겸용주택 비과세와 양도소득세

1. 겸용주택 1세대 1주택 비과세 규정

종전의 규정은 다음과 같다.

소득세법시행령 156조 2항

① 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 이와 같이 주택 외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 때에는 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택 규정을 적용한다. 또 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(최대 80%)을 적용한다. ② 주택 면적이 주택외의 면적과 같거나 작은 경우에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

개정 이후인 2022년 1월 1일 이후 양도분이라도 고가겸용주택(12억원 초과)이 아닌 경우에는 위와 같이 판단한다.

2. 고가겸용주택의 1세대 1주택 비과세 규정 개정내용

2022년 1월 1일 이후 양도분부터 전체(주택과 상가 합계) 양도가액이 12억원을 초과하는 고가겸용주택인 경우에는 주택면적이 주택 외의 면적보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보아 비과세 양도차익과 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(최대 80%)을 적용하며, 상가부분은 과세되고 상가에 대한 장기보유특별공제율은 최대 30%를 적용한다.

이때 고가주택(12억원 초과) 여부는 양도가액을 기준시가 등으로 주택과 주택외 부분으로 안분하여 주택부분 안분액만을 기준으로 판단한다.

3. 겸용주택의 양도가액 안분문제

겸용주택의 양도가액은 이를 각각 구분하여 기장하되, 구분기장 하지 않아 그 가액 구분이 불분명할 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에서 정하는 바에 따라 안분계산한다. 즉, 감정가액이 모두 있는 경우에는 감정가액에 의하고, 감정가액이 없는 경우에는 기준시가 등으로 안분계산한 금액으로 한다.
일반적으로 감정가액이 없는 경우 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 토지의 기준시가 및 건물의 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것이다.
또, 구분 기장한 가액이 안분가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분한다. 따라서 구분기장한 경우 안분가액과 30% 이상 차이가 있는지 꼭 검토하여야 한다.

4. 겸용주택의 실제 용도 체크

실무상 지하실, 대피소, 현관, 주차장, 옥탑 등의 용도판단이 문제가 되는 경우가 있다. 즉, 주택이나 상가로 용도를 구분해야 하는지 아니면 공용(용도불분명 포함)으로 안분 대상인지에 따라 비과세대상이 차이가 날 수밖에 없다.
실제 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 안분하여야 한다. 또 지하의 보일러실이 주거용 난방에만 사용되는 경우 및 공용계단이 아닌 주거용으로만 사용하는 전용계단은 주택의 면적으로 보아 비과세되므로 꼼꼼히 살피면 절세할 수 있다. 따라서 공부상으로만 판단하지 말고 양도인과 상담, 개별주택가격확인원상의 주택면적, 재산세 과세자료, 포털사이트의 항공사진·로드뷰사진, 현장확인 등을 통해 주택부분으로 볼 수 있는 부분이 더 있는지 체크해야 한다.

5. 겸용주택의 주택부분이 다가구주택 요건을 벗어나는지 필히 체크

겸용주택의 주택부분이 공부상 다가구주택으로 되어있으나 다가구주택의 요건을 충족하지 않는 경우 공동주택으로 보므로 비과세가 되지 않을 뿐 아니라 다주택중과까지 될 수 있으므로 주의하여야 한다.
다가주택의 요건은 다음과 같으니 꼭 체크하여야 한다.

• 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.
• 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외)의 합계가 660m² 이하일 것.
• 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.

특히 옥탑을 불법개조하여 주택으로 사용하는 경우와 2층이 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제는 주택으로 사용하여 결과적으로 주택으로 사용하는 층수가 3개층을 초과하는 경우 공동주택으로 본다.
또 호수를 쪼개어 19세대를 초과하는 경우에도 공동주택으로 본다.
따라서 단순히 공부상으로만 판단하면 절대로 안 되고 항공사진, 로드뷰사진, 개별주택가격확인원상 주택면적, 상담내용을 통해 체크해야 한다.

이때 주택으로 사용된 옥탑을 철거하거나 공부상 상가이나 주택으로 불법 사용된 부분을 원래 용도대로 사용하여 건축법상 다가구주택요건을 충족하여 양도하는 경우 비과세 판단시 2년 보유기간은 다가구주택 요건을 충족한 날부터 기산하여야 할 것으로 판단된다. 또 고가주택인 경우 장기보유특별공제 적용시 다가구주택 요건을 충족한 날부터 보유기간을 계산하여 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 판단된다(같은 뜻: 조심 2020서839, 2020.6.4.).

 

6. 겸용주택의 상가부분은 다주택 중과대상이 아님

양도하는 겸용주택외에 다른 주택을 보유하고 있어 주택부분이 다주택 중과될지라도 주택 외의 부분은 다주택 중과되지 않고 일반세율로 과세되며, 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용이 된다(서면4팀-886, 2004.6.17.).

7. 계약일에 겸용주택이나 잔금일 이전에 상가로 용도변경하는 경우

계약 당시는 겸용주택이지만 매수인의 요청으로 잔금 전에 상가로 용도변경하는 경우가 있다. 즉, 매수인 측면에서 주택에 대한 대출제한과 주택부분에 대한 취득세 중과 때문에 잔금 전에 멸실 또는 상가로 용도변경을 원하는 경우가 있다.

1세대1주택 비과세 판단은 원칙적으로 양도일 현재로 판단하는 것이나 매매특약에 의해 계약 당시 현존하는 주택을 잔금일 전에 상가로 용도변경(멸실)하는 경우에는 계약일을 기준으로 1세대1주택 판단을 한다.

이때 주의할 점은 매매계약서에는 겸용주택으로 표시되어 있어야 하고, 매매특약에 따라 잔금일 전에 용도변경한다는 내용을 꼭 기재하여야 한다. 이때 보유기간 및 거주기간은 계약일까지로 판단한다.

 

8. 상가부분에 대한 부가가치세 문제

겸용주택의 상가부분에 대해서는 과세 재화의 공급에 해당하여 원칙적으로 부가가치세 과세대상이다. 포괄양도·양수의 요건을 갖추었다면 과세대상에서 제외되겠지만 요건에 해당되지 않는 경우 상가 건물부분에 대해 별도로 부가가치세를 거래징수하여 납부하여야 한다.

예를 들어 양도인은 부동산임대업에 사용하고 있으나 양수인은 매입하여 임대업에 사용하지 않고 직접 음식점업에 사용하는 경우, 양도인은 임대업에 사용하고 있으나 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 임차인을 모두 퇴거시키고 양수인은 신축을 위해 철거 예정인 경우 포괄양도 · 양수에 해당하지 않는다.

이처럼 포괄양도·양수 여부 판단이 복잡하여 검토가 잘못 이루어진 경우 부가가치세 때문에 매수인과 분쟁이 있는 경우가 종종 발생한다. 매매계약서에 포괄양도 · 양수 여부 및 혹시 포괄양도 · 양수가 아닌 경우 부가가치세를 별도로 매수인이 부담한다는 조항을 기재하는 것이 좋다고 판단된다.