3-21. 부담부증여를 이용하면 과연 절세가 될까?

1. 의의

 

최근 아파트 등 주택가격의 폭등으로 정부가 부동산 대책의 일환으로 다주택자들에 대한 양도소득세 중과세(장기보유특별공제 배제 및 기본세율 외의 추가과세) 및 보유세(종합부동산세) 강화 정책을 펴고 있어 다주택자들은 안절부절못하는 실정이다. 보유한 주택 중 1채를 양도하자니 양도소득세가 중과세되고, 그대로 보유하자니 종합부동산세가 엄청날 것으로 예상이 되다 보니 그렇다. 조정대상지역내 있는 아파트의 경우 지난해 대비 종합부동산세가 금년에는 대략 2배 이상이 상승할 것으로 예상되고 있다.

그래서 다주택자들은 그대로 보유하여 종합부동산세를 부과당하거나 양도하여 양도소득세를 중과세 받느니 차라리 자녀들에게 증여하고자 하는 것이다.

 

다주택자들이 1주택을 자녀들에게 증여할 때 대게 그 주택에는 임대차계약이 체결된 경우가 많기 때문에 부담부증여를 고민하지 않을 수가 없다. 그런데 부담부증여가 과연 절세가 될지 살펴보고자 한다.

사례

∙ 아파트(조정대상지역 소재, 시가) : 16억원 ∙ 담보된 채무액(전세금) : 8억원 ∙ 취득가액(10년전 취득) : 5억원(필요경비 포함) ∙ 부모가 자녀(35세, 최근 10년 증여받은 사실 없음)에게 상기 아파트를 증여하고자 하는데 부담부증여를 하는 것이 좋은지?

 

2. 부담부증여란?

 

부담부증여란 증여재산에 증여일 현재 담보된 증여자의 채무가 있는 경우로서 그 채무를 수증자가 인수한 사실이 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정, 수증자의 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하는 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하여 증여세 과세가액을 계산하는 것을 말한다.

 

부담부증여로 인정받기 위해서는 다음의 세가지를 모두 충족하여야 한다.

• 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 포함)가 있어야 하고,
• 그 담보된 해당 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 하고,
• 해당 채무를 수증자가 반드시 인수하여야 한다.

그러므로 소득이 없는 미성년자, 전업주부 등에게 부담부증여하는 경우로서 증여일 이후에도 사실상 원리금을 증여자가 대신 변제하는 경우에는 부담부증여로 인정되지 않는다.

 

부담부증여에 해당하는 경우에는 수증자가 인수한 채무액을 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 계산하므로 증여세 측면에서는 무조건 절세가 된다.

 

그러나 수증자가 인수한 채무액 부분은 소득세법에 따른 유상양도에 해당하므로 증여자에게는 양도소득세가 과세된다.

양도소득세를 계산할 때 증여한 자산이 증여자 입장에서 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 경우에는 양도소득세도 비과세되므로 부담부증여가 유리하다.

그러나 중과세 되는 1세대 2주택 이상자 또는 비사업용 토지의 양도에 해당되거나 과세표준이 5억원 또는 10억원을 초과하여 42% 또는 45%(지방소득세 별도)의 세율이 적용되는 경우에는 오히려 부담부증여가 세부담이 훨씬 더 크게 되는 경우가 발생할 수 있다.

 

3. 사례해설

 

상기 사례의 경우 다음과 같이 부담부증여를 하지 않는 경우와 부담부증여를 하는 경우의 증여세액 차이는 무려 286백만원이나 되므로 증여세 측면에서 훨씬 절세가 됨을 알 수 있다.

전액 무상증여하는 경우	• 증여세 과세가액 :16억원-0= 16억원 • 증여세 과세표준 : 16억원-5천만원 = 15억5천만원 • 증여세 자진납부세액 : 446,200,000원
부담부증여하는 경우	• 증여세 과세가액 : 16억원 -  8억원 = 8억원 • 증여세 과세표준 : 8억원-5천만원 = 7억5천만원 • 증여세 자진납부세액 : 160,050,000원

부담부증여분에 대한 양도소득세 부담은 다음과 같다.

1세대 3주택자에 해당하는 경우에는 상기 증여세와 양도소득세를 합한 가액이 단순 증여보다 훨씬 많게 됨을 알 수 있다.

중과세 대상 1세대 2주택자인 경우	• 양도차익 : 8억원-2.5억원-5.5억원 • 과세표준 : 5.5억원-250만원 = 547,500,000 • 양도소득세 산출세액 :109,500,000+194,550,000 =304,050,000 • 지방소득세:       30,405,000 • 세부담합계액 : 334,455,000
중과세 대상 1세대 3주택자인 경우	• 양도차익 : 8억원-2.5억원-5.5억원 • 과세표준 : 5.5억원-250만원 = 547,500,000 • 양도소득세 산출세액 :164,250,000+194,550,000 =358,800,000 • 지방소득세:        35,880,000 • 세부담합계액 : 394,680,000

☞ 1세대 2주택 이상자인 경우 취득세 중과세가 될 수 있음.

 

4. 절세전략

 

증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우에는 그 채무분은 증여재산가액에서 차감하므로 증여세 부분은 언제나 부담부증여가 유리하다.
또한 부담부증여분에 대하여는 소득세법상 유상양도에 해당하므로 양도소득세가 과세되지만 증여하는 아파트가 만일 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 경우에는 증여자의 양도소득세도 비과세된다.

 

다만, 부담부증여가 무조건 유리한 것은 아니므로 세부담을 가장 최소화하기 위하여 증여하기 전에 부담부증여를 할 것인지 여부 및 취득세 등을 고려하여 세부담을 비교하여 충분히 검토한 후 실행하는 것이 절세방법이다.

수증자가 증여세를 납부할 여력이 없는 경우 부담부증여시 양도소득세는 수증자가 아닌 증여자가 납부하는 것에도 의미가 있다.