개인의 재산관리법

일반 개인이나 사업자 또는 법인 등을 둘러싸고 다양한 재산관계가 형성된다. 이 과정에서 재산이 움직이면 다양한 세금이 발생하는 것은 당연하다. 특히 상속이 발생하면 상속세가 상당히 많을 수 있다. 재산에 대한 세금은 어떤 식으로 관리할 것인지 종합적으로 알아보자.

1. 개인의 재산관리 사례

심씨가 보유하고 있는 재산의 종류가 다음과 같다고 하자.

재산		부채
부동산	• 거주용 주택 • 토지 • 상가	• 임대보증금 등
금융재산	• 예금 • 주식 • 보험 등
사업자산	임차보증금 자동차 등	• 차입금 등

(상황1) 만일 위의 부동산 중 투자목적으로 가지고 있는 토지를 양도하면 어떤 세금을 내야 하는가?
토지를 양도하면 양도소득세를 낸다. 그런데 사례의 경우 투자목적용으로 토지를 보유하고 있기 때문에 비사업용 토지에 해당되어 세금이 과중될 수 있다.
다만, 최근에 이러한 토지에 대한 과세방식이 많이 달라졌기 때문에 사전에 정보를 입수하여 대응책을 찾아야 한다.

(상황2) 만일 위의 자산에서 부채를 차감한 금액이 20억원인 상태에서 상속이 개시되는 경우 어떤 세금문제가 있는가?
상속이 개시되면 상속세가 부과된다. 일반적으로 상속세는 상속재산가액이 10억원을 초과하는 경우에 과세된다.
→ 사례의 경우에는 상속세가 예상되므로 이에 대한 대책을 미리 마련해둘 필요가 있다.

(상황3) 위의 상가 중 일부를 자녀에게 무상임대를 하고 있다면 어떤 세금문제가 있는가?
상가를 특수관계인에게 무상임대하면 이에 대해서도 부가가치세를 부과하는 식으로 세법이 개정되었다. 한편 자녀는 무상으로 사업장을 사용하므로 이에 대한 증여세 문제 등을 검토해야 한다.
→ 사업장의 무상임대는 소득세와 증여세 등에 대한 탈세조사로 이어질 수 있다.

2. 개인의 재산에 관한  세무리스크 

개인들이 보유하고 있는 재산은 예기치 못한 다양한 세무리스크에 직면할 수 있다. 일반적인 경우와 사업을 하는 경우에 발생할 수 있는 세무 문제들을 살펴보자.

 

(가) 일반적인 경우

부동산이나 금융재산은 보유과정을 기저 처분이 되거나 상속이나 증여 등을 통해 제3자에게 이전이 되면서 소멸하게 된다. 이러한 과정에서 취득세나 임대소득세(금융소득 종합과세), 양도소득세, 상속세나 증여세 같은 다양한 세금 항목들을 만나게 된다.

 

(나) 사업을 하는 경우

사업도 하나의 자산군을 형성하며, 사업자등록 이후 사업이 시작되어 자발적 폐업이나 상속 또는 증여를 통해 소멸한다. 사업지들은 사업과 관련한 소득세 부가가치세와 같은 다양한 세금항목들을 만나게 된다. 법인의 경우에는 주주와 관련되어 다양한 세금문제가 발생한다.

3. 개인의 재산관련 심화 사례

K씨는 현재 본인이 가지고 있는 4층짜리 건물의 1층을 다음과 같이 활용하고 있다. 세무상 어떤 문제가 있는가? 그리고 대책은 무엇인가?

1층 커피전문점으로 운영 • 사업자등록 명의 : 배우자 • 임차보증금과 임대료 : 없음(부가가치세 신고는 하지 않고 있음).

위는 재산가들이 쉽게 지나치기 쉬운 사례유형에 해당한다. 어떤 유형의 세무리스크가 있는지 그리고 대책은 무엇인지 살펴보자.

(가) 세무리스크 찾기

위의 상황에서 대두되는 세무리스크는 다음과 같다
• 무상임대에 대한 부가가치세 및 소득세과세 → 상가를 무상으로 임대하더라도 시가기준인 월세의 10%만큼 부가가치세를 내야 하고, 무상임대소득에 대해서는 소득세를 내야 한다(최근에 세법이 개정됨). 따라서 K씨는 이러한 부분을 대비하지 못해 이에 대한 세금추징이 발생할 수 있다.
• 무상임차에 대한 증여세 과세 → 배우자는 남편 K씨의 사업장을 무상으로 사용하므로 일정한 이익을 증여 받은 것으로 본다. 디만, 배우자간의 증여재산공제는 6억 원까지 가능하므로 무상이익에 따른 증여세 문제는 거의 없다. 한편 사업소득에 대한 탈루가 있었는지에 대해서 별도로 세무조사가 이루어질 수 있다.

(나) 대책 찾기

특수관계인 간에 무상임대를 하면 위와 같은 문제가 발생하므로 시세를 감안하여 임대료를 정할 필요가 있다. 다음의 내용들을 참조하자.
• 임대차계약 시에는 보증금과 월세를 가지고 조정한다. 한쪽은 매출 한쪽은 비용이 되므로 최적의 조합을 찾도록 한다.
• 계약대로 정확히 세금계산서를 수수하고 정확하게 월세 등을 지급하고 수령해야 한다.(통장거래를 원칙으로 함).
임대차계약은 공인중개사를 통해 하도록 한다.

Tip ■ 이제는 종합세무관리시대 재산이 많은 경우 세금문제가 상당히 복잡하게 등장한다. 따라서 재산보유자나 자산관리자들은 개인을 둘러싼 세금을 복합적으로 관리해야 한다. ① 재산취득 시 → 재산취득시부터 상속세와의 관계를 고려한다. 한편 재산취득 시에는 자금출처조사 및 양도소득세 등의 관계도 파악해야 한다. ② 자신보유시시 → 재산세나 종합부동산세의 고려, 금융재산은 금융소득 종합과세 등을 고려한다. ③ 재산처분시 → 양도소득세 절세 대안을 찾도록 한다. ④ 재신증여시 → 누구를 대상으로 어떤 재산을 어떻게 증여할 것인가 등을 결정한다. 증여는 다각적인 시각에서 일처리를 해야 한다. ⑤ 자산상속시 → 상속이 발생하면 상속세를 예측하고, 재산을 어떤 식으로 분할할 것인지도 아울러 고려한다. 특히 재산을 어떤 식으로 분할하느냐에 따라 세금의 크기가 달라지므로 이에 대한 감각을 키워야 한다.