상속·증여재산 평가관련

상속세와 증여세의 과세대상은 유형의 재산에 대해 과세되는 경우가 일반적이다. 대표적인 재산이 바로 부동산이다. 그런데 이러한 과세대상이 확정되었다고 하더라도 그 다음으로 해결해야 한 문제는 바로 재산가액을 결정하는 일이다. 재산의 가격에는 시장에서 거래되는 가격부터 정부가 정한 가격 등 다양하기 때문이다.

1. 상속·증여재산 평가관련 사례

K씨의 아버지가 보유하고 있는 재산보유현황 • 주택 1채 : 시가 10억 원(기준시가 7억 원, 세법상의 시가는 확인할 수 없음) • 상가      : 시가 20억 원(기준시가 10억 원, 임대료 환산가액 12억 원) • 현금      :         3억 원 • 3년 전에 배우자에게 증여한 토지의 증여재산가액 : 5억 원(현재 시가 10억 원)

(상황1) K씨 아버지의 재산은 시가로 얼마인가?
현재 시점에서 주택과 상가 그리고 현금보유액을 더하면 33억 원이 된다.

(상황2) K씨 아버지의 상속세 계산을 위한 재산가액은 얼마인가?
상속세(또는 증여세)는 시가과세를 원칙으로 하며 시가가 없는 경우에는 다양한 방법으로 시가를 산정하되 그래도 없는 경우에는 기준시가를 대용으로 사용한다. 참고로 상속 전에 증여한 재산은 상속인들은 10년, 상속인이 아닌 자는 5년 내의 것을 합산한다.
▶현존한 재산의 평가액 : 22억 원
• 주택 → 시가를 확인할 수 없으므로 기준시가를 사용한다. 따라서 7억 원이 평가액이 된다.
• 상가 → 상가는 다음과 같은 방법으로 평가한다.
- 근저당 설정이 없는 있는 경우 : Max(시가, 임대료 환산가액, 기준시가)
- 근저당 설정이 되어 있는 경우 : Max(시가, 임대료 환산가액, 담보채권, 기준시가). 사례의 경우 근저당 설정이 안 되어 있으므로 10억 원과 12억 원 중 큰 금액인 12억원이 평가액이 된다.
• 현금 → 보유한 금액으로 평가한다. 따라서 3억 원이 된다.
▶사전에 증여한 재산가액
상속개시일로부터 소급하여 10년 내 배우자에게 증여한 재산가액은 상속재산가액에포함시킨다. 다만, 이때 합산되는 가액은 증여일 현재의 평가액으로 한다. 따라서 5억 원이 평가액이 된다.
▶ 총 상속재산가액: 27억원

(상황3) 상속공제액이 10억 원이라면 상속세는 얼마나 예상되는가? 단, 상속세율은10~50%이다
상속재산가액 27억 원에서 10억 원의 상속공제를 차감한 과세표준에 10~50%의 세율을 곱해 상속세를 계산할 수 있다.

구분	금액	비고
상속재산가액	27억 원
- 상속공제	10억 원	가정하였다
= 과세표준	17억 원
x세율	40%*
- 누진공제	1억 6천만 원
= 산출세액	5억 2천만 원

*상속세와 증여세의 세율은 10~50%의 5단계 누진세율로 되어 있다.
과세표준이 1억 원 이하는 10%,
1~5억 원 이하는 20% (누진공제 1천만 원),
5~10억 원 이하는 30% (누진공제 6천만 원),
10~30억 원 이하는 40% (누진공제 1억 6천만 원),
30억 원 초과는 50% (누진공제 1억 6천만 원)이다.

2. 상속·증여재산평가 리스크 관리법

상속이나 증여재산에 대한 평가와 관련해 다양한 세무리스크들이 발생하고 있다. 다양한 제도들이 최근에 많이 등장했기 때문이다. 실무적으로 상속·증여재산에 대한 평가 시에는 아래와 같은 점에 주의할 필요가 있다. 자세한 내용들은 뒤에서 살펴보자.

1.상속세와 증여세는 시가로 과세된다는 점에 주의해야 한다.

상속세와 증여세는 시가로 과세되는 것이 원칙이다. 여기서 시가는 원래 시장에서 거래되는 가액을 말한다. 그런데 세법은 이를 확대하여 매매사례가액이나 감정가액 같은 간주시가제도를 운영하고 있다. 따라서 간주시가의 범위를 잘 점검하는 것도 중요하다. 만일 이러한 시가가 없다면 보충적 평가방법 (기준시가 등)에 의해 평가를 해야 한다.

2.사전 증여분은 증여 당시의 평가액이 합산된다.

상속재산가액에 합산되는 증여재산가액은 증여 당시의 평가액이 합산된다. 따라서 사전에 증여한 재산가액이 향후 상승하더라도 상승분이 합산과세에서 제외되는 이점을 누릴 수 있게 된다.

3.최근 변경된 재산평가방법에 주의해야 한다.

최근 상속세(증여세) 신고기한 이후 과세관청의 결정기한( 상속세는 9개월, 증여세는 6개월 ) 내에 매매가액 등이 발견되면 이 금액으로도 상속세 등을 과세할 수 있게 법이 개정되었다. 이외에도 상가나 소규모 빌딩 등에 대해서는 평가심의위원회를 통해 감정평가액으로 과세할 수 있도록 관련 규정이 신설되었다. 상당히 파괴력이 큰 제도가 들어왔다.