증여를 이용한 절세방법-낮은 임대료에 대한 증여세·소득세·부가가치세

 

부모 소유 부동산을 자녀에게 낮은 임대료로 임대하는 경우 증여세·부가가치세·소득세의 과세를 검토해야 한다.

 

먼저, 자녀가 부모의 소유 부동산을 임차하면서 임대료에 대한 주위 시세를 알고 있으나, 법적으로 얼마의 임대료를 지급해야 문제가 없는지 잘 모를 수도 많다.

 

증여세법에서 가족 사이에 부동산을 임대하였으면 "임대부동산 가액의 2%를 1년 동안의 적정임대료”로 정하고, 이 금액보다 30% 이상 낮은 임대료를 지급하면 적정임대료에 미달하는 금액을 증여로 보아 증여세를 과세하고 있다.

 

예를 들면, 아버지 소유 시가 10억 원의 상가를 자녀에게 임대하는 경우, 세법에서 인정하는 적정임대료는 년 2천만원(10억원 × 2%)이므로 30% 기준을 적용하면 자녀는 낮은 임대료로 년 1천4백만원 이상 지급하면 증여받은 금액이 없고, 1천4백만원 미만 지급하면 적정임대료 2천만원과 지급하는 임대료의 차액에 증여세가 과세된다.

여기서 "부동산가액"은 "시가"를 뜻하지만, 감정평가액 또는 담보하고 빌린 채무액 등이 없는 경우 기준시가로 평가한 금액을 말한다.

 

부모소유 부동산의 저율임대이익이 적정임대료의 30% 이상이 되어 증여세가 과세된 금액은 부모님으로부터 10년 이내 증여받은 다른 증여재산과 합산하여 증여세를 내야 하고, 부모님이 10년 내 사망시 상속재산에 합산하여 추가 상속세를 부담한다.

 

따라서 낮은 임대료로 얻는 이익에 대해서도 상속세를 조사할 때 실무에서 면밀히 살펴보는 것이다.

부모의 소유 토지나 상가를 자녀가 저가로 임차하여 사용하면, 증여자에 해당하는 부모에게 소득세가 과세되고, 부가가치세 과세대상인 경우 부가가치세가 과세될 수 있다.

대상 부동산이 주택이면 상황에 따라 소득세가 과세되지 않을 수도 있고, 부가가치세는 면세된다.

따라서 낮은 임대료를 받는 부동산에 따라 차이가 있으니 면밀히 검토하고 실행하여야 한다.