부동산과다보유법인의 주식을 상속·증여·양도하는 경우

1. 부동산과다보유법인의 주식을 상속·증여·양도할 때 고려할 사항

 

 

1) 의의

 

비상장법인의 주식을 상속·증여하는 경우 평가기간 내에 불특정다수인 간에 자유로이 매매된 가액 등 시가에 해당하는 가액이 없는 일반법인의 경우에는 다음과 같이 보충적 평가방법으로 평가한다.

1주당 평가액 : MAX(①, ②) ① 1주당가중평균액 (1주당순손익가치 × 3 + 1주당순자산가치 × 2) / 5 ② 1주당순자산가치의 80%

 

평가대상법인이 자산총액 중 부동산 및 부동산에 관한 권리, 해당법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인 주식가액상당액의 비율이 50% 이상인 부동산과다보유법인에 해당하는 경우에는 다음과 같이 계산한 금액으로 평가한다.

즉, 일반법인과 다르게 순자산가치에 가중치 3을 두는데, 부동산 등 자산의 가치가 주식가치에 크게 영향을 미치기 때문이다(상증령 § 54 ①).

1주당 평가액 : MAX(①, ②) ① 1주당 가중평균액 (1주당순손익가치 × 2 + 1주당순자산가치 × 3) / 5 ② 1주당 순자산가치의 80%

 

2) 부동산과다보유법인 주식의 양도시 누진세율 적용문제

 

소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에서 규정한 특정주식에 해당하거나, 같은 호 라목에 규정한 골프장 · 스키장 · 휴양콘도미니엄 등을 영위하고 부동산 등 비율이 80% 이상에 해당하는 부동산과다보유법인의 주식을 양도하는 때는, 양도소득세 계산시 비상장주식세율(10~30%)이 아니라 일반누진세율(6~45%)이 적용된다.

※ 특정주식 : ①, ②, ③요건을 모두 충족한 법인의 주식 ① 해당 법인의 자산총액 중 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 직간접 보유한 다른 부동산과다보유법인 주식가액 상당액의 합계액이 자산총액에서 차지하는 비율이 50% 이상인 법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목) ② 주식의 소유비율이 특수관계자의 지분율을 합하여 50% 초과하는 법인 ③ 3년간 주식 등 양도비율이 50% 이상인 경우

 

※ 누진세율 적용되는 부동산과다보유법인 : ①, ②요건을 모두 충족한 법인 ① 해당 법인의 자산총액중 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인 주식가액 상당액의 합계액이 자산총액에서 차지하는 비율이 80%이상인 법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 라목) ② 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 의한 골프장업·스키장업 등 체육시설업 및 관광진흥법에 의한 관광사업 중 휴양시설관련업과 부동산업·부동산개발업으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄, 전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 영위하는 법인

 

2. 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인 주식가액 상당액 및 장부가액의 의미

 

비상장주식을 평가할 때 순자산가치에 가중치 3을 두는 부동산과다보유법인이라 함은 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에서 규정한 법인을 말하는 것으로 당해법인의 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 가액과 다음 산식에 의하여 계산한 당해 법인이 직간접보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액상당액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인을 말한다.

해당 법인이 보유한 다른 법인의 주식가액= (A + B + C) / D A: 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조제1항 제1호의 자산가액 B: 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조제1항 제2호의 자산가액 C: 다른 법인이 보유하고 있는 「국세기본법 시행령」 제1조의 2 제3항 제2호 및 같은 조 제4항에 따른 경영지배관계에 있는 법인이 발행한 주식가액에 그 경영지배관계에 있는 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액 D: 다른 법인의 자산총액

이 경우 자산총액의 50% 이상 여부는 해당 법인의 장부가액[토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)의 경우 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가]을 기준으로 판단하며(소령 §1583), “해당법인의 장부가액”이란 해당법인이 법인세법 제112조에 따라 기장한 장부가액에 대하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 과세표준계산시 자산의 평가와 관련하여 익금 또는 손금에 산입한 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 말한다.

또한 해당 법인의 장부가액 중 “건설중인 자산”의 금액은 소득세법 제94조 제1호 및 제2호의 자산가액(토지, 건물, 부동산에 관한 권리)에 포함되지 아니한다(부동산거래-812,2010.6.14.).

 

3. 자산총액의 50% 이상인지 판정하는 기준일자

 

자산총액중 토지·건물·부동산에 관한 권리 · 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인 주식가액 상당액의 합계액이 차지하는 비율이 50% 이상여부를 판단할 때, 자산총액은 해당 주식의 평가기준일 현재의 해당 법인의 자산총액을 기준으로 판정하되(소칙 § 76①), 평가기준일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 평가기준일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 한다(부동산거래-812, 2010.6.14.).

 

4. 자산총액에서 제외되는 자산

 

개발비 및 사용수익기부자산가액과 평가기준일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 평가기준일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금 · 금융재산 및 대여금의 합계액은 자산총액에 포함하지 않는다.

 

5. 부동산등 비율이 80% 이상인 법인은 1주당순자산가치로만 평가

 

자산총액 중 토지와 건물, 부동산에 관한 권리가액, 해당 법인이 보유한 다른 부동산과다보유법인 주식가액상당액의 합계액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인의 주식(소득세법 제94조 제1항 제4호 라목)은 1주당순자산가치로만 평가한다(상증령 § 54④).

 

6. 절세전략

 

상기에서 살펴본 바와 같이 부동산과다보유법인에 해당하면 세제면에서 불이익이 많음을 알 수 있다. 그러므로 주주 등으로부터 차입하거나, 증자 등을 통하여 현금을 마련하여 부동산 등 보유비율을 낮추되, 최소한 1년 전에 실행하여야 부동산등 비율을 낮추는 효과가 있다.

 

부동산과다보유법인에 해당여부를 검토할 때 기업회계기준에 의하여 작성한 재무상태표상 장부가액 기준으로만 판단하는 경우가 있다.

하지만, 법인세법상 장부가액을 기준으로 50% 이상여부를 판단해야 하고, 토지와 건물은 기준시가와 장부가액중 큰 금액으로 평가하고, 건설중인 자산은 토지와 건물, 부동산에 관한 권리에는 포함되지 않음을 반드시 기억해야 한다.