증여를 이용한 절세-차입금으로 발생한 이익의 증여세 과세

 

자녀가 사업자금으로 사용하기 위해 또는 부동산을 취득의 자금을 마련하기 위해 부모 부동산을 은행에 담보로 제공하고 자신의 대출받아 사업자금 또는 부동산 등 취득자금 으로 사용하는 경우가 종종 있다.

 

부모소유 부동산을 담보로 대출받아 사용하는 경우 2가지 증여세 문제가 발생한다.

 

(1)무상담보제공이익에 증여세 과세

 

부모님 소유 부동산을 자녀가 대가 없이 담보로 이용하여 대출받으면 무상으로 담보를 제공받아 얻는 이익("무상담보제공이익"이라 한다)에 해당하는 금액에 대하여 증여세를 과세한다.

 

무상담보제공이익의 계산방법은 1년 단위로 "은행에 담보를 제공하고 받은 차입금 × 적정이자율(현재 4.6%를 적용) - 은행에서 대출받으면서 실제 지급한 이자"로 계산하여 매년 과세하고, 10년 동안 무상담보제공이익을 합산하여 누적 과세한다.

이렇게 계산된 무상담보제공이익이 매년 1천만원 이상이면, 전액을 증여받은 금액으로 인정하여 증여세를 과세하며, 매년 1천만원 미만이면 증여받은 금액이 없다고 보아 증여세가 과세되지 않는다.

 

예를 들면, 부동산을 아버지와 아들이 공동명의로 취득하면서 취득하는 부동산을 담보로 제공하고 아들명의로 년 2.5%의 이자율로 10억원을 대출받았으면 아버지 부동산 1/2지분에 대한 무상담보이익이 1천5백만원으로 계산되어 이 금액에 대한 증여세를 내야 한다.

☞ 10억 × 1/2 × (4.6% -2.5%)

 

만약 은행이자율이 3%이면 무상담보이익이 8백만원으로 1천만원 미만이므로 증여세가 없다.

☞ 10억 × 1/2 × (4.6% -3%)

 

무상담보제공이익은 1년 단위로 채무 변제시까지 계산하여 1천만원 이상인 경우 증여세를 과세하고, 3년 만에 변제하면 3년 동안 1천만원 이상 계산된 금액을 합친 금액을 증여금액으로 증여세를 계산하여야 한다.

 

무상담보제공이익에 대해 증여세가 과세되면 10년 내 다른 증여받은 재산과 합산하여 증여세를 과세하고, 10년 이내 부모님 사망시 다른 상속재산과 합산하여 추가 상속세를 과세한다.

 

 

(2) 재산가치증가이익에 대해 증여세 과세

 

직업·연령·소득·재산 상태로 보아 자기의 능력과 판단으로 재산가치 증가행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 부모님 부동산을 담보로 대출받은 자금으로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가, 코시피·코스닥·코넥스 시장에 상장 등 재산가치증가사유가 발생하여 얻는 재산가치증가액이 일정금액 초과하는 경우 그 초과액에 증여세가 과세된다.

☞ 증여세 및 상속세를 감소시키려고 부정한 방법을 사용하면, 기간에 관계없이 재산가치 증가에 대해 증여세를 과세할 수 있다.

 

여기서 “재산가치증가액이 일정금액 초과하는 경우 그 초과액”은 다음 중 적은 금액 이상으로 재산가치가 상승한 금액을 말한다.

1. 재산가치 상승액 - 3억원
2. (취득가액 + 보유기간 중 물가상승 등 자연적인 가치상승액 + 재산가치상승을 위해 지출된 비용) × 30%

예를 들면, 공부하는 학생이 부모님 소유 부동산을 담보로 대출받은 자금으로 임야를 취득하고 아버지가 임야를 5년 내 개발하여 공장용지로 변경하여 부동산 가치가 일정금액을 초과하여 상승하였으면 그 초과상승이익에 대해 증여세를 과세할 수 있다.

 

5년 내 재산가치증가이익은 다른 증여받은 재산과 합산하여 증여세를 과세하지 않고 단일 건으로 증여이익에서 3천만원을 공제한 금액에 증여세율을 적용하여 증여세를 과세한다. 그리고 10년 이내 증여재산으로 상속재산에 합산하지 않는다.

 

예를 들면, 자녀가 아버지 부동산을 담보로 5억원을 대출받아 부동산을 취득하고 아버지가 그 임야를 5년 이내 공장용지로 개발하여 3억원의 초과이익을 얻은 경우,

• 위 첫째에서 설명한 대로 5억원에 대한 무상담보제공이익을 계산하여 증여세를 과세하고,
• 초과이익 3억원에서 3천만원을 공제한 2억7천만원에 20%를 적용한 증여세 4천4백만원을 추가로 과세한다.

☞ 2억7천만원 × 20% - 1천만원

 

자녀에게 자력이 없으면, 부모의 노력으로 자녀에게 재산을 취득하도록 도와주고 부모가 재산가치를 증가시킴이 증여세 과세의 핵심인데, 이 방법이 전체적인 절세방법으로도 유용하다고 생각한다.

 

필자는 부모소유 부동산을 담보로 제공하여 얻은 차입금을 자녀의 사업자금 또는 부동산 취득자금으로 활용하여 증여세 이상의 경제적 효과를 얻는 것이 절세라고 생각한다.