부담부증여의 양도소득세 계산시 취득가액 계산

 

일반적인 증여의  증여세 납세의무자는 수증자로서 증여자는 세금 부담이 없습니다.

그러나 부담부증여에는 수증자가 인수한 채무가 유상으로 이전되었다고 보므로, 수증자는 채무를 공제한 증여재산에 대해 증여세 납세의무를 지며, 증여자는 채무인계분에 대하여 양도소득세 납세의무를 집니다.

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이러한 부담부증여시 증여자의 양도소득세 계산상 취득가액 산정방법에 대하여 살펴보겠습니다.

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결론부터 말하자면, 취득가액은 증여재산의 평가방법에 따라 달리 적용됩니다.

 

• 증여재산을 시가로 평가하는 경우에, 취득가액은 실제취득가액(모르는 경우 환산취득가액)에 채무액이 증여재산가액에서 차지하는 비율을 곱하여 산정합니다.
• 증여재산가액을 기준시가로 평가하거나, 임대료 등의 환산가액으로 평가한 경우에는, 실제취득가액이 증명되더라도 기준시가에 채무액이 증여재산가액에서 차지하는 비율 곱한 금액을 취득가액으로 합니다.

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■ 소득세법 시행령 제159조 [ 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 ]

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① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.(2020.02.11 개정)

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1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액(2020.02.11 개정)

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○ 취득가액 = A x B / C

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A: 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액.

( 단, 제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는

취득가액도 기준시가로 산정한다. )

B: 채무액

C: 증여가액

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2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액(2017.02.03 개정)

○ 양도가액 = A x B / C

A: 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액

B: 채무액

C: 증여가액

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■ 상속세및증여세법​ 제61조 [ 부동산 등의 평가 ]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.(2010.01.01 개정)

1. 토지(2016.12.20 단서개정)

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

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2. 건물(2010.01.01 개정)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

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3. 오피스텔 및 상업용건물(2010.01.01 개정)

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

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4. 주택(2016.01.19 개정)

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우(2014.01.01 개정)

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우(2014.01.01 개정)

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② 제1항제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.(2010.01.01 개정)

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③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.(2010.01.01 개정)

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④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.(2010.01.01 개정)

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⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(2015.12.15 개정)

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⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.(2010.01.01 개정)