3-9. 부동산 취득자금이 부족한 경우 부모로부터 차입해라.

부모 등 특수관계인으로부터 금전을 무상으로 빌리거나 또는 낮은 이자율로 빌리는 경우에는 적정이자율과의 차액만큼의 경제적 이익이 발생한다. 이러한 경제적 이익을 상증법에서는 '금전무상대출 등에 따른 이익의 증여'라 하여 증여세 과세대상으로 규정하고 있다(상증법 § 41의4).

 

1. 증여세 과세대상

 

 

증여세가 과세되기 위해서는

 

첫째, 특수관계가 있는 사람으로부터 금전을 무상 또는 적정이자율(현재 4.6%임)보다 낮은 이자율로 빌려야 한다. 이 경우 금전을 빌려준 사람과 빌린 사람 사이에는 상증령 제2조의 2 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 특수관계가 성립되어야 한다.

다만, 특수관계가 없는 타인으로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 무상 또는 적정이자율보다 낮게 금전을 빌리는 경우에도 증여세 과세대상에 해당한다.

 

둘째, 무상대출에 따른 이익이 1천만원 이상이 되어야 한다.

만일 1년 이내에 수차례로 나누어 빌린 경우에는 그 빌린 금액을 합하여 증여이익이 1천만원 이상이 되는 경우 각각의 빌린 날을 기준으로 증여세가 과세된다.

 

증여세가 과세되는 증여재산가액은

• 무상으로 금전을 빌린 경우에는 그 빌린 금액에 적정이자율을 곱한 금액이 되고,
• 적정이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우에는 그 빌린 금액에 적정이자율을 곱한 가액에서 실제로 지급한 이자상당액을 뺀 금액으로 한다.

이 경우 법인으로부터 대출받은 경우에는 법인세법 시행령 제89조에 따른 이자율 즉, 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율(현재 4.6%임)을 적용이자율로 본다.

 

2. 증여세 과세단위

 

'금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여' 에 대한 증여세 과세는 1년 단위로 과세한다.

즉, 빌린 기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 빌린 기간을 1년으로 보고, 빌린 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로이 빌린 것으로 보아 증여재산가액을 계산한다.

 

3. 증여시기

 

'금전무상대출 등에 따른 이익의 증여' 의 증여시기는 이익이 1천만원 이상이 되도록 금전을 빌린 날이 된다.

다만, 1년 이내에 수차례로 나누어 빌린 경우에는 증여이익이 1천만원 이상이 되는 날을 증여시기로 보아 증여세가 과세된다.

 

4. 증여세 경정청구

 

'금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여'에 대한 증여세 과세는 1년 단위로 선 과세되므로 중도상환 등으로 무상대출 등이 종료된 경우에는 남은 잔여기간에 대한 증여세 상당액에 대하여 3개월 이내에 경정청구를 하여 환급 등을 받을 수 있다.

 

5. 사례

甲은 취득가액 5억원의 아파트를 취득하고자 하는데 현재 자금출처가 확인되는 자금은 3억원으로 2억원이 부족함 2억원을 대출받으면 이자도 부담스럽지만 무엇보다도 각종 규제로 대출받기가 어려운데 어떻게 해결하면 될까요? 절세방법 부모 등 자금여력이 있는 가족으로부터 차입해라. 이 경우 금전무상대출 또는 저리대출 등에 따른 이자상당액에 대하여 증여세를 부담하고 이자소득이 발생하면 소득세를 부담하면 된다.

 

6. 절세전략

 

부모 등으로부터 자금을 무상 또는 저리로 빌려 부동산 취득자금등으로 실제 사용하는 경우가 있다. 하지만 국세청은 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 않고 있으므로(상증통칙 45-34…1), 거래당사자가 직계존비속 또는 배우자 간이고 또한 이자까지 지급하지 않는다면 금전소비대차거래 자체를 인정하지 않고 거래금액 전부를 증여로 보고자 할 것이다.

 

이러한 경우 금전소비대차를 인정받기 위해서는 이자를 지급하거나 담보를 제공하는 방법도 있지만 우선 빌린 돈을 갚을 수 있는 능력이 있어야 하고, 또한 반드시 상환자금 등을 고려하여 금전소비대차계약서를 실제 작성하여 날인한 후 공증사무소 또는 등기소에서 확정일자를 받거나 또는 공증을 받아 놓는 것도 하나의 방법이다.

 

그런데 이자를 지급한다면 그 이자를 수령하는 사람은 소득세법상 비영업대금이익에 해당하므로 원천징수 세율이 27.5%(지방소득세 포함)가 되고 경우에 따라 종합소득세 합산신고 대상에도 해당될 수 있다. 그러므로 금전을 대여 또는 차입할 때 이자소득세 부담까지 고려하여 이자율을 정하는 것이 좋다.