증여를 이용한 절세-부담부증여시 고려할 사항들

자녀가 부동산을 증여받으면서 동시에 당해 부동산이 담보된 채무 또는 임대보증금을 승계하는 것을 "부담부증여"라 한다.

 

-예를 들면, 아버지가 시가가 5억원이고 임대보증금 3억원이 걸린 임대 부동산을 자녀에게 증여하되, 임대보증금을 자녀가 승계하면, 자녀가 무상으로 증여받는 금액은 2억원( 5억원 – 3억원)이고, 임대보증금 3억원은 부모의 채무가 감소하면서 자녀가 변제할 채무가 증가하여 서로 3억원의 매매대가를 주고받은 것이므로 양도에 해당한다.

 

이렇게 증여와 매매가 함께 이루어지는 증여를 "부담부증여"라고 한다.

 

자녀가 무상으로 증여받는 부동산 금액은 2억원이고, 이 금액에 대한 증여세와 부동산 증여에 대한 취득세를 부담하게 된다.

☞ 부동산을 매매로 취득하는 경우와 증여로 취득하는 경우에 적용되는 취득세율이 다르다.

 

반면, 아버지는 임대보증금 채무 3억원의 변제의무가 없어져 그 금액만큼 대가를 받은 것이기 때문에, 3억원에 대한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 내야 한다.

 

실무적으로 부담부증여는 하나의 부동산에 대해 증여부분은 아들이 10%~50%의 세율로 증여세를 내고, 양도부분은 아버지가 6%~45%까지 세율로 양도소득세를 부담함으로써, 세목이 분산되고 납세자도 분산되매, 채무의 크기에 따라 양도소득세· 증여세· 상속세· 종합부동산세 등을 절세할 수 있다.

 

일반적으로 단순증여와 비교하여 증여와 양도가 분산되는 부담부증여가 절세에 유리하다고 생각하는데, 실제는 양도소득세율이 높아져서 오히려 단순증여가 유리할 수도 있다.

그 이유는 부담부증여하는 부동산이 주택, 상가 또는 토지 중 어느 것이냐에 따라 양도소득세가 일반과세 비과세 또는 중과세될 수 있고, 취득세도 일반과세 또는 중과세가 적용될 수 있기 때문이다.

 

이렇게 부담부증여를 할 때 부담하는 증여세, 양도소득세, 취득세는 아래 질문에 따라 절세 여부가 달라진다.

 

• 부동산의 시가와 이 부동산에 담보된 채무(은행대출 또는 임대보증금)가 얼마인가?
• 부동산의 종류(주택, 상가, 토지)가 무엇인가?
• 증여 및 양도부분에 대해 양도 및 취득에 대해 각각의 증여세율, 양도세율, 취득세율이 일반세율과 중과세율 적용은 어떠한가?

특히 양도소득세법 개정으로 2023년부터 부담부증여시 증여시점의 부동산 평가를 "시가"가 아닌 기준시가·임대료 환산가액· 근저당된 채권액으로 하여 증여금액과 매매금액을 구분하면, 실지 취득가액을 인정하지 않고 기준시가로 취득가액을 계산하도록 개정되어 양도소득세 부담이 커질 수 있음을 주의하여야 한다.

 

부담부 증여시 부수적으로 아래 사항을 검토해야 하고, 이런 문제 때문에 실무적으로 부담부증여를 하기도 한다.

1. 부모님이 다주택자라면 종합부동산세 문제.
2. 부모님 사망시 채무 승계부분은 상속재산에 합산되지 않고 증여부분만 10년 기준으로 추가 상속세에 영향을 미침.
3. 자녀가 주택을 증여받으면 1세대1주택으로 비과세되는 점,
4. 증여받은 부동산에서 임대소득이 있으면 자녀가 부담할 건강보험료 문제 및 추가로 증여받거나 상속받을 때 자금력 확보문제 등

 

그리고 부담부증여로 자녀가 인수한 채무에 대해 국세청에서 채무를 자녀의 적법한 소득으로 변제했는지 나중에 사후관리하고 있는데, 자녀의 자금출처가 불분명하면 추가 증여세 등의 문제가 발생할 수 있으니 사전에 준비하여야 한다.

 

지방자치단체에서도 부담부증여로 승계한 채무에 대해 이자를 누가 지급하고 변제하였는지 등을 사후에 확인하기도 하므로 주의하여야 한다.