무허가 건물과 양도소득세

 개요

• 무허가 건물이란 건축법 등 관계법령에 의해 허가를 받거나 신고하지 않고 건축한 건축물이다.
• 건축 허가나 신고를 받고 건축하였으나 사용승인을 받지 못한 미사용승인건물과는 구별된다.
• 무허가 건물의 부수토지란 무허가 건물에 딸린 토지를 말한다.

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무허가 건물에 대한 재산세 부과

• 재산세는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하는 자에게 납부 의무가 있으므로, 등기하지 않은 건물이 있음을 과세하는 지자체가 알면 당연히 재산세가 부과된다.
• 관할 시군구에서는 재산세를 부과하기 위하여 무허가 건물과세대장을 작성할 터이다.​
• 이러한 무허가 건물에 대한 재산세 부과가 양도소득세법상 비사업용/사업용 토지를 판단함에 매우 중요한 판단 기준이 된다.​

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무허가 건물의 부수토지에 대한 세법의 적용

 

무허가 주택의 부수토지

 

무허가 건물의 용도가 주택이면 그 부수토지는 재산세가 별도로 과세되지 않고 그 무허가 주택에 포함되어 과세된다.

주택분 재산세가 과세된다는 것은 일단 사업용 토지에 해당하나, 그 부수토지가 주택정착면적의 배율(3배, 5배,10배)을 벗어나면 그 초과한 면적은 비사업용 토지에 해당한다.

또 부수토지의 총 보유기간 중 60% 이상의 기간 동안 무허가 주택이 존재하는 등 기간기준도 충족되어야 사업용 토지에 해당함은 물론이다.

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무허가 일반 건물의 부수토지

일반 건물에는 재산세를 건물과 토지로 나누어 부과하는데, 허가 건물의 부수토지는 재산세가 별도합산과세된다.

별도합산과세되는 토지는 사업용 토지에 해당하나, 무허가 일반 건물의 부수토지는 사업과 거주에 필요한 토지를 제외하고는 토지분 재산세가 종합과세되고, 이렇게 재산세가 종합과세되는 토지는 비사업용 토지에 해당한다.

흔히 볼 수 있는 무허가 공장이나 무허가 창고 등의 부수토지는 대부분 비사업용 토지이다.

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◈무허가 건물의 부수토지에 대한 재산세 부과와 소득세법상 사업용토지 여부

 

구분	무허가 주택의 부수토지		무허가 일반건물의 부수토지
재산세	과세	과세 안 됨	과세	과세 안 됨
	주택에 포함하여 과세함	종합합산	별도합산	종합합산
양도소득세	사업용 (면적기준,기간기준은 별도로 충족되어야 함)	비사업용	사업용	비사업용

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무허가 건물의 세무처리

토지양도에 관한 양도소득세 신고에는 그 지상의 건축물 유무를 반드시 검토하여, 무허가 건물이 있다면 무허가 건물이 주택이냐 일반 건물이냐에 따라 사업용/비사업용 토지 여부를 판단하여야 한다.

실무상 아래의 순서로 체크하고 서류를 준비하자.

1. 무허가 건물 존재 여부 확인(항공사진 등)
2. 무허가 건물에 대한 재산세과세내역서 확인(주택분 재산세 과세 여부 확인) 및 무허가 주택 신축연도 확인(무허가 주택에 대한 과세대장 등 확인)
3. 실제 주택으로 사용했다는 입증서류(전기 사용내역서, 인터넷 가입내역서, 초본 등)
4. 현장 사진​