토지수용시 고려할 점

1.수용되고 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 사업용토지이다.

1) 사업용 비사업용 판단기준(일반적인 경우)

기준	농지	임야	목장용지	기타	대지
사업기준	*도시지역외 농지 *재촌(연접30㎞) *자경(본인, 직불금수령여부) *근로.사업소득 3,700만원 미만 *2020년이후에는 수입금액이 복식부기 기준이하이어야 함	*재촌(연접. 30㎞이내)	실제 축산업 영위	*재산세납부내역조회 종합합산(비사업용) 별도합산(사업용) 분리과세(사업용) *본인 인대사업 여부 *임차인 사업자 여부	건축물 존재 유무 *토지와 건물 소유주 불일치 여부 *무허가주택 가능 *무허가 기타건물은 비사업용
지역기준	주거.상업.공업지역 외	주거.상업.공업지역 외
면적기준	재촌예외(주말체험농장 1,000㎡		가축별 면적기준		용도지역별 배율(주택은 5배, 10배)
기간기준	보유기간에 따른 비사업용에 해당하는 기간 초과여부(5년이사, 3년이상, 3년미만)
기타		개발제한 구역등은 예외		주차장은 본인사업자	*무주택자의 나대지 (200평) *건물멸실후 나대지 *환지후 나대지

2)비사업용토지 중과세- 누진세율에 10%를 더하여 중과.

비사업용토지예외:

2009.3.16.~2012.12.31. 취득한 비사업용토지는 10%중과 적용하지 않음

2-1. 농지감면규정(매매, 수용 동일함)

구분	8년자경	농지대토
다른점	*8년이상 경작(계속적, 간헐적) *양도일 현재 경작하지 않아도 된다.	*종전농지 4년이상 경작 *향도후 1년(수용2년)내 신규농지 취득 *(종전농지+신규농지)8년이상 경작 *종전농지 면적의 2/3이상 또는 가액의 1/2이상 신규농지 취득 *양도일 현재 반드시 경작 *년간 1억 5년간 2억한도
공통점	*년간 1억, 5년간 2억 *주거,상업,공업지역 밖 *연접 시,군,구 또는 30㎞이내. *반드시 본인이 경작(배우자, 자녀경작 안됨) *(총금여+사업소득금액)이 3,700만원 미만이어야 함. 2020년 이후에는 복식부기 기준 수입금액 미만이어야 함. (농업, 농가부업, 부동산 임대소득은 소득과 수입기준에서 제외>

2-2. 주거, 상업, 공업지역 편입시 농지 감면(매매, 수용 동일)

구분	소재지	감면소득금액
		편입일로부터 3년이내 양도	편입일로부터 3년경과 양도
주거지역등에편입된 경우	특별시.광역시.시지역	취득일~편입일	감면배제
	광역시의 군지역 도농복합시의 읍.면	취득일~편입일	취득일~편입일

①감면소득금액=양도소득금액 * a / b
a: 주거지역 편입된 날의 기준시가 - 취득당시 기준시가
b: 양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가
②양도당시 기준시가= 보상가액 산정기준일 현재 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가.
③보상가액 산정기준일이란 대체로 사업인정고시일이거나 그 이전의 날짜임.

*전국 도농복합시 지정현황[2012.12 현재] 총 54개
경기도(11)-남양주, 용인, 파주, 이천, 안성, 김포, 화성, 평택, 광주, 양주, 포천
강원도(4)-춘천 강릉 원주 삼척
충청북도(2)-충주 제천
충청남도(8)-공주 보령 서산 아산 천안 논산 계룔 당진
경상북도(10)-포항 구미 경산 경주 김천 문경 상주 안동 영주 영천
경상남도(8)-거제 밀양 진주 통영 김해 사천 양산 창원
전라북도(5)-군산 김제 남원 정읍 익산
전라남도(4)-순천 광양 나주 여수
제주도(2)-제주 서귀포

3. 공익사업용토지 양도세 감면

대상토지	*사업인전고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 상속토지-피상속인 취득일 이월과세토지-증여자의 취득일
현금보상	10%
채권보상	15%
대토보상	15% 또는 총보상액중 대토보상액 상당세액 과세이연
통합감면 한도적용	8년 자경 농지대토로 감면의 경우 년간 1억원 5년간 2억원 한도

4. 종중소유의 농지감면 및 증여세

① 종중의 농지도 8년자경의 감면을 받을 수 있으나, 종중원이 종중의 제례등을 위하여 대가성없이 경작한 경우에 한하여 가능하다.
종중회의록등에 관련사항을 기재해 놓는 것이 좋다.
②종중이 부동산을 양도하고 양도소득이 발생하였다면, 당해 종중을 “하나의 거주자”로 보아 양도세납세의무를 부여하는 것이며 종중이 소유부동산을 양도하고 그 대금을 종중원에게 분배할 경우 법인격없는 단체(종중)가 거주자인 개인(종중원)에게 증여한 것이 되어 증여세 납세의무가 발생한다(재산 46014, 20003.7)

