증여를 이용한 절세-무상임대에 대한 증여세 비과세 기준

 

• 부모의 토지 위에 자녀가 건물을 신축하여 임대하면서 부모에게 토지 사용료를 지급하지 않는 경우,
• 결혼한 자녀가 가족과 함께 부모의 주택에 무상으로 거주하는 경우,
• 부모의 소유 상가를 무상으로 자기의 사업장으로 사용하는 경우 등

자녀가 부모소유 부동산을 무상으로 사용하는 경우가 종종 있다.

 

남남이라면 당연히 시세에 따른 임차료를 지급하고 부동산을 사용하지만, 가족이기 때문에 임차료를 지급하지 않고 사용하는 경우 무상 임차로 얻는 이익을 계산하여 증여세를 과세한다.

 

무상임차이익은 무상사용 기간을 5년간 무상사용하는 것으로 추정하여 5년 단위로 무상임차이익을 계산하여 증여세를 과세한다.

 

“무상사용 개시 한날의 임대부동산 가액 × 2%”를 적정한 1년의 임대료로 계산하여 5년 동안 계산한 후, 현재가치로 환산한 금액을 무상사용 시작 시점에 증여받는 것으로 계산한다.

☞ 시가를 적용함이 원칙이나, 시가가 없으면 공시지가를 적용한다.

 

5년 뒤에도 계속 무상사용하면, 또다시 5년간 무상임차이익의 현재가치를 환산하고, 이미 과세된 5년분과 합산하여 10년분 무상임차이익을 계산하여 이미 과세된 5년분 무상임차이익으로 납부한 증여세는 차감하고 추가 증여세를 과세한다.

 

5년간 무상사용 이익의 현재가치를 간단하게 계산하는 방법은 "무상사용 개시 한날의 임대부동산 가액 × 2% × 3.79079"이다.

 

간단한 계산방법으로 계산한 무상사용 이익이 1억원 이상이면 1억원 초과하는 금액을 증여금액으로 보아 증여세를 과세한다.

 

따라서 5년 동안 계산한 무상임차이익이 1억원 미만으로 계산되면 증여받은 금액이 없으므로 증여세가 없다.

 

임대부동산의 가액을 기준으로 무상임차이익을 계산하므로 부동산 가액을 판단할 수 있는 "시가"가 없으면 기준시가로 약 1,318,000,000원 미만일 때는 5년 동안 무상임차이익이 1억원 미만으로 계산되므로 증여세 문제가 발생하지 않는다.

 

반대로 부동산 가액이 약 1,318,000,000원 이상인 경우 5년 동안 무상임차이익이 1억원 이상 계산되므로 1억원 초과금액에 대하여 증여세가 과세된다.

 

추가하여, 부모의 소유 토지나 상가를 자녀가 무상 사용함에, 적정임대료를 받는 것으로 가정하고 이에 대해 부모에게 소득세가 과세되고, 부가가치세 과세대상이면 부가가치세가 과세될 수 있으니 함께 검토해 봐야 한다.

무상사용한 자녀는 증여세 문제가 있고, 무상으로 빌려준 부모는 소득세, 부가가치세 문제가 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필요하다.

 

부모 부동산을 무상으로 사용하여 그 이익에 대해 증여세가 과세되면, 10년 내 다른 증여받은 재산과 합산하여 증여세가 과세되고, 10년 이내 부모님 사망시 다른 상속재산과 합산하여 추가 상속세를 과세한다.

따라서 부모의 부동산을 자녀가 무상으로 사용하는 때는 상속세 조사에서도 면밀히 살펴보므로 사전에 잘 대비하여야 한다.