5. 이주자의 택지분양권

1. 공공사업시행으로 소유주택이 철거됨에 따라, 사업시행자에게 공급받은 이주자의 택지분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 양도소득세 과세대상이다.
2. 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
3. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 세율
   주택, 조합원입주권, 분양권은 1년이내 70%, 2년이내 60%의 세율을 적용한다
   
   

6. 토지수용으로 대체취득시 취득세 면제

[공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 토지등이 매수, 수용 또는 철거된 자가 계약일(사업인정고시일 이전에 계약된 경우) 또는 해당업인정고시일 이후에 대체취들할 부동산에 관한 계약을 체결하거나, 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년이내(농지의 경우 2년이내에)에 종전의 부동산을 대체할 부동산을 취득하였을 때(건축중인 주택을 분양받은 경우에는 분양계약을 체결한 때) 그 취득에 대한 취득세를 면제한다.

구분	수용된 부동산 소재지 시.도(1)	(1)과 연접한 시.군.구(2)	(1)과 연접한 시.도(3)	(1)(2)(3)이외
농지이외	비과세	비과세	비과세(투기지역제외)	제외
농지	비과세	비과세	비과세(투기지역제외)	제외
자경농민의 취득주택(보상금액의 50%만)	비과세	비과세	비과세(투기지역제외)	비과세(투기지역제외)

7. 농어촌특별세

1. 토지수용으로 인하여 양도소득세를 감면받는 경우에는 그 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 한다.
2. 농어촌특별세가 감면되는 경우
   
   1. 농지소재지에서 8년이사 자경한 농지에 대한 양도세 감면(조특법 69조)
   2. 공익사업용토지등에 대한 양도소득세의 감면(조특법77조). 이 경우에는 농지소재지(연접포함)에 거주하면서 직접경작한 토지(8년이상 경작하지 않아도 됨)로서 농업소득세 과세대상인 토지에 한함.
      
      

조특법	감면사항	농특세적용
69조	8년자경	비과세
70조	농지대토	비과세
77조	현금보상 수용(자경)	비과세
	채권보상 수용(자경)	비과세
	현금보상 수용(무경작)	과세
	채권보상 수용(무경작)	과세

8. 증여세 및 상속세 문제

<증여세>

1. 보상지역의 경우 많은 돈이 풀리기 때문에 자녀들의 부동산 취득등 증여성 현금흐름에 대하여 국세청에서 예의주시함.
2. 증여의 경우 국세청에서 건건이 조사한다기 보다 증여자인 부모가 돌아가신 뒤에 상속세 조사를 하는 과정에서 10년이내 통장조사 등을 통하여 사전증여한 분에 대하여 증여세와 가산세, 상속재산에 가산세 등이 이루어짐.
3. 거액의 보상금이 은행으로 입금시 금융소득종합과세등을 피하기 위하여 가족명의로 분산예치시키는 경우 현금증여 문제가 발생함.
4. 보상금으로 수익형 상가를 취득하여 자녀에게 부담부증여를 통하여 증여하는 것이 효과적임.
   
   

<상속세>

• 부동산 상속의 경우 기준시가로 상속가액을 산정하는데 바하여 보상금 수령시 시가 상속에 해당되어 상속세부담이 커진다.
• 보상금 수령후 1년 또는 2년후 사망할 경우 1년내 2억원이상, 2년내 5억원 이상의 현금사용내역을 밝히지 못할 경우 상속재산으로 과세된다.(병원비, 채무상환, 기타 사용처를 미리 준비해야 함)
  
  

9. 토지수용시 양도 및 취득시기

<토지 수용>

2010.2.18.이후 양도분부터 공익사업에 따른 수용으로 인하여 양도하는 경우 그 양도시기는 (잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일)중 빠른 날로 한다. 단, 수용개시일이란 토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용을 개시하는 날을 말한다.
**[공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률] 제50조에서 토지수용위원회의 재결사항으로 규정하고 있으며, 재결사항에는 수용개시일이 포함되어 있다.

 

<소유권소송이 진행중인 토지>

소유권 소송이 진행중이어서 사업시행자가 법원에 공탁금을 공탁하고 소유권이전등기를 경료한 다음, 확정판결에 따라 진정한 소유자가 공탁금을 수령한 경우 양도시기에 대한 입장
**소송판결 확정일(대법 2010두9372, 2012.2.23.) 2015.2.3.이후 세법 보완

10. 공공사업용의 협의매수 또는 수용되는 주택

1.원칙

1주택인 경우 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 [공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 협의매수 또는 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 비과세 된다. 이 경우 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 부수토지도 보유기간 및 거주기간 제한없이 양도소득세가 비과세된다.(소령154조 1항 2호 가목)

 

2.취득시기 제한

• 2008.1.1. 이후 양도분부터는 사업인정고시일 이전 취득분에 한한다.
• 상속의 경우 사업인정고시일 이후 상속받은 주택이 수용되는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 아니한다(서면4팀-2582, 2007.9.4.)